Jak funguje ruční upisování a co od něj očekávat

Pokud máte to štěstí, že máte vysoké kreditní skóre, dostatečný příjem a solidní akontaci, může být získání úvěru na bydlení snadné. Věřitelé mohou pro takové zájemce o bydlení zpracovat vaši žádost o úvěr poměrně rychle a poskytovatelé hypoték mají rádi, když je vše snadné. Ne každý však žije v takovém světě.

Pokud máte tenký kredit, špatný kredit nebo komplikované příjmy, počítačové schvalovací programy mohou vaši žádost rychle zamítnout. Stále je však možné získat schválení při ručním upisování. Tento proces je poněkud těžkopádný, ale je to potenciální řešení pro dlužníky, kteří nezapadají do standardní formy.

Ruční underwriting je manuální proces posuzování vaší schopnosti splácet úvěr. Místo toho, aby bylo rozhodnutí ponecháno na počítačovém algoritmu, jednotlivec nebo skupina jednotlivců podrobně přezkoumá vaše finance a rozhodne, zda má být vaše žádost schválena.

Proč byste mohli potřebovat manuální underwriting

Automatické systémy jsou zodpovědné za většinu rozhodování, pokud jde o úvěry na bydlení. Pokud splňujete určitá kritéria, je úvěr schválen. Věřitelé například hledají úvěrové skóre nad určitou úrovní. Pokud je vaše skóre příliš nízké, bude vám úvěr zamítnut. Stejně tak věřitelé obvykle chtějí vidět poměr dluhu k příjmu nižší než 43 %. „Příjem“ však může být obtížné definovat a věřitel nemusí být schopen započítat všechny vaše příjmy.

Počítačové modely jsou navrženy tak, aby pracovaly s většinou dlužníků a úvěrovými programy, které nejčastěji využívají. Tyto automatizované upisovací systémy (AUS) usnadňují věřitelům zpracování mnoha úvěrů a zároveň zajišťují, aby úvěry splňovaly pokyny investorů a regulačních orgánů.

Například úvěry FHA vyžadují, aby hypotéky odpovídaly určitému profilu, a většina lidí jasně zapadá do této škatulky nebo mimo ni. Také věřitelé mohou mít svá vlastní pravidla, která jsou přísnější než požadavky FHA.

Pokud vše proběhne v pořádku, počítač vyplivne schválení. Pokud je však něco v nepořádku, váš úvěr dostane doporučení „Doporučit“ a někdo bude muset vaši žádost přezkoumat mimo AUS.

Zvažované faktory

Několik faktorů může vaši žádost o hypotéku zhatit.

• Životní styl bez dluhů: Klíčem k vysokému úvěrovému skóre je historie půjček a jejich splácení, ale někteří lidé se rozhodnou žít bez dluhů kvůli jednoduchosti a výrazné úspoře úroků. Bohužel se váš úvěr nakonec vypaří spolu s náklady na úroky. Nemusíte mít nutně špatný úvěr – nemáte vůbec žádný úvěrový profil. Přesto je možné získat půjčku bez FICO skóre, pokud projdete manuálním underwritingem. Ve skutečnosti může být lepší nemít žádný úvěr nebo mít slabý úvěr než mít ve svých úvěrových zprávách mnoho negativních položek, jako je bankrot nebo exekuce.
• Nováčci v oblasti úvěrů: Budování úvěru trvá několik let. Pokud jste si ještě nevytvořili solidní úvěrový profil, možná budete muset volit mezi čekáním na koupi a manuálním upisováním – což může váš úvěr dokonce zlepšit. Přidání úvěru na bydlení do vašich úvěrových zpráv může proces budování úvěru urychlit, protože doplníte směs úvěrů ve vašich úvěrových souborech.
• Nedávné finanční problémy: Získání úvěru po bankrotu nebo exekuci není nemožné. V rámci některých programů HUD můžete získat schválení do jednoho nebo dvou let po bankrotu bez ručního upisování. Ruční upisování však poskytuje další možnost půjčky, zejména pokud jsou vaše finanční problémy relativně nedávné. Získat konvenční půjčku s úvěrovým skóre nižším než 640 je obtížné, ale manuální underwriting to může umožnit.
• Nízký poměr dluhu k příjmu: V některých případech má smysl udržovat nízké výdaje v poměru k příjmům, ale vyšší poměr dluhu k příjmům má smysl. Při manuálním underwritingu můžete získat schválení s vyšším než obvyklým poměrem. V mnoha případech to znamená, že máte k dispozici více možností na trzích s drahým bydlením. Jen si dejte pozor, abyste se příliš nenatáhli a nekoupili si drahou nemovitost, která vás zanechá „chudé o dům“.

Jak získat schválení

Pokud nemáte standardní úvěrový rating nebo příjmový profil pro schválení, musíte použít vše, co máte k dispozici, abyste prokázali, že jste ochotni a schopni úvěr splácet. K tomu skutečně potřebujete dostatečný příjem, majetek nebo jiné zdroje, abyste prokázali, že jste schopni splátky zvládnout.

Při manuálním upisování někdo pečlivě zkoumá vaše finance a tento proces může být frustrující a časově náročný. Než začnete, ujistěte se, že tento proces opravdu potřebujete – zjistěte, zda můžete být schváleni bez ručního upisování. Udělejte si přehled svých financí, abyste mohli s věřitelem probrat požadavky a získat náskok při shromažďování potřebných informací.

