V případě opuštěných nájemních bytů mohou být pronajímatelé zmateni, jak postupovat, a pravidla pro to, co můžete a nemůžete dělat, se v jednotlivých státech liší.
Někdy se jako pronajímatel setkáte s prázdnou nebo poloprázdnou jednotkou a budete přemýšlet, kde je váš nájemník.
Možná je to proto, že jste nájemníkovi doručili oznámení o vystěhování a myslíte si, že se v noci odstěhoval, aby se vyhnul dalším krokům. Nebo je další možností, že nájemník prostě chtěl odejít z nájmu a z pronajímané nemovitosti a prostě to porušil.
Nedávno jsme narazili na správce nemovitosti z oblasti New Yorku, který měl velmi zajímavý příběh.
Jeho bývalá nájemnice zemřela a nájemní smlouvu převzal její syn. Syn zemřel a Cory se ocitl před otázkou: „Co mám dělat s popelem svého bývalého nájemníka?“
Poslechněte si, jak Cory vypráví svůj příběh, a poté Steve probere, co musíte vědět o opuštěných nemovitostech.
Pokud máte otázku týkající se toho, že jste pronajímatel nebo nájemce, rádi si ji poslechneme.
Vaše dotazy uvádíme v týdenním podcastu, stačí zanechat hlasovou zprávu níže.
Můžete se přihlásit k odběru našeho podcastu „RentPrep pro pronajímatele“, abyste měli přehled o příbězích a vzdělávání pronajímatelů.
Předplatné: iTunes | Android | Google Play | Stitcher | TuneIn | RSS
Ale zpět k tématu…
Máte nyní něco, o čem si myslíte, že by mohlo být opuštěnou nemovitostí k pronájmu. Postupovat tak, jako by byl nájemce dávno pryč, však pro vás může být nákladnou chybou. Pokud jde o opuštěné nájemní nemovitosti, musíte se vyvarovat 3 největších chyb, kterých se pronajímatelé mohou dopustit, abyste při vymáhání nájemní nemovitosti zachovali zákonnost.
Chybu č. 1: Předpokládat, že je opuštěná, i když není
Někdy je zřejmé, že nájemce nemovitost opouští, například když se v noci odstěhuje a zanechá vám vzkaz a nemovitost plnou odpadků. Jindy může být obtížné zjistit, zda nájemce nájemní jednotku opustil. Někteří pronajímatelé mohou ve spěchu předat nájemní jednotku a zbavit se špatného nájemce udělat chybu a domnívat se, že nemovitost je opuštěná, i když tomu tak ve skutečnosti není.
Pokud si nejste jisti, zda nájemce nemovitost skutečně opustil, najděte odpovědi na tyto otázky:
- Je nájemce v prodlení s placením nájemného? Mnoho států nepovažuje nájem za opuštěný, pokud je nájemné aktuální.
- Jsou odpojeny inženýrské sítě? Tuto informaci vám poskytne rychlý telefonát na energetickou společnost, nicméně i to může být náhoda pro neplacení a ne nutně opuštění bytu.
- Zůstalo v nájemní jednotce něco jako nábytek nebo oblečení? Pokud tam zůstaly cenné věci, je méně pravděpodobné, že se jedná o opuštění, než když najdete odpadky nebo hnijící potraviny.
- Všimli si sousedé něčeho významného? Pokud byli ostatní svědky stěhovacího vozu u nemovitosti v jiný den nebo jim nájemník řekl, že odchází, pomáhá to upevnit další důkazy o opuštění.
- Byla na poště podána změna adresy? Rychlá návštěva místní pošty vám to pomůže zjistit.
- Co říkají kontakty nájemníka pro případ nouze? Musíte se spojit s nouzovými kontakty nájemce a zjistit, zda vám poskytnou nějaké informace o nepřítomnosti nájemce.
Žádný jednotlivý faktor není rozhodující – místo toho musíte zvážit několik věcí, než můžete dojít k závěru, že je nemovitost opuštěná. Je to tenká hranice mezi tím, když nájemce nemovitost opustí, a tím, když je prostě na nějakou dobu pryč. Neobvyklé okolnosti, jako je delší dovolená nebo služební cesta, pobyt v nemocnici nebo dokonce pobyt ve vězení, mohou vyvolat dojem, že nájemce nemovitost opustil, i když z právního hlediska je stále v jejím držení, pokud neporušil podmínky nájemní smlouvy.
Omyl č. 2. Likvidace osobního majetku
Když nájemníci odcházejí ve spěchu, ať už z důvodu vystěhování nebo z jiného důvodu, často po sobě zanechávají osobní majetek. I když jste zjistili, že nájemní jednotka je skutečně opuštěná, stejně musíte vynaložit určitý čas a úsilí, abyste se vypořádali s majetkem nájemníka. Noví pronajímatelé mohou opuštěný majetek mylně prohlásit za svůj a ponechat si jej nebo se jej pokusit prodat, aby získali zpět část ušlého příjmu. To je však nezákonné, pokud není postupováno správným způsobem.
