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Public Housing authorities are often concerned about federal REAC inspections of their properties.
And they should be, since their score on the Real Estate Assessment Center assessments are tied to HUD funding and eligibility for innovative Housing and Urban Development programs like Moving to Work.
The PHA starts with 100 points, and it’s job to keep as many as possible.The PHAの査定は、100 ポイントから始まり、できるだけ多くのポイントを保つことがあなたの仕事です。 ここでは、検査を成功させるための簡単なヒントと戦略をご紹介します。
Before the Inspection
REAC 検査が行われる前に、訓練を受けた機関スタッフまたは外部コンサルタントが Pre-REAC 検査を実施することを検討してください。 検査には5つの要素があり、いくつかは他の要素よりも重みがあります:
- Site
- Building Exterior
- Building Systems
- Common Spaces
- Units
REAC pre inspectionをする際には、すべての要素が意図通りに機能しているか確認することを忘れないようにしましょう。 それは、すべてのREACコンポーネントにわたる良い共通の指標です。
たとえば、擁壁は、何かを抑えるという仕事をしている必要があります。 もし、違反があれば、それはポイントになります。 違反の大きさによっては、多くのポイントを消費することになります。
HUD は、「Top 25 Most Cited Deficiency for Public Housing」と「Top 25 Most Cited Deficiency for Multifamily Housing」の有用なリストを提供しています。
Be Strategic about Inspection Items
Do you know the difference between the most common fail items and the ones will cost you most points? カバープレートの欠落やひび割れといった項目はよくあることですが、検査時に大きなコストになるでしょうか。
限られた時間とリソースを考えると、次のような重要な検査項目に重点を置いてください。 このカテゴリの項目は最も重く評価され、検査スコアが低くなる可能性が最も高いです。 欠陥の深刻度によって4点から8点の減点となる以下の項目に重点を置いてください。
- フェンスの破損/欠損（特に外周部）。 フェンスに生い茂った植物
- 歩道や舗装の亀裂やつまずき
- 排水管が詰まっている、または一部が詰まっている
- 擁壁の損傷
- 鋭い物体
- 遊び場の損傷
外構: このエリアでも重大なポイントを失う可能性があります。 以下を探してください：
- 外装ドアの損傷または穴
- 基礎の亀裂
- 壁の穴
- 平らな屋根の損傷
建築システム………………………….
- Sprinkler damage or not performing as needed
- Elevator not working
- Any electrical issues
Units and Common Spaces.これらはコストがかかるいくつかのアイテムを持っている：
Units and Common Space.これらは費用がかかる可能性があるいくつかのアイテムがあります。 上記の3つの分野をカバーした後にのみ、共有スペースとユニットに移動してください。 上記のエリアは、ユニットや共有スペースよりもはるかにあなたのREACスコアを傷つける可能性があります。 一旦室内に入ったら、以下の点を確認しましょう：
- Electrical issues
- Clogged slow drains
- Blocked egress
- Mold
- Infestation
Bring in a REAC Consultant
Many PHA brings in a consultant that help trained staff members on how to prepare for REAC insponsions.The PHAはREAC検査に備え、スタッフを訓練するためのコンサルタントを連れてきます。 大規模なPHAでは、REACの事前準備のためだけでなく、REAC検査官に同行し、検査官が不適切な項目を指摘しないようにコンサルタントを雇うところもある
少なくとも、PHAスタッフは、常識では考えられないREAC検査基準について訓練を受けるべきである。 階段の吹き抜けにあるトリップハザードは0点かもしれないが、外にあるトリップハザー ドは7点である。
まとめ
REAC のスコアは PHAS にとって非常に重要である。 多くの点で、REAC検査の準備は、論理を窓から投げ捨てることを意味する。
基準、よくある欠陥、およびポイント値を知ること、さらに専門家を入れることは、あなたの機関がREAC検査の準備を確実にするのに役立つ。
PHA専門知識を持つCPAベースの顧問会社に相談すると良いだろう。