Chcete vydělávat peníze převracením domů? Naučte se, jak výhodně koupit, zrekonstruovat a prodat investiční dům pomocí těchto 8 jednoduchých kroků.

O autorovi: Brian Davis je investor do nemovitostí a spoluzakladatel portálu SparkRental.com, kde poskytuje bezplatná školící videa o pasivním příjmu pro nové investory, službu pro odečítání nájemného z výplaty nájemníka a aplikaci pro pronajímatele. Za posledních 15 let vlastnil desítky investičních nemovitostí a dnes rád učí ostatní, jak investovat do nemovitostí a vytvářet pasivní příjem.

Sledujete někdy pořady o převracení domů a fantazírujete o tom, jak za dva týdny vyděláte 50 000 dolarů?

Termín „reality show“ zde platí jen částečně.

Ano, investoři do nemovitostí, kteří převracejí domy, neboli house flippeři, mohou v relativně krátkém časovém horizontu vydělat pořádný balík peněz. Ale flipping domů obnáší spoustu práce – mnohem více, než jak to vypadá podle hvězd televizní reality show.

Což nic neříká o riziku. Ano, převrácením domu můžete vydělat 50 000 dolarů. Můžete ale také přijít o peníze, pokud nejprve nepochopíte, jak se flipuje dům, a skočíte dřív, než se podíváte.

Tady je osm kroků, díky kterým se ujistíte, že jste pochopili, jak se flipují domy, než investujete desítky tisíc dolarů a uspějete ve svém podnikání.

Nejdříve ze všeho, co je flipování domů? Je to pro mě?

Flipping domů zahrnuje nákup nemovitosti, její renovaci a prodej se ziskem.

Flipeři s domy berou domy, které většina kupujících není schopna nebo ochotna renovovat, a vylepšují je do té míry, že uspokojí poptávku kupujících. Mějte na paměti, že průměrný kupec domu chce dům, který je připraven k nastěhování.

Podrobnější vysvětlení základů převracení domů oproti jiným typům investování do nemovitostí najdete v našem článku na téma Co je převracení domů.

Jakmile plně pochopíte, co je to flipping domů, zjistěte, zda je to pro vás a zda jste připraveni se do toho vrhnout.

Jste si jisti, že jste připraveni naučit se, jak začít flipovat domy? Čtěte dále.

Krok 1: Prozkoumejte řadu realitních trhů

Ne každý trh je pro flipping domů vhodný. Pokud máte k dispozici 15 000 USD, pravděpodobně nebudete chtít začít svou kariéru flippera na trzích, kde ceny domů začínají na 800 000 USD.

Tuto mezeru nepřeklenou ani úvěry a financování investičních nemovitostí!“

Čím méně hotovosti máte k dispozici, tím nižší ceny domů si pravděpodobně budete moci dovolit investovat. Financování investičních nemovitostí může pokrýt většinu vašeho nákupu, ale stále je obrovský rozdíl mezi 20% akontací na nemovitost za 50 000 USD a 20% akontací na nemovitost za 500 000 USD.

S jakou částkou v hotovosti budete moci pracovat? Na jakých trzích si můžete dovolit převést svůj první dům?

Mnozí investoři do nemovitostí označují čtvrti podle „třídního“ žebříčku od A do D. Čtvrti třídy A jsou nejbohatší trhy s bydlením, obývané profesionály s vyššími příjmy. O stupeň níže jsou čtvrti třídy B, které jsou solidní střední třídou.

Čtvrti třídy C mají určitý nádech modrých límečků, dělnické třídy. Na konci žebříčku jsou čtvrti třídy D, které jsou určeny lidem s nejnižšími příjmy.

Někteří investoři se sice specializují na překupování domů ve čtvrtích třídy D, ale i s nimi jsou spojena další rizika. (Do nemovitostí se mi vloupali, a to více než jednou.) Pojistné bude v některých čtvrtích s nízkými příjmy v poměru ke kupní ceně vyšší. A v mnoha čtvrtích s nízkými příjmy budete pravděpodobně flipovat spíše jinému investorovi (pronajímateli) než majiteli domu.

Flipovat jinému investorovi do nemovitostí často znamená nižší marže, ale potenciálně hladší proces prodeje. Investoři se dokážou rychle dohodnout, vědí, co hledají, a umí nakupovat bez zbytečných průtahů.

Zvažte, zda se pro svůj první obchod zaměřit na nemovitost třídy B nebo C – solidní čtvrti střední třídy, respektive stabilní čtvrti dělnické třídy. (Vezměte si příklad z někoho, kdo prodělal spoustu peněz ve čtvrtích nižší třídy D.)

Na závěr: Pokud je vaše rodné město nehorázně drahé, zvažte investici v oblastech vzdálených 45 minut až hodinu cesty.

Krok 2: Stanovte si rozpočet a podnikatelský plán

Investoři do nemovitostí jsou podnikatelé – podnikají a potřebují podnikatelský plán.

