著者について。 G. Brian Davisは不動産投資家であり、SparkRental.comの共同設立者です。彼は新しい投資家のための無料の受動的収入トレーニングビデオ、テナントの給与から家賃を差し引くサービス、および家主アプリを提供しています。 彼は過去15年間に何十もの投資物件を所有し、現在は不動産投資と受動的収入の構築方法について他の人に教えることを楽しんでいます。
家をひっくり返す番組を見て、2週間で5万ドルを稼ぐことを空想したことはありますか？
「リアリティTV」という言葉は、ここでは部分的にしか適用されません。
そう、家をひっくり返す不動産投資家、つまりハウス フリッパーは、比較的短期間で多額のリターンを得ることができます。 しかし、家をひっくり返すには多くの作業が必要です。リアリティ番組のスターがそう見せているよりも、はるかに多くの作業が必要です。 そう、あなたは家をひっくり返して5万ドルを稼ぐことができます。 また、あなたが最初に家を反転させる方法を把握していないと、お金を失う可能性があります。
ここでは、数万ドルを投資する前に家を反転させる方法を理解し、あなたのビジネスで成功することを確認する8つのステップです。
まず第一に、家を反転とは何ですか？
家をひっくり返すことは、不動産を購入し、それを改築し、利益のためにそれを販売することを含む。
ハウスフリッパーは、ほとんどの住宅購入者が改装することができない、または喜んでいない家を取り、買い手の需要を満たすポイントまで改良します。 平均的な住宅購入者は、すぐに移動できる家を望んでいることに留意してください。
不動産投資の他のタイプに対して家をひっくり返すの基本に関するより詳細な説明については、「家をひっくり返すとは何か」の記事を参照してください。
家の反転が何であるかを完全に理解したら、それがあなたのためであるかどうか、そしてあなたが飛び込む準備ができているかどうかを把握します。
家の反転を開始する方法を学ぶ準備ができていることを確信しますか？
ステップ1：不動産市場の範囲を研究する
すべての市場が家をひっくり返すのに適しているわけではありません。 このような場合、”li “は “li “であり、”li “は “li “である。
投資不動産ローンや融資でもそのギャップを埋めることはできません！
あなたが持っている現金が少ないほど、あなたが投資する余裕ができそうな家の価格設定は低くなります。 投資物件融資は購入額の大部分をカバーできますが、それでも5万ドルの物件に20％の頭金を支払うのと、50万ドルの物件に20％の頭金を支払うのとでは大きな差があります。
あなたはどのくらいの現金を持っているのだろうか？ どのような市場であなたの最初の家を反転させる余裕がありますか？
多くの不動産投資家は、AからDまでの「クラス」ランクに従って地域を参照します。クラスAの地域は、高所得の専門家が住んでいる、最も裕福な住宅市場です。
クラス C の地域は、明確なブルーカラー、労働者階級の雰囲気があります。 最下層には、低所得者向けのDクラスがあります。
Dクラスの地域で家をひっくり返すことを専門とする投資家もいますが、彼らには追加のリスクも伴います。 (私は、物件が壊されたことが何度もあります。) 低所得者層が住む地域では、購入価格に対して保険料が高くなることがあります。 また、多くの低所得地域では、住宅所有者ではなく、仲間の投資家 (大家) に転売することになるでしょう。
別の不動産投資家に転売すると、利幅は少なくなりますが、販売プロセスがスムーズになる可能性があります。 投資家は、すばやく決済でき、何を探しているのかを知っており、騒ぎ立てることなく購入する方法を知っています。
最初の取引のためにクラスBまたはクラスCのプロパティ – それぞれ、堅実な中産階級または安定した労働者階級の近所をターゲットに検討します。 (
最後に、もしあなたの地元がとんでもなく高いなら、45分～1時間離れた地域に投資することを検討してみてください。
ステップ2：予算とビジネスプランを設定する
不動産投資家は起業家です – 彼らはビジネスをしているので、ビジネスプランが必要です。 しかし、予算、タイムライン、およびプロジェクトのスコープを含める必要があります。
どれだけの投資をしなければならないか。 予備としていくら持っておきたいですか。 あなたはあなたの貸し手によって払い戻されるまでの改修ドローをカバーするのに十分なを持っていますか？
