Queres ganhar dinheiro a inverter casas? Aprenda como comprar, renovar e vender uma casa de investimento de forma rentável com estes 8 passos simples.

Sobre o autor: G. Brian Davis é um investidor imobiliário e co-fundador da SparkRental.com, onde fornece vídeos gratuitos de formação de rendimento passivo para novos investidores, um serviço para deduzir renda do salário do inquilino, e um aplicativo de senhorio. Ele é proprietário de dezenas de propriedades de investimento nos últimos 15 anos, e hoje gosta de ensinar outros sobre como investir em imóveis e construir renda passiva.

Veja programas de flipping de casas, e fantasia sobre ganhar $50.000 em duas semanas?

O termo “reality TV” só se aplica parcialmente aqui.

Sim, investidores imobiliários que viram casas, ou flippers de casas, podem ganhar um retorno elevado em um período de tempo relativamente curto. Mas a inversão de casas envolve muito trabalho – muito mais do que o que as estrelas da reality TV fazem parecer.

Que não diz nada sobre o risco. Sim, você pode ganhar 50.000 dólares ao virar uma casa. Você também pode perder dinheiro, se você não entender como virar uma casa primeiro e saltar antes de olhar.

Aqui estão oito passos para ter certeza de que você entende como virar casas antes de investir dezenas de milhares de dólares e ter sucesso no seu negócio.

Primeiro de tudo, o que é virar uma casa? É para mim?

Virar casas envolve comprar uma propriedade, renová-la e vendê-la para obter lucro.

Os flippers levam casas que a maioria dos compradores de casas não conseguem ou não querem renovar, e melhoram-nas ao ponto de satisfazerem a procura dos compradores. Tenha em mente que o comprador médio quer uma casa que esteja pronta para se mudar.

Para uma explicação mais detalhada sobre o básico de casas flipping versus outros tipos de investimento imobiliário, veja a nossa peça What Is House Flipping.

A partir do momento em que você entender completamente o que é a casa flipping, descubra se é para você e se você está pronto para mergulhar.

Confiança de que estás pronto para aprender como começar a virar casas? Leia em.

Passo 1: Pesquise uma gama de mercados imobiliários

Nem todos os mercados são bons para folhear casas. Se você tem $15.000 para trabalhar, você provavelmente não quer começar a sua carreira de inverter casas em mercados onde as casas começam em $800.000.

O empréstimo e o financiamento de propriedades de investimento não vai preencher essa lacuna!

Quanto menos dinheiro tiver para trabalhar, mais baixo será o preço das casas em que provavelmente poderá investir. O financiamento de propriedades de investimento pode cobrir a maior parte da sua compra, mas ainda há uma enorme diferença entre uma entrada de 20% numa propriedade de $50.000 e 20% numa propriedade de $500.000.

Quanto dinheiro você terá que trabalhar? Em que mercados você pode se dar ao luxo de inverter a sua primeira casa?

Muitos investidores imobiliários referem-se a bairros de acordo com um ranking de “classe”, de A a D. Os bairros de classe A são os mercados imobiliários mais ricos, povoados por profissionais de maior renda. Um degrau abaixo são bairros de classe B, que são de classe média sólida.

Bairros de classe C têm uma sensação de classe trabalhadora, de colarinho azul definido. Na base da escada estão os bairros de Classe D, que atendem aos mais pobres.

Embora alguns investidores se especializem em inverter casas em bairros de Classe D, eles também vêm com riscos adicionais. (Já tive propriedades invadidas, e mais de uma vez.) Os prêmios de seguro serão mais altos em alguns bairros de baixa renda, em relação ao preço de compra. E em muitos bairros de baixa renda, é provável que você esteja mudando para um outro investidor (um proprietário), ao invés de um proprietário de casa.

Vender para outro investidor imobiliário muitas vezes significa margens menores, mas potencialmente um processo de venda mais suave. Os investidores podem se estabelecer rapidamente, saber o que estão procurando e saber como comprar sem confusão e sem alarido.

Considerando um imóvel de Classe B ou Classe C para o seu primeiro negócio – bairros sólidos de classe média ou classe trabalhadora estável, respectivamente. (Tire-o de alguém que perdeu muito dinheiro em bairros de classe baixa, Classe D.)

Como nota final, se a sua cidade natal é escandalosamente cara, considere investir em áreas de 45 minutos a uma hora de distância.

Passo 2: Definir um orçamento e um plano de negócios

Os investidores imobiliários são empresários – eles estão no negócio e precisam de um plano de negócios.