Ačkoli se požadavky v různých státech liší, obecně platí, že pronajímatel musí osobní majetek nájemce po určitou dobu skladovat a s přiměřenou péčí jej chránit před poškozením nebo krádeží. Ačkoli se to zdá podivné – starat se o opuštěné harampádí bývalého nájemníka – zákony zcela jasně stanoví, že přinejmenším po určenou dobu je za tento majetek odpovědný pronajímatel.
Uveďme si několik příkladů ze států po celé zemi, jak nakládat s osobním majetkem nájemníka, který zde zůstal:
- Kalifornie vyžaduje, aby pronajímatelé majetek přestěhovali a bezpečně uložili, poté doručili bývalému nájemníkovi, pokud je to možné, oznámení, stejně jako všem kontaktům, které by mohl mít, v němž je uvedena lhůta 18 dnů, ve které si nájemník může majetek vyzvednout. Nájemce je povinen zaplatit pronajímateli přiměřené náklady na uskladnění předtím, než si majetek vyzvedne zpět. Pokud si majetek nevyzvedne a jeho hodnota je nižší než 300 USD, může si jej pronajímatel ponechat nebo jej zlikvidovat. Pokud má hodnotu vyšší než 300 USD, musí být majetek prodán ve veřejné dražbě.
- Kansaský pronajímatel musí majetek uskladnit po dobu 30 dnů a nejméně 15 dnů před prodejem nebo likvidací se pokusit informovat nájemce. Na rozdíl od většiny ostatních států, které vyžadují zaslání oznámení poštou nebo osobní doručení, kansaský zákon vyžaduje, aby pronajímatelé zveřejnili oznámení v místních novinách. Po uplynutí 7 dnů od zveřejnění musí pronajímatel zaslat kopii zveřejněného oznámení na poslední známou adresu nájemce. Veškerý výtěžek z prodeje připadne pronajímateli.
- Zákon Severní Karolíny vyžaduje, aby pronajímatelé skladovali opuštěný majetek v okresním skladu po dobu 10 dnů, poté může pronajímatel majetek prodat, ponechat si ho, darovat nebo se ho zbavit. Pokud se pronajímatel rozhodne opuštěný majetek prodat, musí zaslat písemné oznámení nejméně 7 dní předem na poslední známou adresu nájemce. Výtěžek nejprve připadne pronajímateli na vyrovnání případných zbývajících nákladů nájemce a zbytek připadne okresu.
Omyl č. 3. Nedokumentování procesu
I když pokryli všechny své základy při posuzování, že pronájem je opuštěný, a řádně zlikvidovali veškeré věci bývalého nájemce, mnoho pronajímatelů dělá chybu, že nedokumentují proces vymáhání opuštěného pronájmu. Pokud se rozhodnete špatně a budete čelit žalobě nájemce o neoprávněné vyklizení, budete u soudu potřebovat důkazy na své straně, abyste prokázali, proč jste rozhodli tak, jak jste rozhodli.
Níže uvádíme několik věcí, které musíte udělat, abyste řádně zdokumentovali svůj postup při zjišťování opuštěné nájemní nemovitosti:
- Pořiďte fotografie nemovitosti, včetně případů, kdy se zdá, že ji nájemce opustil, jako jsou hnijící potraviny v lednici, nedostatek nábytku, opuštěná domácí zvířata, neudržovaný trávník apod.
- Zapište si jména, časy a data rozhovorů se sousedy nebo nouzovými kontakty nájemce spolu se shrnutím rozhovoru.
- Shromážděte všechny dokumenty, které získáte od společností poskytujících veřejné služby o odstávkách.
- Uchovejte si kopie všech úředních oznámení, která jste zaslali nájemníkovi na poslední známou adresu nebo na jeho pracoviště, abyste prokázali své pokusy o komunikaci.
- Dokumentujte náklady na stěhování a uskladnění zanechaných věcí pomocí účtenek nebo faktur.
Klíč od opuštěného bytu
Pokud je váš byt opuštěný, ale není k nalezení žádný klíč, budete chtít co nejdříve nechat vyměnit zámky. Společnost Kwikset vyrábí zámky, které lze snadno vyměnit díky technologii Smart Key. Jen se ujistěte, že jste před výměnou klíčů převzali zpět plnou kontrolu nad bytem.
Závěrečné slovo
Obecně platí, že když nájemník opustí pronajímanou nemovitost, nemá v úmyslu se vrátit, ale vyskytlo se příliš mnoho případů, kdy horlivý nebo neinformovaný pronajímatel postupoval příliš rychle a mimo zákon a udělal tyto kritické chyby. V případě pochybností se poraďte s právníkem, který se specializuje na problematiku pronajímatelů a nájemců, a ujistěte se, že postupujete tak, abyste minimalizovali dobu, po kterou je jednotka prázdná, aniž byste ohrozili dodržování zákonů vašeho státu.
Stalo se vám někdy, že nájemce opustil vaši pronajímanou nemovitost? Jaké kroky jste podnikli, abyste zajistili dodržení všech zákonných požadavků? Podělte se o tento článek a sdělte nám své názory v komentářích níže.
Další kroky:
S největší pravděpodobností budete brzy hledat nového nájemníka.
Teď je ideální čas přečíst si něco o procesu prověřování nájemníků.
Budete tak mít lepší podklady pro rozhodování, až přijde na řadu váš další nájemník.
Podívejte se, jak se vám daří prověřovat nájemníky.