あなたはどのような範囲に満足しているのですか？ キッチンやバスルームの更新、新しいフローリング、新しいペイント、新しいfixtures.Avoidペストのような構造的な問題：我々は通常、最初の家の反転または2のための化粧品の更新で始まることをお勧めします>
Avoid 構造上の問題。 また、”崖っぷち “と呼ばれることもあります。 しかし、プロジェクトはより速く、より低いリスクで、より少ないコストで進行します。
ここでは、それを具体化するために、家をひっくり返すビジネスプランを作成する方法について、より詳細に見てみましょう。
Step 3: Line up your financing BEFORE you need it！
あなたがなりたい最後の場所は「素晴らしい、私の申し出は承認されました…しかしどのようにして私は実際にお金を考え出すか！」
あなたがこれまでに申し出を作る前に、あなたの取引の資金調達できる貸主があることを確認することである。 LendingHomeは、住宅を反転させる投資家のために購入価格の最大90％、改修費用の100％を資金提供することを説明する良い機会です。
家をひっくり返すためのブリッジローンの価格を比較するとき、手数料に特に細心の注意を払ってください。 金利は、長期的な伝統的な住宅所有者の住宅ローンと比較して、すべてのブリッジローンで高くなりますが、彼らは実際にはそれほど重要ではありません。 ほとんどの場合、あなたは支払いのほんの一握りを行うことになりますので、金利は手数料よりもあなたの総家転倒コストにあまり影響を与えません。
ステップ4：業者とのネットワークを開始
あなたはまた、あなたの最初のフリップを買う前に業者との関係を構築するために開始する必要があります。 また、このような場合にも、「己の信念を貫く」ということが大切です。
自分で仕事をするのでなければ、家をひっくり返すビジネスの半分は、単にネットワークを構築することです。 そのネットワークには、優れた不動産業者やホームインスペクターと並んで、請負業者が非常に重要な役割を担っています。
Step 5: Find a house to flip
Another crucial part of learning how to flip houses is learning how to find good deals.それは、良い取引を見つける方法を学ぶことです。 それは、市場価格よりも低い価格で購入するだけでなく、あなたの多くの費用をカバーするために十分なマージンを持つことを意味します：決算費用の2ラウンド、あなたの改修時のキャリングコスト、不動産業者の手数料、そしてもちろん、あなたの時間と仕事のコスト
反転する家の市場価格以下の取引を見つけるには、多くの戦略があります。 あなたは、オンマーケット取引を見つけるために不動産業者と連携し、オフマーケット取引を見つけるために卸売業者と連携し、ダイレクトメールマーケティングキャンペーンを構築し、などなど。
反転家のための良い取引を見つけることはそれ自体が大規模なトピックですが、反転する家を見つける方法の導入のためにここから始まります。
家のフリッパーとして良い取引を見つけるの部分は単に忍耐です。 お得な情報を見つけることは、数字のゲームです。 お得な情報を見つけるためのあなたの戦略は、ダイレクトメールを中心に展開する場合、あなたは1つがあなたのために意味をなさない価格で受け入れられる前に、500の手紙、ツアー50プロパティ、およびそれらの20にオファーをする必要があるかもしれません。
妥協したくなるかもしれませんが、家をひっくり返すビジネスプランで立ち向かいましょう!
ステップ6：家を買う
契約が受理されましたか？ 素晴らしい!
次は？
通常、投資用不動産の貸し手は、住宅所有者の貸し手よりはるかに速く動きますが、それでもプロセスには時間がかかります。 例えば、LendingHomeでは、あなたの詳細を入力することでプロセスを開始でき、彼らはあなたが選択できるいくつかのローンオプションと金利のシナリオをフォローアップしてくれます。
次に、ホームインスペクターを雇うことを検討します。 ホームインスペクションは数時間かかり、信じられないほど包括的です。
より経験豊富な家のフリッパーは、我々は以前に説明したように、初めに、化粧品の修理や更新に固執する必要があり、完全な改築を必要とする家を探すかもしれませんが、。 プロパティは、構造的に健全であり、機械的なシステムが良好なworking order.
