Costa-Hawkinsův zákon o nájemním bydlení je zákon státu Kalifornie, který vyjímá určité druhy obytných nájemních jednotek z nařízení o regulaci nájemného a umožňuje pronajímatelům změnit výši nájemného v nájemních jednotkách s regulovaným nájemným, pokud se uvolní nebo pokud poslední nájemník s regulovaným nájemným již v jednotce trvale nebydlí (včetně případů, kdy se přestěhuje a zanechá po sobě podnájemníky).
V roce 1995 chtěl kalifornský zákonodárce řešit rostoucí nespokojenost pronajímatelů se zavedením místních zákonů o kontrole nájemného ve městech po celé Kalifornii. V té době existovaly „mírné“ vyhlášky o kontrole nájemného, které omezovaly zvyšování nájemného u obsazených bytů, a „přísné“ vyhlášky o kontrole nájemného, které skutečně stanovovaly výši nájemného u volných bytů na volném trhu.
Vyhlášky o kontrole nájemného byly dlouho považovány za platný výkon „policejní pravomoci“ města regulovat zdraví a bezpečnost svých obyvatel. (Viz Birkenfeld v. City of Berkeley (1976) 17 Cal. 3d 129.) V roce 1995 mělo pět kalifornských měst (Berkeley, Santa Monica, Cotati, East Palo Alto a West Hollywood) „přísné“ vyhlášky o kontrole nájemného (tj. „kontrola volných bytů“). Vzhledem k tomu, že podobná legislativa hrozila i pro San Francisco, přijali státní zákonodárci opatření.
V únoru 1995 viděli dva návrhy zákonů o bydlení, z nichž se nakonec stal Costa-Hawkinsův zákon o nájemním bydlení. Člen státního shromáždění Phil Hawkins předložil návrh AB 1164. Cílem sněmovního návrhu zákona bylo původně zefektivnit státní zákon o bydlení a odstranit zastaralé zákony. Mezitím státní senátor Jim Costa předložil senátní návrh zákona SB 1257, který obsahoval vznikající ustanovení toho, co se později stalo zákonem. (Konkrétně by umožnil pronajímatelům stanovit počáteční sazbu nájemného pro nové nájemní smlouvy a počáteční a všechny následné sazby nájemného pro nájemní smlouvy v novostavbách a rodinných domech/kondičních bytech).
Nakonec byl zákon Assembly Bill 1164 pozměněn tak, aby obsahoval velkou část znění zákona SB 1257, a spolu se spoluautorem Jimem Costou se stal známým jako Costa-Hawkins Rental Housing Act. (V podobě, v jaké byl přijat, Costa-Hawkins původně umožňoval dekontrolu prázdného bytu vůči následným nájemníkům pouze v případě, že nájemní smlouva zakazovala podnájem. Ne všechny nájemní smlouvy taková ustanovení obsahovaly, a proto byl Costa-Hawkins následující rok pozměněn prostřednictvím AB 3244, aby se uznala práva na kontrolu nájemného, která mohli podnájemníci získat již v roce 1996, ale jinak byl požadavek zákazu podnájmu zrušen.
Costa-Hawkins prosazoval to, co zákonodárce považoval za „umírněný přístup ke zrušení extrémních nařízení o kontrole volných bytů, která nepřiměřeně a nespravedlivě zasahují do volného trhu“. Nový zákon byl vnímán jako nástroj, který má usnadnit účel místních zákonů o regulaci nájemného – podporovat bezpečné a dostupné bydlení pro nájemníky a zároveň podporovat vznik nových nájemních bytů. Costa-Hawkinsův zákon o nájemním bydlení (Cal. Civ., §1954.50 a násl.) zakazoval kontrolu volných bytů a vyňal z kontroly nájemného určité druhy jednotek – např. novostavby, jednotlivé jednotky se samostatně zcizitelným vlastnickým právem, jako jsou rodinné domy a byty.
Costa-Hawkins byl při dosahování svých cílů do značné míry úspěšný, ale v roce 2001 se ukázalo, že nepočítá s „mezerou“. Protože Costa-Hawkins vyjímá bytové jednotky „zcizitelné odděleně od vlastnického práva k jakékoli jiné bytové jednotce“, získávali majitelé bytových domů povolení k přeměně bytů na kondominia, přičemž tento proces ve skutečnosti nikdy nedokončili. Budovy získaly charakter kondominií – jednotek vyňatých z regulace nájemného – ale ve skutečnosti byly stále obývány nájemníky, nikoliv vlastníky. V roce 2001 kalifornský zákonodárce tuto mezeru uzavřel (viz S.B. 985) tím, že požadoval, aby subdodavatel skutečně prodal kondominiální jednotky, aby získal státní zákonnou ochranu před místními omezeními zvyšování nájemného.
Costa-Hawkins není vzorem jasnosti a judikatury, která by poskytovala vodítko, je málo, což z něj činí vzrušující bitevní pole pro spory mezi pronajímateli a nájemci.