Custo do Evento: Aprenda o custo incorrido para despejar alguém
Há algumas razões pelas quais um senhorio pode querer despejar um inquilino, mas a principal razão é porque o inquilino não paga renda. Na verdade, de acordo com a pesquisa da TransUnion, 84%* dos senhorios dizem que os problemas de pagamento são a sua principal preocupação com os novos inquilinos.
Muitas vezes, os despejos exigirão aviso prévio ao inquilino, ajuizando uma ação judicial contra o inquilino, e vendo o despejo através de um longo processo de despejo que pode exigir uma audiência.
Se você acha que isso soa como muito tempo e esforço, você está correto. O processo de despejo é caro e demorado, especialmente quando você considera que poderia ser evitado com uma triagem completa do inquilino antes de ele se mudar para a propriedade.
O PROCESSO DE EVITAR UM TENANTE
Antes de responder o que custa despejar alguém, vamos dar uma olhada em um alto nível de visão geral de como o processo de despejo funciona. Depois de assinar um contrato de arrendamento, surge um problema. Talvez a renda não seja paga, o contrato de arrendamento seja violado ou o seu inquilino viole a lei.
De facto, você e o seu inquilino tentam resolver o problema antes de enviarem uma notificação de despejo, após o que são obrigados a esperar um certo tempo para que o inquilino resolva o problema. Este período de espera difere muito entre estados.
Se o problema não for resolvido, é apresentada uma queixa em tribunal. Uma vez enviada a data do tribunal, o seu inquilino receberá uma citação para a qual poderá responder com uma resposta ou esperar pela audiência. No tribunal, cada um de vocês irá descrever a sua versão da história e esperar pela decisão de um juiz.
Pode ocorrer um de dois resultados: você ganha ou o inquilino ganha. Se o inquilino ganhar e ficar, você poderá ser obrigado a pagar as custas judiciais e honorários advocatícios.
Se você ganhar e o inquilino for obrigado a sair, o juiz emitirá uma Ordem Judicial, também conhecida como Mandado de Despejo ou Escrito de Restituição. Ou o seu inquilino sai voluntariamente, ou um agente da lei poderá ser obrigado a retirar o inquilino e os seus pertences. Com base no contrato de arrendamento e nas leis locais, o seu inquilino poderá ser responsável pelo pagamento das custas judiciais, honorários advocatícios, aluguel não pago e/ou danos e penalidades.
O CUSTO DE DESPEDIMENTO
As despesas vão além do custo do próprio despejo. Elas também incluem outras despesas relacionadas que você pode não ter levado em conta. As taxas de manutenção, aluguel perdido, custas judiciais e outras taxas legais são parte de um despejo.
TransUnion Os dados da SmartMove constataram que o total das despesas relacionadas com o despejo para os administradores de imóveis é em média de $3.500 e pode levar até 3-4 semanas para que o processo de despejo execute seu curso.**
LET’S BREAK IT DOWN TO SEE WHAT THES THESTAIL:
Legal Fees: Na maioria dos casos, você vai querer contratar um advogado para despejar o seu inquilino, especialmente porque o processo de despejo pode ser complicado e a papelada precisa ser cem por cento exata. Mesmo um nome mal soletrado pode causar problemas e atrasos. Os advogados normalmente cobram centenas de dólares por hora e essas horas podem somar rapidamente.
Quanto custa despejar alguém em honorários legais? Um advogado imobiliário ou de despejo pode cobrar uma taxa fixa ou por hora, e o que custa despejar alguém depende tanto da experiência do seu advogado como da complexidade do caso. O baixo custo médio de despejo em taxas legais é de $500.
Custos judiciais: O custo para apresentar uma queixa em tribunal varia, mas cada estado cobra taxas de apresentação. Os despejos são frequentemente contestados pelo inquilino. Os despejos disputados representados pela câmara podem tornar um despejo simples mais complexo. Descobertas, moções e demandas de julgamento do júri podem aumentar os custos legais e arrastar o processo, significando mais perdas de aluguel e perda de tempo.
Quanto custa despejar alguém em tribunal? O custo do despejo em termos de despesas judiciais varia dependendo do estado em que o seu caso ocorre, mas a média nacional é de $50. Tenha em mente que também há encargos para um escritório do xerife para servir de aviso, por isso não deixe de pesquisar este custo de despejo também.
Lost Rent: Junto com as taxas legais, o aluguel perdido é um dos custos mais caros de um despejo. O aluguel continua a acumular durante o processo formal de despejo, e independentemente do resultado do tribunal, pode haver dívida de aluguel não paga que lhe é devida. Se houver danos materiais, o tempo gasto a lidar com os empreiteiros e a fazer as reparações necessárias prolongará o tempo em que a sua propriedade fica vaga e não trará qualquer rendimento. Para não mencionar os custos adicionais de entrega da unidade – preparando-a para o aluguer, publicidade, mostrando a propriedade, etc.
Quanto custa despejar alguém em termos de renda perdida? Com base no aluguel médio e no processo de despejo médio de 3 meses, os despejos normalmente custam $2.540 devido à vacância – que não é um número pequeno para os locadores em fase de desocupação.
Custos de rotatividade do imóvel: Há mais dinheiro perdido do que apenas o aluguer quando se tem em conta o custo do despejo. Além de um impacto direto no seu rendimento mensal, você enfrentará custos de rotatividade incômodos. Os pagamentos para a sua hipoteca e as taxas HOA – que uma vez foram cobertas pelo inquilino – caem sobre os seus ombros. Você provavelmente incorrerá em custos de publicidade e taxas de gestão de propriedade, além de serviços de manutenção.
