Todos aprendemos a partilhar quando crianças, mas esse conceito tende a funcionar mais facilmente com lápis de cera e biscoitos do que com propriedades.
Tomar uma entrada de carro partilhada, por exemplo. Este tipo de configuração, onde duas ou mais pessoas possuem em conjunto uma entrada, mas negociam a manutenção e o uso, pode surgir tanto nas cidades como nos subúrbios. Quando as partes estão de acordo, uma entrada compartilhada é apenas mais uma peculiaridade da sua casa. Ninguém porca a metade do outro ou bloqueia o acesso do vizinho com mau estacionamento. Todo mundo é um feliz campista.
Felizmente, essa civilidade depende de quão bem você se dá com os seus vizinhos. Alguns moradores já se processaram uns aos outros sobre como navegar em uma entrada compartilhada. Outros podem ter um arranjo agradável até que um deles se mude, deixando o proprietário restante para afirmar que a entrada compartilhada é só deles porque eles a usaram por mais tempo, independentemente do que diz uma pesquisa de propriedade.
“O próximo comprador muito possivelmente entra em um atoleiro”, disse Bryan Kasprisin, um agente imobiliário de primeira linha em Joliet, Illinois, que já vendeu várias propriedades com entradas compartilhadas. Então como pode um vendedor assegurar uma navegação suave?
Fale sobre os pontos positivos
Um driveway partilhado pode ser um único espaço tão largo como um driveway para um único carro (cerca de 9 a 12 pés, embora alguns possam ser menores) ou um driveway para dois carros (cerca de 20 a 24 pés). Eles também podem ter a forma de um “Y”, uma espinha de peixe, ou uma bandeira em um poste. As vantagens de um arranjo deste tipo podem não ser imediatas, mas há vantagens de um driveway compartilhado:
Manutenção compartilhada:
Desde que uma escritura própria especifique propriedade igual, todos os proprietários podem arcar com os custos e mão-de-obra do espectáculo de pás, removendo manchas de óleo do motor, ou reselando o betão ou asfalto por causa de fissuras.
Estacionamento cancelado:
Em áreas metropolitanas como Brooklyn, Nova Iorque, onde o estacionamento é de primeira qualidade, uma entrada partilhada é uma característica “cobiçada”, independentemente de ter de a dividir com outra pessoa.
Limpar, ruas mais seguras:
Ruas com casas próximas umas das outras podem parecer mais claras e tornar-se mais seguras ao reduzir “pontos de acesso veicular”, como as entradas, disse um comitê de direção sobre as melhorias propostas nas estradas no condado de Washtenaw, Michigan. “A partilha ou o uso conjunto de uma entrada por dois ou mais proprietários deve ser encorajado”, disse o relatório do comité.
Endereçar preocupações típicas dos compradores sobre entradas partilhadas
Algumas pessoas referem-se a uma entrada partilhada como uma “entrada comum”, mas tem uma definição legal. Quase todas as entradas compartilhadas são “servidões acessórias”, ou direitos de “exercer uma forma limitada de propriedade ou posse da propriedade de outro indivíduo”, dizem os advogados do ramo imobiliário. Estes direitos estão ligados à propriedade do terreno e normalmente passam para o novo proprietário.
Um servidão pode especificar que cada proprietário possui parte da garagem, mas tem o direito legal de usar todo o espaço para dirigir de e para a garagem, de acordo com Nolo.com, um site jurídico líder desde 2011. Outras vezes, um proprietário é dono da garagem inteira, e o easement concede ao vizinho que partilha a entrada o direito de usar parte dela, como estacionar de um lado ou para chegar à garagem.
Concertos que muitas vezes surgem com entradas partilhadas incluem:
- Um vizinho bloqueia como o outro pode chegar à garagem, à porta da frente, ou ao seu carro.
- As crianças deixam bicicletas ou brinquedos na entrada.
- Um vizinho não empurra a neve ou não partilha o custo dos reparos.
- Vizinhos marcam o espaço da entrada com tinta, postes ou outras divisórias.
- Existe incerteza quanto à responsabilidade legal sobre qualquer pessoa ferida na entrada.
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Disclose the property rights
Kasprisin disse que ele sempre revela quando uma propriedade tem uma entrada compartilhada e muitas vezes deve explicar aos compradores o que isso significa. “Às vezes não é um problema para o comprador até que nós o tornemos um problema, deixando-os saber que isto é o que pode acontecer”, disse ele. “Não incomoda realmente o comprador até que ele descubra qual é a responsabilidade ou quais são os problemas que podem surgir”
As avaliações são registradas dentro do condado onde a propriedade está localizada, então um relatório de título ou uma pesquisa de propriedade deve delinear os direitos de propriedade de um potencial comprador. Einhorn, Barbarito, Frost & Botwinick, uma firma de advogados de Denville, New Jersey, que trata de casos de imóveis, diz que os proprietários de imóveis também podem verificar sua apólice de seguro do título sobre quaisquer servidões relativas ao uso ou acesso à entrada.
