放置された賃貸住宅は、家主にとってどのように処理すればよいのか混乱するものです。
大家として活動していると、ある時点で、空き部屋や半分空っぽの部屋に直面し、テナントはどこにいるのだろうと思うことがあります。 または、別の可能性としては、テナントが単にリースと賃貸物件から抜けたいと考え、それを破ったということです。
私たちは最近、ニューヨーク地域のある不動産管理業者に出会いましたが、彼は非常に興味深い話を持っていました。
彼の前のテナントが亡くなり、彼女の息子がリースを引き継ぎました。その息子が亡くなり、Coryは「前のテナントの遺灰をどうすればいいのか」という疑問を持つようになりました。
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さて、本題に戻りますが、
あなたは現在、放置されているかもしれないと思う賃貸物件を持っていますね。 しかし、テナントがとっくにいなくなったかのように進めることは、あなたにとってコストのかかる間違いとなりえます。 このような場合、「曖昧なままにしておく」ことが大切です。
間違いその1：放置されていないのに放置されていると思い込む
借主が物件を放棄した場合、夜間に退去しメモとゴミだらけの物件を残していくなど明らかであることがあります。 また、借主が賃貸住宅を放棄したかどうかを判断するのが困難な場合もあります。
テナントが本当に物件を放棄したかどうかがわからない場合、以下の質問に対する答えを見つけましょう：
- 賃借人は家賃の支払いが遅れているのか？ 多くの州では、家賃が現在支払われている場合は、賃貸が放棄されたとは見なしません。
- ユーティリティは停止していますか？ しかし、これは不払いの偶然の一致であり、必ずしも放棄とは限りません。
- 家具や衣類など、賃貸ユニットに何か残っていませんか？ 貴重品が残っていれば、ゴミや腐った食品を見つけるよりも、放棄の可能性は低くなります。
- 近所の人は何か重大なことに気づかなかったか。 他の人が先日、物件で引っ越しトラックを目撃したり、賃借人が出て行くと言った場合、放棄の他の証拠を固めるのに役立ちます。
- 郵便局に住所変更は提出されていますか？ 最寄りの郵便局を訪れれば、それがわかります。
- 借主の緊急連絡先は何と書いてありますか？
1つの要因だけでは結論は出ません。 借主が物件を放棄するのと、単にしばらく不在にするのとは、紙一重なのです。 長期休暇や出張、入院、あるいは刑務所への入所といった異常な状況により、借主が物件を放棄したように見えても、リース条件を破っていない限り、法的にはまだ所有しているのです。
Mistake #2. 私物の処分
テナントが急いで出て行く場合、それが立ち退き手続きやその他の理由であれ、私物を残していくことがよくあります。 賃貸住宅が本当に放棄されたものであることを立証したとしても、借主の所有物の処理にある程度の時間と労力をかけることが要求されます。 新しい家主は、放棄された不動産を自分のものであると誤って主張し、それを保持したり、損失収入を取り戻すためにそれを売却しようとしたりすることがあります。 しかし、これは適切な方法で行わなければ違法です。
州によって要件は異なりますが、一般的に、家主は借主の私物を一定期間保管し、危害や盗難から守るために適切な注意を払わなければなりません。
以下は、置き去りにされた借主の私物の処理に関する全米の州の例です。
- カリフォルニア州では、家主は私物を移動して安全に保管し、可能なら元借主とその連絡先に通知を送り、18日以内に家主がその物を引き取るよう要求しています。 借主は、物件を引き取る前に、保管にかかった妥当な費用を家主に支払う必要があります。 引き取り手がなく、物件の価値が300ドル未満の場合、家主はそれを保持するか、処分することができます。
- カンザス州の家主は、所有物を30日間保管し、売却または処分の少なくとも15日前に、テナントに通知しなければなりません。 郵送または個人的に配達することを要求する他のほとんどの州とは異なり、カンザス州法は、家主が地元の新聞に通知を公表することを要求します。 発行から7日後、家主は、発行された通知のコピーを借主の最後の既知の住所に郵送しなければなりません。
- ノースカロライナ州法は、家主が放棄された不動産を郡の倉庫に10日間保管し、その後、家主がその不動産を売却、保管、寄付または処分することを義務付けています。 家主が放棄された不動産を売却することを選択した場合、少なくとも7日前に借主の最後の既知の住所に書面による通知を送らなければなりません。 収益はまず家主に渡り、借主からの残りの費用を相殺し、残りは郡に行きます。
Mistake #3。 プロセスを文書化しない
賃貸物件が放棄されていると判断して、元借主の所有物をすべて適切に処分した場合でも、多くの家主は、放棄された賃貸物件を回収するプロセスを文書化しないというミスを犯しています。 あなたが間違った呼び出しを行い、テナントから不当なロックアウトの請求に直面した場合、あなたはあなたが行った電話をした理由を示すために、法廷であなたの側に証拠を持っている必要があります。
放置された賃貸物件を回収する際に、発見プロセスを適切に記録するために、あなたがしなければならないことがいくつかあります：
- 冷蔵庫の中の腐った食べ物、家具の欠如、捨てられたペット、手入れされていない芝生など、借主が放棄したように見える事例を含め、物件の写真を撮ります。
- 近所の人や借主の緊急連絡先の名前、時間、日付、および会話の概要を書き留める。
- 公共事業会社から受け取ったシャットオフに関する書類を収集します。
- コミュニケーションの試みを示すために、最後に知られている住所またはテナントの職場にテナントに送った公式通知のコピーを保管します。
- レシートやインボイスを使って、残された所有物の移動と保管にかかった費用を記録します。
放置されたアパートの鍵
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最後の言葉
一般的に、借主が賃貸物件を放棄した場合、彼らは戻るつもりはありませんが、熱心な、または無知な家主があまりにも早く、法律の外で動き、これらの重大な間違いを犯した事例があまりにも多くあります。 疑問がある場合は、家主とテナントの問題を専門とする弁護士に相談し、州の法律に従うことに妥協することなく、ユニットの空室期間を最小限にするような方法で進めていることを確認してください。
テナントに賃貸物件を放棄されたことがありますか？ すべての法的要件に準拠するために、どのようなステップを踏みましたか？ この記事を共有し、下のコメント欄であなたの意見を聞かせてください。
次のステップ：
あなたは、ほとんどの場合、すぐに新しいテナントを探すことになるでしょう。
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