Existem duas classes de locatários em São Francisco: aqueles que são protegidos pelo Regulamento de Aluguel de 1979, e aqueles que não são. A maioria dos inquilinos em edifícios anteriores a Junho de 1979 desfruta de salvaguardas contra enormes caminhadas e despejos sem fundamento.
Com a ajuda dos nossos amigos do Sindicato dos Inquilinos de São Francisco, identificamos seis direitos que talvez nem saiba que tem. Várias das dicas abaixo se aplicam somente aos apartamentos que são cobertos pelo Regulamento de Aluguel e, curiosamente, até mesmo às unidades ilegais. Numa reviravolta bizarra da burocracia, às vezes você pode estar mais protegido morando em uma unidade ilegal do que em uma construída depois de 1979.
Antes de nos lançarmos nas coisas legais, vamos tirar algumas coisas do caminho: O número mágico no decreto de arrendamento é 13 de Junho de 1979. Se o seu prédio foi emitido um certificado de ocupação antes desta data, parabéns, você está protegido pela portaria (com algumas exceções de alguns minutos).
Se a papelada foi emitida após 13 de Junho de 1979, as nossas condolências. Você não tem controle de aluguel, e pode ser despejado por quase qualquer razão – porque o prédio está no mercado, porque é terça-feira, porque o senhorio teve um burrito realmente decepcionante. Isso não significa que você – San Francisco tem uma abundância de leis para ajudar a proteger os inquilinos – apenas significa que é mais fácil para um senhorio apresentar queixa de despejo. E seus amigos com a proteção do Decreto de Arrendamento, entretanto, só podem ser despejados por justa causa, que é limitada a estes 16 cenários.
E agora, sem mais delongas, a sujeira pela qual você veio aqui:
1. Se a sua unidade é ilegal – se o seu senhorio a criou sem licenças – a lei do inquilino ainda pode ser aplicada. Na maioria dos casos, você está protegido pelo Regulamento de Aluguel, mesmo que a unidade tenha sido criada depois de 1979. Isso porque as unidades ilegais por definição não possuem um certificado de ocupação. Sem um certificado de ocupação, os locadores não têm como alegar que a unidade foi criada depois de 1979 e, portanto, está isenta da Portaria de Aluguel. Você também desfruta de proteções de despejo como qualquer inquilino coberto pela Portaria de Aluguel.
2. Mesmo enquanto seu locador estiver pendurado em seu depósito, ainda é tecnicamente seu, o que significa que você tem direito aos juros acumulados durante o seu inquilinato. Se você vive no seu apartamento há pelo menos um ano (e desde que não viva em habitação subsidiada), você tem direito a esse interesse quando se mudar. Diz aí mesmo no Código Administrativo de São Francisco, secção 49.2. Isto vale para todos, não apenas para os eleitos que desfrutam da protecção do Decreto de Arrendamento.
3. Se o seu apartamento tem uma grande vista que foi anunciada como parte do pacote total – por exemplo, vistas da Golden Gate, da água, da linha do horizonte – isso é um privilégio que acrescenta muito dinheiro ao aluguer. Se surgir uma nova construção e bloquear a vista prometida, pode candidatar-se a uma redução do aluguer. Terá de apresentar uma petição de redução de serviços junto da Câmara de Aluguer. (Desculpe, inquilinos de mercado, esta estratégia não vai funcionar para você, pois seu proprietário pode aumentar o aluguel por quase qualquer motivo.)
4. Digamos que você seja despejado apenas por causa de sua unidade cair sob a lei de aluguel de 1979 – porque, por exemplo, o proprietário está se mudando ou planeja tirar a unidade de serviço. O proprietário é normalmente obrigado a pagar cerca de $5.200 por cada inquilino. Esse valor pode ser maior, em alguns casos quebrando a marca de seis dígitos. (Isso varia dependendo da causa do despejo e aumenta a cada março). O mesmo vale para unidades ilegais, também.
Nota, no entanto, que uma mudança de proprietário é um cenário diferente da Lei Ellis. A Câmara de Aluguel tem mais informações sobre os pagamentos de mudança da Lei Ellis.
5. Segundo a Portaria de Aluguel, se os proprietários o despejam para que possam se mudar para a unidade, eles devem se mudar dentro de três meses e morar lá por pelo menos três anos após a data de seu despejo. Se eles se mudarem antes dos três anos acabarem, eles são obrigados a oferecer o apartamento de volta para você com sua antiga taxa de aluguel (mais os aumentos permitidos sob a Portaria de Aluguel).
Se você for despejado sob a Lei Ellis, você tem a mesma proteção, mas por um período de dez anos – embora o aluguel original só tenha que ser oferecido por cinco anos. Se a sua unidade foi vendida a novos proprietários, essas pessoas também estão vinculadas pela Lei Ellis. Se eles se mudarem dentro do período de dez anos e decidirem alugar a casa deles, eles são obrigados a oferecê-la a você primeiro. A má notícia é que você (ou seus bons ex-vizinhos samaritanos) praticamente tem que fazer seu próprio trabalho de detetive. Os proprietários devem notificar o Quadro de Aluguel da intenção de alugar novamente, mas de alguma forma esse passo tende a ser pulado.
6. Se você tiver que se mudar por causa de um incêndio, uma inundação, ou outra catástrofe natural, você pode voltar para a sua unidade uma vez que tenha sido reparada no mesmo aluguel que você pagou antes das melhorias, mais quaisquer aumentos permitidos pelo Quadro de Aluguel, como o aumento anual padrão do aluguel. (Desculpem, agentes de mercado, também estão sem sorte aqui.)
7. Aqueles de vocês sob a proteção do Regulamento de Aluguel, estes são os únicos cenários para os quais você pode ser despejado.
Querem saber mais? O Sindicato dos Inquilinos é um ótimo lugar para começar, e (com algumas escavações pacientes e tolerância para listas agressivamente aninhadas) você pode encontrar citações de capítulos e versos da Portaria de Aluguel no site do Conselho de Aluguel.