Onde os proprietários podem procurar ajuda com problemas de HOA?

Por Deborah Goonan, Comunidades Americanas Independentes

Pós atualizado 28 de fevereiro de 2021

Eu recebo muitos pedidos de proprietários e residentes procurando ajuda com problemas de HOA. O que você pode fazer quando as coisas dão errado com o seu HOA?

Depende da edição, mas eu tento orientar os leitores para os limitados recursos disponíveis. A verdade é que, embora a indústria HOA seja muito lucrativa para seus principais stakeholders, ela é muito pouco regulada – se é que é regulada – para os consumidores de habitação.

Não há uma “linha direta para consumidores HOA” e, neste momento, nenhum grande grupo nacional de consumidores com poder político para rivalizar com os grupos comerciais da indústria HOA.

HOA Existem grupos de stakeholders principalmente para promover e proteger os interesses comerciais dos ofícios e profissões que servem as comunidades de interesse comum. Isso inclui, principalmente, gerentes de associações comunitárias, advogados da HOA, arquitetos, planejadores e construtores de comunidades residenciais que incluem o estabelecimento da Governança da Associação obrigatória.

Felizmente, o que funciona bem para os negócios não é necessariamente bom para os consumidores de habitação.

Neste website, você encontrará milhares de artigos sobre uma ampla gama de questões HOA, da perspectiva do consumidor de habitação, abrangendo toda a nação.

Saiba sobre as tendências legislativas e legais atuais, e seus Direitos Constitucionais e Civis em habitação governada por HOA.

Utilize a lista de tópicos e as funções de pesquisa de palavras-chave para encontrar a informação que você precisa. Se você não conseguir encontrar o que está procurando, entre em contato comigo em [email protected]

Ajuda às raízes

No entanto, em todos os EUA há muitos grupos e organizações menores focados no consumidor que estão educando proprietários e moradores de HOA, e começam a fazer algumas conexões com formuladores de políticas influentes. (Faça uma pesquisa na web em “ajuda de base com problemas de HOA” para encontrar alguns.)

Você também pode encontrar um ou mais grupos ou blogs que você deseja participar e seguir. No mínimo, você tem a oportunidade de se conectar com outras pessoas que pensam da mesma maneira e que podem estar passando pelo mesmo HOA hell.

Solucionar disputas do HOA

Como você pode resolver uma disputa com o seu HOA? Ou substituir um HOA, condomínio ou quadro de cooperativas desonestos? E se você estiver considerando uma ação legal, o seu HOA entrou com um processo contra você?

E se você tentou se comunicar com o seu Conselho do HOA, mas eles não estão dispostos a ouvir ou comprometer?

As suas opções para resolver a maioria das disputas do HOA estão limitadas ao seguinte:

• Reunir-se com outros proprietários e tentar substituir o Conselho. Isso significa que você deve estar disposto a servir como um voluntário para ajudar a melhorar a comunidade. Mas, dependendo da Associação, pode ser extremamente desafiador ou quase impossível substituir algumas tábuas desonestas, que estão dobradas no poder.

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• Soluja o seu orgulho, e cumpra as exigências do Conselho HOA, na esperança de que eles o deixem em paz.

• Põe a tua casa no mercado, vende, e sai. Ou, pelo contrário, saia e arrende a sua casa, embora o arrendamento possa não ser possível se a associação restringir o arrendamento.

• Se o assunto for realmente importante ou inevitável, muitos decidem tomar medidas legais para proteger os seus direitos. Mas esteja ciente de todas as suas opções e do desafio de encontrar um advogado que seja proprietário/proprietário/consumidor amigável. Entenda que os processos da HOA são estressantes e o resultado é incerto.

Comece comunicando-se com seus vizinhos

Não assuma que você tem que lidar com a sua disputa HOA sozinho. Há uma boa chance de que vários de seus vizinhos tenham preocupações e reclamações semelhantes, e eles podem estar enfrentando os mesmos problemas com sua diretoria e administração do HOA.

Tente falar pessoalmente com os seus vizinhos, se possível. Quando isso não for prático, considere ferramentas de comunicação virtual como o aplicativo Zonzon para se conectar e colaborar com os membros de sua comunidade. Ao contrário das plataformas de mídia social (Facebook, Nextdoor), você não precisa se preocupar com data mining ou ter suas postagens e comentários filtrados ou censurados pelos administradores do grupo HOA. Sua comunicação no Zonzon é privada dentro de apenas sua comunidade e é orientada pelo usuário.