• Historie plateb: Připravte se prokázat, že jste v uplynulém roce platili ostatní platby včas. Tradiční úvěrové zprávy ukazují historii vašich splátek úvěru, ale stejnou platební morálku musíte prokázat pomocí různých zdrojů. Nejlepší jsou velké platby, jako je nájemné a další platby za bydlení, ale užitečné mohou být i platby za komunální služby, členské příspěvky a pojistné. V ideálním případě uveďte alespoň čtyři platby, které jste platili včas po dobu alespoň 12 měsíců.
• Zdravá záloha: Zálohová platba snižuje riziko věřitele. Ukazuje, že máte kůži ve hře, minimalizuje vaši měsíční splátku a dává věřitelům rezervu. Pokud vám věřitel bude muset vzít dům v exekuci, je méně pravděpodobné, že přijde o peníze, když složíte významnou zálohu. Čím vyšší zálohu složíte, tím lépe, a za dobrou zálohu se často považuje 20 %. Při nižší záloze než 20 % budete také možná muset platit soukromé pojištění hypotéky (PMI).
• Poměr dluhu k příjmům: Schválení je vždy snazší s nízkými poměry. Věřitelé dávají přednost tomu, aby viděli, že váš příjem může snadno absorbovat novou měsíční splátku. Přesto můžete potenciálně využít manuální underwriting a získat schválení s vysokými poměry v závislosti na vaší bonitě a dalších faktorech.
• Státní úvěrové programy: Vaše šance na schválení jsou nejlepší u státních úvěrových programů. Například půjčky FHA, VA a USDA jsou pro věřitele méně rizikové. Nezapomeňte, že ne všichni věřitelé nabízejí ruční upisování, takže se možná budete muset poohlédnout po poskytovateli půjček, který tak činí. Váš věřitel také musí spolupracovat s konkrétním vládním programem, o který máte zájem. Pokud dostanete odpověď „ne“, možná se najde někdo jiný.
• Hotovostní rezervy: Věřitelé chtějí mít jistotu, že jste schopni absorbovat drobná překvapení, jako je porucha ohřívače vody nebo neočekávané výdaje na léčení. Mít k dispozici hotovost tedy může zvýšit vaše šance na schválení.

Kompenzační faktory

Kompenzační faktory zatraktivňují vaši žádost a mohou být pro schválení vyžadovány. Jedná se o specifické pokyny definované věřiteli nebo úvěrovými programy a každý z nich, který splníte, zvyšuje vaše šance.

V závislosti na vašem úvěrovém skóre a poměru dluhu k příjmu možná budete muset splnit jeden nebo více z těchto požadavků pro schválení FHA:

• Rezervy: Likvidní aktiva, která mohou pokrýt vaše hypoteční splátky po dobu nejméně tří měsíců. Pokud kupujete větší nemovitost (tři až čtyři jednotky), možná budete potřebovat dostatečnou rezervu na šest měsíců. Peníze, které jste obdrželi darem nebo jako půjčku, nelze započítat do rezerv.
• Zkušenosti: Vaše platba (v případě schválení) nesmí přesáhnout vaše současné výdaje na bydlení o menší z těchto částek: 5 % nebo 100 USD. Cílem je vyhnout se dramatickému zvýšení (platebnímu šoku) nebo měsíční platbě, na kterou nejste zvyklí.
• Žádný diskrétní dluh: Pokud splatíte kreditní karty v plné výši, nejste ve skutečnosti zadluženi – ale měli jste možnost dluh navýšit, pokud jste chtěli. Zcela bezdlužný životní styl vám zde bohužel nepomůže.
• Další příjem: V některých případech automatický underwriting ignoruje přesčasy, sezónní výdělky a další položky jako součást vašeho příjmu. Při ručním upisování však můžete být schopni tento dodatečný příjem použít, pokud jej můžete doložit a můžete očekávat, že bude pokračovat.
• Další faktory: V závislosti na vaší půjčce mohou být užitečné i další faktory. Obecně jde o to, abyste prokázali, že půjčka nebude přítěží a že si můžete dovolit ji splácet. Stabilita vašeho zaměstnání není nikdy na škodu a větší rezervy, než je požadováno, mohou také něco změnit.

Tipy pro proces

Počítejte s pomalým a časově náročným procesem. Každý vámi předložený dokument musí projít skutečná osoba a zjistit, zda splňujete podmínky pro poskytnutí úvěru. To bohužel vyžaduje čas.

• Spousta papírování: Získání hypotéky vždy vyžaduje dokumentaci. Ruční upisování vyžaduje ještě více. Někteří věřitelé vyžadují kromě daňových záznamů za několik let a dalších dokumentů i výpisy z bankovních účtů za 12 měsíců.
• Proces koupě domu: Pokud podáváte nabídku, počítejte s dostatečným časovým odstupem pro underwriting před uzavřením smlouvy. Zahrňte podmínku financování, abyste mohli získat zpět své zálohové peníze, pokud věřitel vaši žádost zamítne. Realitní makléř vám vysvětlí vaše možnosti a může vám poskytnout návrhy, jak nabídku předložit. Zejména na horkých trzích můžete být jako kupující méně atraktivní, pokud budete vyžadovat ruční upisování.
• Prozkoumejte alternativy: Pokud pro vás manuální upisování není úspěšné, mohou existovat jiné způsoby, jak získat bydlení. Hard money lenders mohou být dočasným řešením, než si vybudujete úvěr nebo počkáte, až z vaší úvěrové zprávy vypadnou negativní položky. Možností může být také soukromý věřitel, spoludlužník nebo spoluručitel.

.