No entanto, há vizinhos que tentam exercer mais direitos do que deveriam ao saber que terão alguém novo ao seu lado. Kasprisin encontrou esta situação vendendo uma casa vitoriana em Joliet, Illinois, em 1895. O vizinho assumiu a posição de dono da entrada porque tinha vivido mais tempo na rua e disse ao comprador: “Apenas certifique-se de que seu povo não estacione na entrada”, disse o agente.
Acontece que a linha da propriedade corria pelo centro da entrada, dando ao comprador o direito legal de usar metade dela, assim como o vendedor tinha. Com a ajuda de um advogado imobiliário, ambas as partes elaboraram um contrato de manutenção que delineou a manutenção, a responsabilidade e o acesso. (A partir de janeiro de 2020, 21 estados exigem que um advogado imobiliário esteja presente no fechamento, enquanto outros estados exigem um advogado apenas para preparar certos documentos)
“Alguns deles foi apenas cortesia básica que eu acredito que deve ficar por dizer, prometa não estacionar no meio e não deixar seu carro lá em uma noite de sábado”, disse Kasprisin.
Negociar os direitos ou dividi-los se necessário
Marshall, Roth & Gregory, um escritório de advocacia em Asheville, Carolina do Norte, que lida com o planejamento imobiliário e transações imobiliárias, disse que os agentes imobiliários devem estar alertas para quaisquer “questões de acesso compartilhado” antes de listar a propriedade, bem como antes de fechar. Independentemente de como a entrada compartilhada foi usada anteriormente, os proprietários e usuários devem registrar seus limites de propriedade, suas responsabilidades e custos em um documento como um Contrato de Unidade Compartilhada, esses advogados dizem.
Alguns credores não concederão aprovação de empréstimo a potenciais compradores interessados em uma propriedade com uma entrada compartilhada sem esse documento legal registrado, eles adicionaram.
Um Contrato de Manutenção de Unidade Compartilhada pode ser tão breve quanto alguns parágrafos ou meticulosamente detalhado ao longo de várias páginas. Deve incluir:
- uma descrição legal da entrada (contratar um topógrafo para medir o terreno, registrar dados e pesquisar registros de terrenos)
- como as partes compartilham a entrada (tipo de servidão, por exemplo)
- especificações sobre compartilhamento de custos de manutenção, remoção de neve e gelo, e outras melhorias
- stipulações para não-pagamento, tais como que uma parte tem o direito de colocar uma hipoteca contra a outra.
No entanto, se você teve uma relação particularmente tensa com seus vizinhos sobre o uso compartilhado da entrada, você pode descobrir que dividir a entrada é a melhor opção antes de vender.
A divisória deve estar do seu lado da propriedade e fornecer largura adequada para ambos os usuários, que um pesquisador profissional pode medir. (Você pode querer falar com seu vizinho de antemão sobre seus planos para que eles possam contratar um agrimensor também). Algumas divisórias incluem vedações de ligação em cadeia instaladas no asfalto, pedras de cantaria colocadas no topo do betão existente, ou um canteiro de jardim estreito elevado de madeira tratada sob pressão.
Como uma entrada compartilhada impacta sua estratégia de preços
Quando vender uma casa com uma entrada compartilhada, seu agente imobiliário usará propriedades comparáveis para ajudar a definir o preço pedido. Mas dependendo de como as entradas partilhadas são comuns na sua área, o seu agente pode não ter que ajustar o preço para compensar.
“Você tem que ver caso a caso, casa a casa”, disse Kasprisin. Se a sua entrada compartilhada é a única em um bairro residencial onde todos têm a sua própria entrada, “isso vai afetar um pouco o valor porque é algo diferente”
No entanto, se uma entrada compartilhada é a norma no seu bairro, não há necessidade de um ajuste, como com a casa vitoriana que Kasprisin vendeu. “Eu não incluí a entrada na estratégia de preços”, disse ele. “Se você quer morar naquele bairro ou naquele tipo de casa, isso só vai parte e parcela com estar lá”
Um comprador também pode descobrir que uma entrada compartilhada não é uma grande troca para algum outro benefício, ele acrescentou. “Se eu tenho uma garagem de sete carros, mas tenho uma garagem compartilhada, posso não querer a garagem compartilhada, mas uau, eu posso ter uma garagem de sete carros”. Às vezes você pega o bom com o ruim”
Uma garagem compartilhada pode ser comum para alguns compradores, mas não tem que se tornar uma barreira para vender sua casa. “É apenas uma expectativa clara e distinta: “Isto é o que precisa de ser feito”, disse Kasprisin. “Como tudo o resto, se todos têm isso, então eles devem estar bem.”