Você pode ficar agradavelmente surpreso em encontrar apoio mútuo para suas preocupações, tornando possível para proprietários e residentes organizar um esforço de grupo em direção a uma mudança positiva em sua comunidade.

Saiba mais sobre a Zonzon aqui, ou contate o fundador do aplicativo & Diretor executivo, Samuel Pilli diretamente.

Divulgação: Sou um dos vários consultores e consultores da ZonZon.

Como lutar antes de recorrer a um processo judicial

Um dos melhores recursos que encontrei em relação ao tratamento de disputas de HOA: Shelly Marshall’s HOA Warrior Reports I e II. Os relatórios contêm muitas dicas práticas baseadas na experiência pessoal do autor, e no profundo conhecimento da natureza humana. Você encontrará bem escrito e fácil de entender, táticas passo a passo que você pode tomar, e, esperançosamente, evitar uma guerra legal no processo.

Marshall também compartilha suas dicas sobre a substituição de um Conselho HOA fora de controle, incluindo o que ela e seus vizinhos aprenderam com seus erros.

Alternative Dispute Resolution (ADR)

ADR é preferido por grupos comerciais da indústria HOA, incluindo construtores de casas e grupos comerciais de gestão de associações comunitárias.

Mas esteja ciente de que nem todos os tipos de disputas HOA são bem adequados para ADR, especialmente se a HOA ou o proprietário da casa não estiver disposto a trabalhar para uma solução mútua de boa fé.

As leis estaduais ou documentos que governam podem exigir que os proprietários de casa exauram suas opções de ADR antes que eles possam entrar com uma ação judicial contra sua HOA.

Ler as seguintes informações para aprender sobre Arbitragem e Mediação, como elas funcionam, e como diferem do litígio e umas das outras.

Ler sobre os prós e contras da arbitragem. Ao contrário do que lhe possa ter sido dito, a arbitragem pode ser tão dispendiosa quanto o litígio. Pode levar a uma resolução mais rápida, mas o proprietário da casa pode ficar preso a uma má decisão que não pode ser anulada pelos tribunais.

Os promotores imobiliários ou promotores imobiliários têm frequentemente a vantagem legal em casos de arbitragem, especialmente se escolherem árbitros com um histórico de resolução de disputas a seu favor.

A mediação também tem as suas vantagens e desvantagens. Se uma das partes é resistente à comunicação, a mediação pode ser uma perda de tempo e dinheiro.

Processos de HOA

O maior obstáculo para muitos proprietários de imóveis é encontrar representação legal, uma vez que a grande maioria dos advogados representa HOAs em vez de proprietários de imóveis. Isso porque a Associação tem os recursos financeiros combinados de todos os seus membros, incluindo apólices de seguro que protegem os membros da diretoria da HOA da responsabilidade pessoal.

Os proprietários têm recursos limitados, e poucos podem arcar com representação legal cara.

Tambem, de acordo com o advogado da Virginia John Cowherd, pode ser difícil encontrar especialistas adequados para testemunhar em nome dos proprietários:

Na maioria dos casos que os proprietários têm contra a HOA ou os conselhos de condomínio, eles precisam de 1-2 testemunhas especializadas, por exemplo engenheiro, estimador de reparos, avaliador, etc. Muitos desses profissionais têm ligações com “líderes da indústria”. Os defensores dos proprietários precisam de uma rede de especialistas não-conflitos.

A minha experiência tem sido que as relações profissionais com tais especialistas que são um “bom ajuste” para proprietários de lote ou unidade torna muito mais fácil obter resultados mais rápidos e melhores. Outra razão pela qual alguns advogados de clínica geral frequentemente lutam para obter resultados para os proprietários em casos de HOA.

A assistência especializada é geralmente tão ou mais importante do que a seleção do advogado. Infelizmente, muitos proprietários não sabem de que especialista eles precisam ou onde encontrá-los, porque tais coisas são conhecimento especializado que você não pode esperar que o público em geral já saiba.

No entanto, o cenário político está começando a mudar, e mais advogados estão lutando por proprietários que enfrentam injustiça nas mãos de seus HOAs.

Em uma escala mais ampla, se você estiver lendo este artigo, e tiver sugestões de recursos para proprietários de casas, estiver ciente de alternativas viáveis para resolver disputas e proteger os direitos individuais de proprietários e residentes, por favor, entre em contato comigo em [email protected].

alguns especialistas em HOA que trabalham para consumidores de habitação

Como um serviço para os leitores, Independent American Communities fornece a seguinte lista apenas para fins informativos e educacionais. Alguns dos especialistas listados abaixo são advogados. Os consumidores são aconselhados a usar de bom senso e discrição ao selecionar a representação legal.