Não precisa de ser extravagante, transbordante de palavreado corporativo detestável. Mas tem de incluir um orçamento, um cronograma e um escopo do projeto.

Quanto é que tem de investir? Quanto você quer manter em reserva? Você tem o suficiente para cobrir os sorteios de renovação até ser reembolsado pelo seu financiador?

Com que tipo de escopo você está confortável? Geralmente recomendamos começar com actualizações cosméticas para a primeira casa virada ou duas: actualizações de cozinha e casa de banho, novos pavimentos, novas tintas e novas luminárias.

Evite problemas estruturais como a peste. Evite problemas mecânicos – eles envolvem a obtenção de licenças, com as quais você não quer se incomodar no seu primeiro negócio de inverter a casa.

Sim, suas margens serão mais estreitas. Mas o projeto será muito mais rápido, será de menor risco, e custará menos.

Aqui está um olhar mais detalhado sobre como criar um plano de negócios de mudança de casa, para ajudá-lo a concretizá-lo.

Passo 3: Alinhe o seu financiamento ANTES de precisar dele!

O último lugar onde quer estar é “Óptimo, a minha oferta foi aprovada… mas como é que eu realmente arranjo o dinheiro?!”

Antes de fazer uma oferta, certifique-se que tem um financiador que pode financiar o seu negócio. O que é um bom momento para mencionar que a LendingHome financia até 90% do preço de compra para os investidores que mudam de casa e 100% dos custos de renovação.

Ao comparar os preços dos empréstimos-ponte para casas de fachada, preste especial atenção às taxas. As taxas de juros serão elevadas em todos os empréstimos-ponte, em comparação com as hipotecas tradicionais de longo prazo dos proprietários de casas, mas na verdade são menos importantes. Na maioria dos casos você estará fazendo apenas um punhado de pagamentos, então as taxas de juros têm menos impacto sobre os custos totais de construção da sua casa do que as taxas.

Passo 4: Comece a fazer networking com empreiteiros

Você também precisa começar a construir relacionamentos com empreiteiros antes de comprar sua primeira casa. Você quer começar a obter orçamentos uma vez que a propriedade está sob contrato, ou mesmo antes.

Parte de aprender como inverter uma casa é construir uma rede de empreiteiros: empreiteiros gerais, electricistas, telhadores, canalizadores, pintores, especialistas em HVAC. Conheça também vários artesãos de baixo custo e bem estruturados.

A menos que você mesmo esteja fazendo o trabalho, metade do negócio de inverter uma casa é simplesmente construir uma rede. Os empreiteiros são uma parte incrivelmente importante dessa rede, juntamente com um excelente corretor de imóveis e inspetor de casas.

Passo 5: Encontre uma casa para inverter

Outra parte crucial de aprender a inverter casas é aprender a encontrar bons negócios. Isso significa não só comprar abaixo do valor de mercado, mas com margens amplas o suficiente para cobrir suas muitas despesas: duas rodadas de custos de fechamento, custos de transporte durante sua renovação, taxas de corretagem e, claro, o custo de seu tempo e trabalho.

Existem muitas estratégias para encontrar ofertas abaixo do mercado em casas a serem reviradas. Você poderia trabalhar com um corretor de imóveis para encontrar ofertas no mercado, trabalhar com atacadistas para encontrar ofertas fora do mercado, construir uma campanha de marketing de mala direta, e assim por diante.

Encontrar boas ofertas para flipping casas é um tópico enorme em si, mas comece aqui para uma introdução de como encontrar casas para flip.

Parte de encontrar um bom negócio como um home flipper é simplesmente paciência. Encontrar ofertas é um jogo de números. Se a sua estratégia para encontrar ofertas gira em torno de mala direta, você pode precisar enviar 500 cartas, visitar 50 propriedades, e fazer ofertas em 20 delas, antes que uma seja aceita a um preço que faça sentido para você.

Por mais tentador que seja comprometer-se, fique ao lado do seu plano de negócios de mudança de casa! Se os números não corresponderem ao seu mínimo, ou se o escopo do projeto for maior do que o que você está confortável, continue procurando.

>Passo 6: Compre a casa

Tem um contrato aceito? Ótimo!

Agora o quê?

Tipicamente os emprestadores de propriedades de investimento movem-se muito mais rápido do que os emprestadores de casas, mas o processo ainda leva tempo. Com o LendingHome, por exemplo, você pode iniciar o processo inserindo seus detalhes e eles vão acompanhar com várias opções de empréstimo e cenários de taxas de juros que você pode selecionar.