Nemusí být přepychový, přeplněný protivným korporátním žargonem. Musí však obsahovat rozpočet, časový plán a rozsah projektu.

Kolik musíte investovat? Kolik chcete mít v rezervě? Máte dostatek prostředků na pokrytí čerpání prostředků na rekonstrukci, dokud vám je věřitel neuhradí?

Jaký rozsah vám vyhovuje? Obvykle doporučujeme začít s kosmetickými úpravami pro první flip nebo dva domy: aktualizace kuchyně a koupelny, nová podlaha, nová výmalba a nové vybavení.

Konstrukčním problémům se vyhýbejte jako moru. Vyhněte se mechanickým problémům – vyžadují povolení, se kterými se při prvním flipu nechcete trápit.

Ano, vaše marže budou menší. Ale projekt se bude pohybovat mnohem rychleji, bude méně rizikový a bude stát méně.

Podrobněji se podíváme na to, jak si vytvořit podnikatelský plán na flipping domů, abychom vám ho pomohli konkretizovat.

Krok 3: Zajistěte si financování DŘÍVE, než ho budete potřebovat!

Poslední místo, kde chcete být, je „Skvělé, moje nabídka byla schválena… ale jak vlastně přijdu k penězům?“

Dříve než vůbec podáte nabídku, ujistěte se, že máte věřitele, který může váš obchod financovat. Což je vhodná chvíle zmínit, že LendingHome financuje až 90 % kupní ceny pro investory převracející domy a 100 % nákladů na rekonstrukci.

Při porovnávání cen překlenovacích úvěrů na flipping domů věnujte zvláštní pozornost poplatkům. Úrokové sazby budou u všech překlenovacích úvěrů ve srovnání s dlouhodobými tradičními hypotékami pro majitele domů vysoké, ale ve skutečnosti na nich záleží méně. Ve většině případů budete provádět jen několik splátek, takže úrokové sazby mají menší vliv na celkové náklady na flipping domu než poplatky.

Krok 4: Začněte navazovat kontakty s dodavateli

Je třeba také začít budovat vztahy s dodavateli ještě před koupí prvního flipu. Chcete začít získávat nabídky, jakmile je nemovitost pod smlouvou, nebo dokonce ještě dříve.

Součástí učení, jak převrátit dům, je budování sítě dodavatelů: generálních dodavatelů, elektrikářů, pokrývačů, instalatérů, malířů, odborníků na vzduchotechniku. Seznamte se také s několika levnějšími, dobře vybavenými řemeslníky.

Pokud neprovádíte práce sami, polovina podnikání při převracení domů spočívá v pouhém budování sítě. Dodavatelé jsou neuvěřitelně důležitou součástí této sítě, stejně jako vynikající realitní makléř a domácí inspektor.

Krok 5: Najděte dům k převrácení

Další důležitou součástí učení se, jak převracet domy, je naučit se najít dobré nabídky. To znamená nejen nakupovat pod tržní hodnotou, ale s dostatečně širokou marží, abyste pokryli své četné výdaje: dvě kola uzavíracích nákladů, náklady na přenášení během rekonstrukce, poplatky realitní kanceláři a samozřejmě náklady na váš čas a práci.

Existuje mnoho strategií, jak najít nižší než tržní nabídky domů k převrácení. Můžete spolupracovat s realitním makléřem, abyste našli nabídky na trhu, spolupracovat s velkoobchodníky, abyste našli nabídky mimo trh, vytvořit marketingovou kampaň přímou poštou atd.

Nalézání dobrých nabídek pro flipování domů je samo o sobě rozsáhlým tématem, ale začněte zde pro úvod do toho, jak najít domy k flipu.

Část hledání dobrých nabídek jako fliper domů je prostě trpělivost. Hledání obchodů je hra čísel. Pokud se vaše strategie hledání obchodů točí kolem direct mailu, možná budete muset poslat 500 dopisů, obejít 50 nemovitostí a podat nabídky na 20 z nich, než bude jedna přijata za cenu, která vám dává smysl.

Ačkoli to může svádět ke kompromisům, stůjte si za svým podnikatelským plánem na převracení domů! Pokud čísla nesplňují vaše minimum nebo je rozsah projektu větší, než vám vyhovuje, hledejte dál.

Krok 6: Koupě domu

Máte přijatou smlouvu? Skvělé!

Teď co dál?

Typicky věřitelé investičních nemovitostí postupují mnohem rychleji než věřitelé majitelů domů, ale proces přesto trvá. Například u společnosti LendingHome můžete proces zahájit zadáním svých údajů a oni vám následně nabídnou několik možností půjčky a scénářů úrokových sazeb, ze kterých si můžete vybrat.

Dále zvažte možnost najmout si inspektora bydlení. Inspekce domů trvá několik hodin a je neuvěřitelně komplexní.