As informações jurídicas fornecidas por especialistas individuais podem ser específicas para certos estados, e estão sujeitas a alterações à medida que novas leis são promulgadas ou leis existentes são alteradas.

Põe uma sugestão de adição à lista? Contacte-me em [email protected]

Experts are listed alfabetically by last name.

Shu Bartholomew (Virginia)

Há mais de 20 anos que Shu tem sido o apresentador do seu próprio podcast semanal, On the Commons, OTC Multimedia Productions, transmitido na WEBR Fairfax Radio. O programa de 1 hora de duração apresenta entrevistas com convidados, especialistas e defensores do HOA e discussões sobre uma ampla gama de questões envolvendo todas as formas de moradia de interesse comum, governada por associações, nos EUA.
Podcasts atuais e recentes.

Arquivo de podcasts OTC completo

Jan Bergemann, Presidente, CCFJ (Flórida)

Bergemann é Presidente da maior organização de defesa dos proprietários de casas na Flórida, Cyber Citizens for Justice. O extenso website da CCFJ contém um tesouro de notícias e opiniões editoriais relevantes para proprietários de casas, condomínios e associações cooperativas na Flórida. A organização também advoga em nome dos proprietários de casas e condomínios e acompanha a legislação relevante de HOA e condomínios no Sunshine State.

A Fundação CCFJ fornece recursos educacionais e assistência jurídica aos proprietários de casas da Flórida envolvidos em disputas com seus HOAs.

John Colby Cowherd, Advogado, (Virginia e D.C.)

John Cowherd representa proprietários de casas e proprietários de negócios em assuntos relacionados a disputas imobiliárias e associações comunitárias. Cowherd enfatiza a importância do Direito Comum, dos direitos constitucionais de propriedade e de uma revisão completa do Estado de Direito, oferecendo soluções práticas e incentivo para proprietários presos em disputas com seus HOAs. Ele também mantém um blog cobrindo uma variedade de tópicos e jurisprudência relevantes para a propriedade imobiliária, propriedade da casa própria, propriedade de pequenas empresas e governança da HOA.

Aqui está uma amostra de alguns dos seus artigos úteis no blog HOA:

Parar de Explicar a Lei de Associações Comunitárias da Forma Errada

A dona do condomínio prevalece sobre o seu pedido de honorários advocatícios

Tácticas de Atraso em Arbitragem

O Jogo da Culpa do Desvio de Águas Superficiais

Bill Davis, Advogado (Texas)

Bill Davis é um profissional solitário que representa os proprietários de imóveis em questões de direito imobiliário, e com foco na Proteção ao Consumidor.

Several podcasts featuring Bill Davis and his legal expertise with regard to protection of housing consumers in the state of Texas can be found at On The Commons

Brian R. DeHem, Attorney (Indiana)

Brian DeHem é um advogado de serviços comerciais e litígios tácticos, servindo a área de Indianápolis. DeHem acredita que HOAs são entidades de negócios que são muitas vezes mal administradas. Ele representa os proprietários que reivindicam ou defendem seus direitos nas comunidades governadas por HOA.

Jonathan Dessaules, Advogado (Arizona & Califórnia)

De acordo com seu perfil legal, “Jonathan é um dos poucos advogados no Arizona que representam os proprietários nas disputas de HOA e tem dedicado uma parte substancial de sua prática à representação exclusiva dos proprietários.”

Com mais de 20 anos de experiência como advogado de julgamento, Dessaules representa os proprietários nas cobranças de HOA e na defesa de execuções hipotecárias, questões relacionadas à construção, disputas relacionadas à aplicação de Convênios e Restrições, e questões de eleição e governança de HOA”.

O Grupo de Direito Dessaules mantém um blog jurídico informativo sobre vários tópicos de HOA e imobiliário.

Peter Kovacs, Advogado (Indiana)

Peter Kovacs é um praticante único baseado em Pescadores. Ele se concentra em servir indivíduos, pequenas empresas e organizações sem fins lucrativos, incluindo a representação de proprietários em disputas relacionadas a HOA.

Dennis Legere, Fundador, Arizona Homeowners Coalition (AZHOC)

Dennis Legere serve como principal defensor e lobista da Homeowners Coalition que ele fundou em 2013. Legere trabalha diretamente com legisladores estaduais para promulgar legislação que beneficie consumidores e proprietários de imóveis em comunidades governadas por HOA.

