Market Cycleの4つのフェーズを理解することが投資戦略を向上させることになります。
2007年の不動産暴落以降、ほとんどの市場で劇的な回復が見られました。 多くの専門家は、不動産はバブルであり、まもなく弾けると述べています。”Buyer beware!”と叫んでいるようです。 不動産市場のサイクルは通常8年であり、現在9年目の連続値上げ中であるため、調整局面が到来していると識者は主張しています。 金利は2008年12月以来2.25%上昇しており、多くの人が「パーティーは終わったのか」と思っているかもしれない。 そうなのだろうか？ また、どのようにすれば十分な情報を得た上で自分なりの判断ができるのでしょうか？
市場のサイクルを理解すると、現在の資産をどうするか、さらに購入するかどうか、より良い感触を得ることができます。 今、賢く投資することで、あなたと私のリターンを最大化し、2006年から2007年にかけて多くの人がしたように、水面下で終わることを避けることができるのです。 不動産市場のサイクルを掘り下げ、特定の市場がサイクルのどこにあるのかを測定し、サイクルの各段階でどのような戦略を使用するかを学びましょう。
Four Phases
不動産市場のサイクルは4つのフェーズで構成されています。 最初は拡大期、または最も成長が起こる段階です。 次に、平衡または減速と安定化の時期が来る。 第3の段階は、もちろん、下落、または価値が必然的に低下する段階であり、時には少し、時には大きく低下する。 そして最後の段階は、吸収、つまり不動産価値が跳ね返り始め、回復が始まる段階であるが、成長はまだ緩やかである。
これらの市場サイクルの各フェーズについて、より詳しく見ていきましょう。
Phase 1: Identifying an Expansion Market
Real Estate Markets in expansionは、通常、人口と雇用の増加を経験している地域です。 有利な税制優遇措置や政府の取り組み、労働権政策、州所得税の低さ・無さなどが、経済的なメリットにつながる可能性があります。 例えば、ある市場で条件が整えば、企業がその市場に移転したり、拡張したりする可能性が高くなります。 工場の拡張やその他のインフラの成長は、雇用をもたらします。 雇用が増えれば、人口が増え、建築許可や分譲地、道路、学校、ショッピングセンターなどの新設が進みます。 そして、町のある地域が活況を呈する「成長の道」が生まれる。
拡大期には、ダウンタウンに近い望ましい場所や、建築的または歴史的に重要な古い家のある地域では、改築や高級化が行われることがある。 住宅在庫が逼迫する可能性がある。 買い手は売り手より多く、売り手には複数のオファーがあり、価格はリスト価格より高くなることが多いでしょう。 景気拡大期には、在庫はそれほど長くは市場に置かれません。 多くの場合、物件は数日、あるいは数時間で売却されます。 景気拡大期には価格が上昇し、上昇率も高くなります。
Moves to Make During Expansion
拡大期の初期は、新築住宅や分譲住宅を建設し、フリップで儲ける時期です。 拡大期の後半は、下落時や吸収時に安く買った物件を売却するか、できれば交換することをお勧めします。 そして、そのお金を手にして、キャッシュフローが良く、価格上昇の余地がある他のマーケットで購入することです。
Phase 2: Identifying the Market in Equilibrium
均衡期の初期には、物事が減速していることを人々が感じ、キャッシュアウトしようとするため、多くの新しい在庫が市場に出回ります。 均衡が訪れる頃には、企業の拡大や雇用の増加が鈍化しているため、買い手は少なくなっています。 不動産物件は老朽化し始め、90～120日以上市場に放置される。 価格は下がり始め、売り手はより多くの譲歩をするようになり、市場は売り手よりも買い手に有利になり始める。 均衡が保たれている間は、建設業者はインセンティブを提供し、価格を下げ始める。 新しいショッピングセンターには空きがあり、集合住宅はインセンティブを提供し始める。
Moves to Make During Equilibrium
欲張らないことです。 売りたいと思っていて、エクイティが充実していれば、今が売り時です。 市場価値より10％低く売ることで、必然的に市場の下落に乗る人々が殺到する前に、確実に退場する必要があるかもしれません。
Phase 3: Identifying the Market in Decline
Decline Marketを見極める最も確実な方法のひとつは、雇用の動向を見ることです。 衰退期には、失業率が上昇し、仕事を見つけるのが難しくなり、企業は労働力を削減します。 学校では、人々が都市から他の市場へと移動するため、教師が解雇されることもあります。 衰退の兆候は、やがて明らかになる。 開発業者が債務不履行に陥り、差し押さえを受けると、半分しか建設されていない分譲地が放置され、生い茂るようになるかもしれない。 衰退の後半になると、不動産価格は大きく下落し、差し押さえ物件の在庫が急増する。 衰退期の在庫は長い間放置されることがある。 オファーが非常に少なく、交渉の余地もある。
Moves to Make During Decline
初期の市場局面で売却し、他の市場に再投資しなかった場合、手元に現金があるかもしれません。 その場合、下落局面は、急落した物件、特にAやB+の資産を購入するタイミングとなります。 高級物件は、景気回復時に最も高く評価され、下落局面でキャッシュフローを生み出す価格でこれらの逸品を手に入れるには、今が最高のタイミングです。 B-とCの物件は、吸収期まで放っておいてください。 また、下落局面では、集合住宅を探すとよいでしょう。 ただ、その場合は、十分な賃貸需要があることと、選んだ市場で人口減少が続いていないことを確認してください。
Phase 4: Identifying an Absorption Market
Absorption begins as stopping prices falling. 差し押さえ物件の在庫が再び競争力を持ち始めると、多くの投資家にとってバウンスが明白になります。 また、大手REITやヘッジファンドが在庫の取り合いを始めると、複数オファーの復活が見られるかもしれません。 市況が再び売り手に有利になり、価格が上昇します。 雇用が回復し、失業率が低下する。 春先のようなイメージで見てください。 また、このような場合、「震災復興」「復興支援」「復興支援」「復興支援」「復興支援」「復興支援」「復興支援」「復興支援」「復興支援」「復興支援」「復興支援」「復興支援」「復興支援」「復興支援」「復興支援」「復興支援」「復興支援」「復興支援」「復興支援」「復興支援」「復興支援」「復興支援」「復興支援」「復興支援」「復興支援」「再生支援」「再生支援」「再生支援」「再生支援」「再生支援」「再生支援」「再生支援」「再生支援」「再生支援」「再生支援」・・・「再生支援」は「復興支援」に当たらない。 高いリターンが期待できるC+とB-住宅に焦点を当てましょう。 堅実な地域にこだわる。 あなたが吸収中にあなたのポートフォリオを増加させる場合は、多くの場合、よくキャッシュフローと来る拡張フェーズ中に後で感謝からバンプを取得します。 あなたは、”場所、場所、場所！”ということわざを聞いたことがあるでしょう。 それは本当に安く買って高く売ることです。 あなたは、市場サイクルの位相を識別し、それぞれの中に正しい動きをすることを学ぶように、あなたの不動産の成功はsoar.
なります。