Quanto custa despejar alguém em termos de rotatividade de propriedade? O valor do seu pagamento mensal de hipoteca, quer seja ou não membro de uma Associação de Proprietários de Imóveis, e como você escolhe anunciar são apenas alguns fatores que contribuem para o custo de despejar alguém. Em média, os custos de rotação de propriedade podem ascender a $1.750,
Danos de Propriedade: No mínimo, pode haver taxas de limpeza se você usar um serviço externo para limpar a propriedade. Um inquilino que está a ser despejado (e, portanto, incapaz de recolher o seu depósito de renda) tem pouca motivação para limpar o imóvel antes de desocupar as instalações. Dependendo das leis estaduais, os bens pessoais de um inquilino podem ter de ser removidos e/ou armazenados. No caso de um imóvel abandonado, pode custar mais para descartar adequadamente os equipamentos eletrônicos, itens de grande porte e materiais perigosos.
Quanto custa despejar alguém em danos ao imóvel? Este número é realmente difícil de fixar, considerando a quantidade de variáveis. Quão desrespeitoso foi o inquilino? Qual foi a extensão dos danos? Qual foi o preço dos itens? Eles estavam segurados? Se você tiver sorte, não terá nenhum dano patrimonial, mas um custo de despejo com o qual você pode contar é a troca de fechaduras. Esteja preparado para gastar aproximadamente $150 em um serralheiro.
Danos financeiros: Mesmo se você ganhar um julgamento financeiro contra o inquilino, a Associação Americana de Cobradores reporta apenas 17% de sucesso na cobrança média da dívida (2010 Benchmarking Survey). Afinal, se um inquilino é incapaz de pagar o aluguel, não é muito realista esperar que você seja capaz de recuperar suas perdas deles de forma oportuna.
O CUSTO TOTAL DA EVITUIÇÃO
TransUnion SmartMove descobriu que o total de despesas relacionadas ao despejo para os gerentes de propriedade é em média de $3.500 e pode levar até 3-4 semanas para que o processo de despejo execute seu curso.**
Também há custos não monetários a levar em consideração, como a tensão e o estresse de uma batalha legal em andamento. Tempo é dinheiro, e quanto mais tempo você desperdiça em um despejo, menos tempo você tem para gastar em empreendimentos mais lucrativos.
No final, os custos de um despejo são muito altos quando você considera que pode tomar medidas para ajudar a evitá-los em primeiro lugar. Você pode diminuir a probabilidade de um despejo com políticas de aluguel e medidas preventivas. Uma avaliação cuidadosa dos inquilinos irá ajudá-lo a reduzir o risco de delinquência e destruição dos inquilinos, e um contrato de arrendamento que descreva especificamente as taxas de mora e as políticas de pagamento irá motivar os inquilinos a fazer do arrendamento uma prioridade.
EVICÇÕES PREVENTIVAS ANTES DAS SUAS FELICIDADES
Para garantir que a sua propriedade continue a trazer receitas, é necessário ter inquilinos de qualidade. Se um inquilino estiver atrasado no seu aluguer e perder o seu dinheiro, é provável que queira substituí-lo rapidamente por um inquilino que possa pagar o seu aluguer. No entanto, os despejos legais podem ser caros e demorados, e o processo formal de despejo é regido pelas leis do seu estado de senhorio-tenente. Embora as grandes empresas de gestão de propriedades tenham frequentemente os recursos para absorver o custo de um despejo, este não é o caso de muitos proprietários independentes.
Como disse Benjamin Franklin, “Uma grama de prevenção vale um quilo de cura”. Uma avaliação minuciosa dos seus inquilinos, e torná-la uma parte consistente do seu processo de aluguer, pode ajudá-lo a evitar ter de despejar um inquilino mais tarde. O pacote de rastreio do SmartMove de $35 inclui um relatório de despejo e um relatório de crédito completo.
Se você usa o rastreio de inquilinos do SmartMove ou outro serviço de rastreio, é importante pedir um relatório de despejo como parte do seu pacote de rastreio de inquilinos, uma vez que os despejos anteriores são altamente preditivos de despejos futuros. A análise da TransUnion de quase 200 imóveis descobriu que os moradores despejados têm quase três vezes mais registros de despejos anteriores e de cobranças relacionadas ao aluguel do que os moradores não despejados.
TENANALIZAÇÃO TENANTE: UMA ANÁLISE DE CUSTO/BENEFÍCIO
O custo médio do despejo é de $3.500, enquanto o pacote de rastreamento de inquilinos do SmartMove custa apenas $35. Com a matemática da análise custo/benefício de executar um relatório de despejo, você pode pré-avaliar 10 inquilinos pelo mesmo preço de despejo de um.
Cinco e seis por cento dos proprietários dizem que o histórico de despejo anterior é uma de suas maiores preocupações sobre novos inquilinos, e executar um despejo pode lhe dar a paz de espírito que você precisa para avançar com o seu próximo contrato de arrendamento. Esperemos que não precise de seleccionar mais do que alguns candidatos e que se sinta confiante quanto aos primeiros inquilinos a quem vai fazer uma verificação de antecedentes e com a inovadora estrutura de preços do SmartMove, nunca terá de pagar mais do que aquilo de que precisa. Sem serviço de subscrição; basta pagar um relatório de despejo em cada candidato, conforme necessário.
Quando você pensa nos milhares de dólares que você poderia evitar ter que gastar em um despejo, um serviço de seleção de inquilinos é um investimento prudente. Com o SmartMove, você pode até mesmo repassar o custo ao solicitante para que ele pague pelo processo de despejo.
Pode ainda haver uma ocasião em que até o proprietário mais cuidadoso tem que despejar um inquilino. No entanto, o rastreio avançado de inquilinos é a sua melhor aposta contra se encontrar numa situação complicada e dispendiosa.
*2014 inquérito aos utilizadores do SmartMove