AZHOC procura proteger e restaurar os direitos constitucionais e de direito comum dos proprietários de imóveis no Arizona.

AZHOC mantém um website (https://hoatruth.com/) onde os proprietários de imóveis no Arizona podem se registrar como membros da Coalizão, acompanhar a legislação e o projeto de lei relacionado às comunidades e condomínios de interesse comum governados pelo HOA, e rever a jurisprudência relevante.

Norman Lerum, Advogado (Illinois).

Norm Lerum é um advogado líder baseado em Chicago, com vasta experiência de julgamento e litígio em direito condominial, imobiliário, contencioso empresarial e contratual, cobertura de seguros, e danos pessoais.

Notavelmente, Norm Lerum é um dos poucos advogados que representa proprietários de condomínios que reivindicam seus direitos sob o estatuto de Illinois, incluindo a Primeira Emenda estatutária (Free Speech) e os direitos de processo justo. (Leia detalhes aqui.) A experiência de décadas de Lerum em direito comercial e contratual se presta a um profundo entendimento jurídico dos deveres fiduciários exigidos aos condôminos.

Shelly Marshall (Arizona)

Shelly Marshall é advogada e autora de dois livros educacionais da HOA. As publicações incluem dicas e sugestões específicas para os proprietários de casas que procuram destituir um conselho HOA supercontrolador, a fim de trazer a paz e a democracia de volta à sua comunidade.

Para mais informações, clique nos seguintes links:

HOA Warrior: Táticas de batalha para combater o seu HOA, até a corte se necessário Edição Kindle

HOA WARRIOR II: Respondendo aos animais de estimação, Tinta, & Estacionamento no seu HOA: (modelos, formulários, cartas e filosofia para usar ao lidar com seu conselho ou quando você se tornar o conselho) Kindle Edition

Marjorie Murray (California)

Marjorie Murray é a Presidente do Center for California HOA Law, uma organização de defesa do proprietário que fornece recursos educacionais relativos às leis estaduais e jurisprudência relevante que afeta os proprietários de propriedades em comunidades de interesse comum governadas pelo HOA.

O site da CCHAL oferece numerosos recursos de auto-ajuda, melhor utilizados em conjunto com informações disponíveis nas Bibliotecas de Direito do Condado GRATUITO na Califórnia.

CCHAL é uma organização 501(c)(3) que patrocinou a legislação de HOA amigável ao consumidor na Califórnia, em nome dos proprietários e residentes de desenvolvimentos de interesse comum governados por HOA.

Shorge Sato, Advogado (Illinois)

Shorge Sato é um advogado baseado na área de Chicago, especializado em direito societário, constitucional e imobiliário. De acordo com seu perfil jurídico, Sato ajuda os proprietários a defender seus direitos contra “empreiteiros fraudulentos, prefeituras prepotentes e associações de condomínios corruptos”.

Sato é um profissional único na firma Shoken Legal, e defende uma Carta de Direitos dos Condôminos, incluindo requisitos mais fortes de divulgação da associação de condôminos, proteção dos direitos dos proprietários de participar plenamente da governança comunitária, e maior responsabilidade legal para os membros da diretoria e associações de condôminos que abusam de seu poder ou negligenciam seus deveres fiduciários.

J. Patrick Sutton, Advogado (Texas)

J. Patrick Sutton é especialista em leis imobiliárias e de direitos de propriedade, e litiga recursos civis em tribunais estaduais e federais. De acordo com seu perfil jurídico, Sutton representa consumidores e proprietários somente em disputas relacionadas a HOA. Ele não representa HOAs ou bancos.

A carga atual de processos inclui defesa de execução, contestações a emendas de restrições de escrituras e contestações a proibições municipais de aluguéis de curto prazo.

Ryan Torrens, defensor da reforma HOA (Florida)

Ryan Torrens é um advogado de litígios de consumo, com um longo histórico de ajudar os proprietários a combater práticas injustas de cobrança, e salvar suas casas de execuções bancárias. Repugnado pelos abusos e injustiças legais de HOA que tornam caro lutar contra HOAs em tribunal, ele está trabalhando para organizar um grupo de advocacia sem fins lucrativos para reformar as leis de HOA, e possivelmente até proibir HOAs no Estado do Sol.

Declaração: este posto é fornecido apenas para informação. Eu não sou um advogado. – Deborah Goonan, IAC