グランド・リースは、多くの商業用不動産の取引構造において重要な要素となっています。 しかし、多くの商業用不動産の専門家は、グラウンド リースに遭遇することはほとんどなく、十分に理解されていません。 この記事では、グラウンド リースの仕組みや、典型的なグラウンド リースの構造について説明し、グラウンド リースに関する一般的な誤解を解きます。 グランドリースは、しばしばランドリースと呼ばれ、簡単に言えば土地だけを借りることです。 通常、土地は、その土地に建物を建設するテナントに比較的長期間（50～99年）賃貸されます。
Why Ground Lease Make Sense
開発業者やテナントにとって、他人が所有している土地に建物を建設するのは奇妙に思えるかもしれないが、借地がすべての関係者にとって有利であることには十分な理由がある。 このため、グランドリースは、マクドナルド、チックフィラ、スターバックスなど、多くの大手小売テナントによって広く利用されています。 また、借地権のもう一つの利点は、テナントが土地を購入するために必要な初期資金を用意する必要がないことです。
地主にとって、グラウンド・リースは、土地の所有権を保持しながら、信用力のあるテナントから安定した収入を得ることができる。 通常、地代には増額条項と立ち退き権があり、土地所有者はリース期間中に十分な賃料を上げることができるとともに、債務不履行の場合の下方保証もあります。 土地所有者にとってのもう一つの利点は、グランド・リースには通常、復帰条項があり、リース終了時に改良物の所有権が家主に移ることです。
Subordinated vs Unsubordinated Ground Leases
Subordination とは、資産に対する債権または所有権の優先権を指します。 建設ローンまたはパーマネント・ローンが改良のために使用される場合、上位レンダーは、ローンの担保である資産に対する請求権の階層における「第一位」を要求します。 そのため、上位または「第一」貸手は、他の貸手または不動産に対する請求権を第一の権利に劣後させることを要求します。
劣後グランド リースとは、土地の所有権に対する請求権の順位が低くなるように地主が同意したグランド リースのことです。 基本的に、土地所有者は土地を改良のローンの担保として差し入れ、事実上、プロジェクトの第 2、3 の貸し手となる。
なぜ所有者は借地権に劣後するのだろうか。 これが有益である理由は数多くある。 特に、借地権者が所有する隣接地に付加価値を与えるような建物を建設するための負債融資を容易にする場合であろう。 このような場合、地主には、対象取引以外の付加的な利益がもたらされることになる。
他方、非劣後的地代は、地主が資産に対する債権の序列で第一位を維持する地代である。 この場合、借地人の債務不履行があっても、貸主は土地を取り上げる権利を持たない。 このような劣後的地位は、地主にとってはるかに安全であり（住宅ローンよりも優れている）、そのため通常、低いリース料が適用されます。
Ground Lease Valuation
Ground Lease の評価は、他のリースやキャッシュフローの評価と同じです。 リース期間、リース料率、エスカレーション・スケジュール、ターミナル・バリューが明確に定義されているため、これらのキャッシュフローのプロジェクションを作成し、現在価値を決定するために割り引くことが可能です。 グランドリースのリスクプロファイルは、劣後、テナントの信用度、立地の将来の魅力、改良物の品質と価値、およびその他の関連するリース条件によって影響を受けます。 すべてのリースと同様に、誰がいつ、何に対して責任を負うのかを完全に理解するために、リースを十分に読むことが常に重要である。 これらのリース条件は、割引キャッシュフロー分析に使用することができます。
Conclusion
グランドリースは、多くの商業用不動産取引において重要な要素となっています。 グランドリースは、その強固な収入源から、通常、非常に低い利回りで提供されます。 しかし、グラウンド・リースからの収入源は、特に劣後しない場合、非常に安全であると考えられており、したがって、住宅ローンよりも優れているのです。 賃貸よりも所有することを強く希望する場合が多いのですが、グラウンドリースは、土地の所有権を譲渡することなく、デベロッパーとテナントに魅力的な利益を提供することができます
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