The Costa-Hawkins Rental Housing Act is a California state law that exempt certain kinds of residential rental units from rent control ordinances and allows landlords to reset the rental rate on rent-control rental units where they become vacant or where the last rent-control tenant longer permanently resides at the unit (including they move and leaving subtenants).はコスタ・ホーキンス賃貸住宅法。
1995年、カリフォルニア州議会は、カリフォルニア州内の各都市で地方家賃統制法が施行され、家主の不満が高まっていることに対処しようとしました。 当時は、居住中のユニットの家賃上昇を制限する「緩やかな」家賃管理条例と、実際に空きユニットの賃貸料を公開市場で設定する「厳格な」家賃管理条例があった。
家賃管理条例は、住民の健康と安全を規制する市の「警察権」の有効な行使であると長年考えられてきた。 (参照：Birkenfeld v. City of Berkeley (1976) 17 Cal. 3d 129.) 1995年当時、カリフォルニア州の5都市（バークレー、サンタモニカ、コタティ、イーストパロアルト、ウエストハリウッド）では、「厳しい」家賃統制条例（すなわち「空室対策」）が制定されていた。 サンフランシスコにも同様の法律が迫っていたため、州議会議員たちは行動を起こした。
1995年2月、最終的にCosta-Hawkins Rental Housing Actとなる2つの住宅関連法案が提出された。 州議会議員のフィル・ホーキンスはAB1164を提出した。 この法案は当初、州住宅法の合理化と時代遅れの法令の削除を目的としていた。 一方、上院議員のJim Costaは、SB1257を提出した。この上院法案は、後にこの法律となる初期の条項を含んでいた。 (具体的には、家主が新規入居の際の最初の賃貸料、新築や一戸建て/コンドミニアムの入居の際の最初とその後のすべての賃貸料を設定することを認めるものである)。
結局、Assembly Bill 1164はSB 1257の文言を多く含むように修正され、共著者のJim Costaとともに、Costa-Hawkins Rental Housing Actとして知られることになった。 (制定当時、Costa-Hawkinsはもともと、賃貸契約が転貸を禁止している場合に限り、後続の居住者に対する空室解除を認めていた。 すべての賃貸契約にそのような規定があったわけではないので、Costa-Hawkinsは翌年、AB3244により、1996年までに転借人がすでに取得していたかもしれない家賃統制権を認めるよう修正されたが、それ以外は転貸禁止という要件は削除された。
Costa-Hawkins は、「自由市場に不当に、不公平に干渉する極端な空室対策条例を覆すための穏健なアプローチ」と立法府が見なすものを進めた。 この新しい法案は、地域の家賃統制法の目的である、賃借人のための安全で手頃な価格の住宅を促進すると同時に、新しい賃貸住宅の開発を促進するためのツールと見なされたのである。 Costa-Hawkins 賃貸住宅法 (Cal. Civ., §1954.50, et seq.) は、空室管理を禁止し、特定の種類のユニット、例えば、新築、一戸建てやマンションのような別々に疎外できる権利を持つ単一ユニットを、賃貸管理から除外した。
Costa-Hawkins はその目的の達成にほぼ成功していたが、2001年までに、「抜け穴」を考慮していなかったことが明白となった。 Costa-Hawkins は「他の住居の所有権から分離して譲渡できる」住居を除外していたため、アパートの所有者は、アパートをコンドミニアムに変換する許可を取得しながら、実際にはそのプロセスを完了させることがなかったのである。 その結果、アパートはコンドミニアムとして家賃統制の対象外となったが、実際には所有者ではなく、賃借人が住んでいる状態であった。 2001 年、カリフォルニア州議会はこの抜け穴を塞ぎ（S.B. 985 参照）、地元の家賃上昇制限から州法による保護を受けるために、分譲業者が実際にコンドミニアムのユニットを販売することを義務付けました。