Próximo, considere contratar um inspetor da casa. As inspeções da casa levam várias horas e são incrivelmente abrangentes.

Embora os inspetores de casa mais experientes possam procurar casas que precisam de uma renovação completa, no início você deve ficar com reparos cosméticos e atualizações, como discutimos anteriormente. Certifique-se que a propriedade é estruturalmente sólida e que os sistemas mecânicos estão em boas condições de funcionamento.

Após ter confirmado que a propriedade não tem surpresas desagradáveis à sua espera, passeie com vários empreiteiros. Obtenha várias cotações e tenha uma noção das diferenças de abordagem dos diferentes empreiteiros que fornecem cotações.

Escolha um empreiteiro e programe-os para começar a trabalhar no mesmo dia em que você se instala na propriedade.

Passo 7: Renovar

A partir do momento em que você se instalou, é hora de começar a trabalhar!

Você está no relógio desde o Dia 1. A cada mês que passa, você está pagando juros e outros custos de transporte: serviços públicos, impostos, seguros e quaisquer outros custos de posse dessa propriedade em particular.

Em outras palavras, dinheiro perdido! Quanto mais rápido você conseguir completar o projeto de renovação, mais rápido você poderá vender a propriedade e pagar o seu empréstimo. E quanto mais rápido você conseguir o seu pagamento.

A construção de casas com sucesso é, em muitos aspectos, um exercício de eficiência. Muitos empreiteiros lhe dirão “Oh claro, nós podemos terminar este projeto em uma semana!” Então um mês depois, eles ainda estão brincando com o drywall.

O mesmo vale para o preço do projeto. Demasiados empreiteiros tentam aumentar o preço do projecto a meio de uma renovação de fachada.

Mais uma razão para escolher bem os seus empreiteiros. Se você nunca trabalhou com um empreiteiro antes, chame o maior número possível de referências e clientes anteriores.

Passo 8: Venda!

O passo final de inverter casas é normalmente o mais simples – vendê-la!

Esta é em grande parte tratada pelo seu Realtor, por isso certifique-se de contratar um Realtor especialista para o seu mercado. Nem todos os Corretores de Imóveis são criados de forma igual, e muitos são part-timeers ou generalistas, que não são especialistas no seu mercado específico.

Você pode confiar na experiência do seu Corretor de Imóveis para o preço. Idealmente, você já deveria ter obtido a opinião deles sobre o valor pós-reparação (ARV) antes mesmo de colocar um contrato sobre o imóvel.

Mas, em última análise, você é o responsável pelo preço adequado; seus lucros dependem disso. Certifique-se de compreender os fundamentos dos preços imobiliários, antes de comprar a sua primeira propriedade de investimento a inverter. Aqui estão cinco estratégias chave de preços de casas de um profissional de flipper.

Quando muitos novos investidores começam a aprender como inverter uma casa, eles erroneamente assumem que deveriam obter a licença de corretor de imóveis. E claro, isso pode poupar-lhe 3-3,5% na comissão de um agente de listagem, mas custa-lhe de outras formas. Custa tempo e dinheiro para fazer o curso e o exame de licenciamento. Em muitos casos, custa dinheiro se juntar a uma equipe de corretagem.

Para as suas primeiras ofertas de venda de casas, comece por trabalhar com um corretor de imóveis local especializado. Se você decidir que adora vender casas, você pode sempre investir tempo e dinheiro para obter a sua licença de corretora.

Perguntas finais sobre como inverter casas

Aprender como inverter uma casa e fazer seu primeiro negócio pode ser estressante. Apoie-se noutros especialistas, desde o seu credor até aos seus empreiteiros, ao seu inspector de casa e ao seu agente imobiliário. Quando em dúvida, obtenha uma segunda opinião e uma terceira.

Virar casas é um esporte de equipe – nunca pare de construir sua rede profissional.

Pouco se apoie nos conselhos de experientes barbatanas caseiras que já foram antes de você. Aprenda com os seus erros, para não ter de os cometer por si mesmo. Aqui estão alguns conselhos de um experiente barbatana doméstica para ajudá-lo a começar.

Mas o mais importante, comece a dar estes passos! A pesquisa e a preparação irão ajudá-lo a evitar erros, mas é a ação que irá criar resultados bem sucedidos e lhe render lucro.

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