にあることを確認したら、プロパティはあなたを待って任意の不快な驚きを持っていないことを確認し、いくつかの業者と一緒に歩いています。 複数の見積もりを取得し、見積もりを提供する異なる業者からのアプローチの違いの感覚を得る。
業者を選択し、あなたが財産を解決する同じ日に作業を開始するためにそれらをスケジュールします。
ステップ7：リノベーション
あなたが落ち着いたら、仕事を始める時間です！
あなたは初日から時計に乗っています。 その特定のプロパティを所有している光熱費、税金、保険、およびその他のコスト：通過する毎月、あなたは、金利やその他のキャリングコストを支払っている。
言い換えれば、お金を失ったのです! あなたがより速く、改修プロジェクトを完了することができます、より速く、あなたは不動産を売却し、あなたのローンを完済することができます。 そして、より早く給料日を迎えることができるのです。
うまく家をひっくり返すことは、多くの点で、効率の練習です。 多くの請負業者は、 “ああ、確かに、我々は1週間でこのプロジェクトをラップすることができます！”と言うでしょう。 それから一ヶ月後、彼らはまだ乾式壁で周りを台無しにしている。
同じことがプロジェクトの価格設定にも当てはまります。 あまりにも多くの請負業者は、家の反転renovation.
よくあなたの請負業者を選択するすべてのより多くの理由を通じて、途中であなたにプロジェクトの価格を上げることを試みる。 あなたが前に請負業者と働いたことがない場合は、できるだけ多くの参照と過去のクライアントのように呼び出します。
ステップ8：それを販売！
反転住宅の最後のステップは、通常、最も簡単です – それを販売！
これは主にあなたの不動産業者によって処理されるので、あなたの市場のための専門家の不動産業者を雇っていることを確認してください。 すべての不動産業者が等しく作成され、多くはあなたの特定のmarket.
価格のためのあなたの不動産業者の専門知識に頼ることができないパートタイマーやゼネラリストであるされています。 理想的には、あなたも、プロパティに契約を置く前に、すでに修理後の値（ARV）の彼らの意見を得ている必要があります。
しかし、最終的には、あなたが適切な価格設定に責任を負うものであり、あなたの利益はそれに依存します。 しかし、最終的には、適切な価格設定をするのはあなたの責任であり、あなたの利益はそれに依存しています。 ここでは、プロのホームflipper.
多くの新しい投資家が家を反転させる方法を学び始めるとき、彼らは誤って彼らの不動産業者のライセンスを取得する必要があると仮定しています。 そして確かに、それはリスティングエージェントの手数料を3〜3.5％節約することができますが、それは他の方法であなたをコストになります。 それは、コースとライセンス試験を受けるために時間とお金がかかります。 多くの場合、それは仲介team.
あなたの最初のいくつかの家の反転の契約のために、専門家の地元の不動産業者と協力して開始するためにお金がかかります。 あなたは家をひっくり返すのが好きだと判断した場合、あなたは常にあなたの不動産業者のライセンスを取得するための時間とお金を投資することができます。
A few final thoughts on flipping houses
Learning how to flip a house and doing your first deal can be stressful. 疑問があれば、セカンドオピニオン、サードオピニオンを得ることです。
家をひっくり返すのはチームスポーツです。
最後に、あなたの前に行っている経験豊富な家のフリッパーのアドバイスに傾く。 彼らの失敗から学べば、自分一人で失敗する必要はありません。 ここでは、あなたがstart.
を得るのを助けるために経験豊富な家のフリッパーからいくつかのアドバイスですが、最も重要なのは、ちょうどこれらの手順を踏み始めることです！それは、あなたがそれを行うことができます。 このような場合、「痒いところに手が届く」「痒いところに手が届く」「痒いところに手が届く」「痒いところに手が届く」「痒いところに手が届く」「痒いところに手が届く」「痒いところに手が届く」「痒いところに手が届く」「痒いところに手が届く」「痒いところに手が届く」………………………………………. 税務アドバイザーにご相談ください。 ここに掲載されているすべての計算および情報は、例示を目的としたものです。 上記の第三者はすべてデモンストレーションを目的としており、LendingHomeと提携しているわけではありません。 この投稿で示されたすべての見解および意見は、参照された個人に帰属します。 NMLS ID: 1125207 Terms, Privacy & Disclosures. Copyright LendingHome Corporation 2019.
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