Zatímco zkušenější flipeři domů se mohou poohlédnout po domech, které potřebují kompletní rekonstrukci, na začátku byste se měli držet kosmetických oprav a aktualizací, jak jsme o tom mluvili dříve. Ujistěte se, že je nemovitost stavebně zdravá a že mechanické systémy jsou v dobrém stavu.

Jakmile se ujistíte, že na vás v nemovitosti nečeká žádné nepříjemné překvapení, projděte ji s několika dodavateli. Nechte si předložit více cenových nabídek a zjistěte, jak se liší přístup jednotlivých dodavatelů, kteří vám nabídku poskytli.

Vyberte si dodavatele a domluvte si s ním zahájení prací ještě v den, kdy se na nemovitosti usadíte.

Krok 7: Rekonstrukce

Jakmile se usadíte, je čas začít pracovat!“

Od prvního dne jste v permanenci. Každý uplynulý měsíc platíte úroky a další provozní náklady: služby, daně, pojištění a další náklady spojené s vlastnictvím dané nemovitosti.

Jinými slovy, ztracené peníze! Čím rychleji dokončíte projekt rekonstrukce, tím rychleji můžete nemovitost prodat a splatit úvěr. A tím rychleji dostanete výplatu.

Úspěšné převádění domů je v mnoha ohledech cvičením v efektivitě. Mnoho dodavatelů vám řekne: „Jistě, tento projekt můžeme dokončit za týden!“. O měsíc později si pak ještě pohrávají se sádrokartonem.

To samé platí pro stanovení ceny projektu. Příliš mnoho dodavatelů se vám v polovině rekonstrukce domu snaží zvýšit cenu projektu.

O to víc je třeba si dodavatele dobře vybírat. Pokud jste se zhotovitelem ještě nikdy nepracovali, obvolejte co nejvíce referencí a minulých klientů.

Krok 8: Prodej!“

Závěrečný krok flippingu domů je obvykle ten nejjednodušší – prodej!“

Tento krok z velké části zajišťuje váš realitní makléř, proto se ujistěte, že jste si najali odborníka na váš trh. Ne všichni realitní makléři jsou si rovni a mnozí z nich jsou brigádníci nebo generálové, kteří nejsou odborníky na váš konkrétní trh.

O odbornost svého realitního makléře se můžete opřít při stanovení ceny. V ideálním případě byste měli získat jejich názor na hodnotu po opravě (ARV) ještě před uzavřením smlouvy na nemovitost.

V konečném důsledku jste však za správné stanovení ceny zodpovědní vy; na tom závisí váš zisk. Ujistěte se, že rozumíte základům oceňování nemovitostí, než koupíte svou první investiční nemovitost za účelem jejího převrácení. Zde je pět klíčových strategií oceňování domů pro flipery od profesionálního flipera.

Když se mnoho nových investorů začíná učit, jak přehodit dům, mylně se domnívají, že by si měli pořídit licenci realitního makléře. A jistě, může vám to ušetřit 3-3,5 % na poplatku za zprostředkování prodeje, ale stojí vás to jiné náklady. Absolvování kurzu a licenční zkoušky stojí čas a peníze. V mnoha případech stojí peníze i vstup do makléřského týmu.

Při prvních několika obchodech s převrácenými domy začněte tím, že budete spolupracovat s místním realitním odborníkem. Pokud se rozhodnete, že vás flipping domů baví, můžete vždy investovat čas a peníze do získání licence realitního makléře.

Několik závěrečných myšlenek o převracení domů

Učení se převracení domů a uskutečnění prvního obchodu může být stresující. Opřete se o další odborníky, od věřitele přes dodavatele až po inspektora domu a realitního makléře. V případě pochybností si vyžádejte druhý a třetí názor.

Flipping domů je týmový sport – nikdy nepřestávejte budovat svou profesionální síť.

V neposlední řadě se opřete o rady zkušených fliperů domů, kteří se dostali před vás. Učte se z jejich chyb, abyste je nemuseli dělat sami. Zde je několik rad zkušeného flipera, které vám pomohou v začátcích.

Ale nejdůležitější je, abyste tyto kroky prostě začali dělat! Průzkum a příprava vám pomohou vyhnout se chybám, ale jsou to činy, které vytvoří úspěšné výsledky a přinesou vám zisk.

Vyjádření: Výše uvedené informace mají pouze informativní charakter a nelze je považovat za daňové, spořicí, finanční nebo právní poradenství. Poraďte se prosím se svým daňovým poradcem. Všechny zde uvedené výpočty a informace jsou pouze ilustrativní. Všechny výše uvedené třetí strany slouží pouze pro demonstrační účely a nejsou spojeny se společností LendingHome. Veškeré názory a stanoviska vyjádřené v tomto příspěvku patří uvedeným osobám. NMLS ID: 1125207 Podmínky, ochrana osobních údajů & Zveřejnění informací. Copyright LendingHome Corporation 2019.