割賦販売の取り扱いから外れるべきか
不動産を割賦で売却した場合、売却年に利益全体に対して納税することにより、割賦販売の報告から外れることが可能です。 なぜそのようなことをする必要があるのでしょうか？
例えば、2017年の税率が2018年や2019年よりも低くなると予想される場合があります。 その場合、2017年の確定申告で支払うべき税金の全額を支払うことを好むかもしれません。
または、割賦販売益に対する税金を相殺するキャピタルロスや停止したパッシブロスを持っている可能性もあります。 したがって、時間をかけて分散させるのではなく、売却の年にすべての利益を報告することで利益を得ることができます。
あなたの販売をどのように報告するかわからないのですか？ あなたの税務アドバイザーは、割賦販売報告の有無にかかわらず、あなたの累積税額を計算することができます。
割賦販売としての資格
割賦販売では、買い手は、決算時に一括で手渡すのではなく、時間をかけて売り手に支払いを行う。 買い手が売り手に将来支払いを行う義務は、信託証書、ノート、土地契約、抵当権、または債務の他の証拠に明記されている場合があります。
税法の下では、割賦販売は売り手が売却益に対する課税を延期し、おそらく数年にわたる納税義務を分散させることによって、全体の納税額を削減することを可能にするのです。 ですから、不動産所有者に人気のある税金対策の手法です。
税法上、割賦販売として認められるには、売却した年の後に少なくとも1回の支払いを受けなければなりません。 例えば、10月に不動産を売却し、10月、11月、12月に合計3回の月次支払いを受けた場合、割賦販売の報告対象とはなりません。 逆に、2回だけ、例えば2017年12月と2018年1月に支払いを受けるように手配すれば、適格となります。
さらに、ニーズに合わせて、2017年の確定申告時に割賦販売の取り扱いを「選択解除」することも可能です。 (また、割賦販売ルールは利益のみに適用され、損失には適用されないので注意が必要です（右記「Should You Elect Out of Installment Sale Treatment?
除外事項の理解
以下の種類の取引は、割賦販売報告の対象外である。
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- Sale of inventory of personal property,
Sales by a dealer (a person who regularly sells or otherwise disposes of this type of personal property on the installment basis), unless the property is used or produced in farming,
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- ディーラーによるタイムシェアおよび宅地の販売（購入者が特別金利手数料を支払うことを選択した場合を除く）、
- 株式または証券市場で取引される有価証券の販売。
これらのタイプの取引では、売却益はすべて発生した年に報告しなければなりません。
税制上の特典
割賦販売は、不動産の公正市場価値を完全に受け取るまで数年待つ必要がありますが、3つの主要な税制上の特典を提供します：
1. 長期的なキャピタル・ゲイン処理。 不動産の割賦販売では、その不動産を1年以上所有している場合、利益は税制優遇された長期利益として課税されます。 現在の税法では、長期キャピタルゲインの税率は最高で15％、経常利益のトップブラケットである39.6％の場合は20％となっています。 3.8％の純投資所得税（NIIT）も課される場合でも、連邦税の合計税率は最大23.8％に制限されています。
2. 税金の繰り延べ。 売却益の全額を1年で納税する代わりに、売却した年には売却益の一部のみが課税対象となります。
各支払いの課税対象部分は、”粗利率 “に基づいて決定されます。 この比率を計算するには、売却の粗利益を価格で割ります。
例えば、2017年11月に、あなたは2005年に取得した調整課税標準額60万ドルの小さなアパートを売却します。 買い手は150万ドルを50万ドルずつ3回の年賦で支払うことに同意しています。 あなたの総利益は$90万（$150万-$60万）なので、受け取った各割賦の課税割合は60%（$90万÷$150万）です。 2017年の確定申告で売却を申告すると、利益のうち30万ドル（60％×50万ドル）だけ税金を支払う必要があります。 また、2018年と2019年には30万ドルの利得に対して課税されます
3. 税金の負担が軽くなる 割賦販売による利益は数年に分散されるため、それぞれの年で税率差の恩恵を受けることができます。 簡単のために、5年間の割賦販売を手配し、利益のうち$50,000が20%の税率ではなく、毎年15%の税率で課税されるとします（売却した年に全利益が課税されていた場合）。 その結果、毎年$2,500 ($50,000 x 5% 税率差)、合計$12,500 ($2,500 x 5 年)の節税となります。 ただし、これらの税率は、将来、税制改革が行われた場合、変更される可能性があります。
その他の税のハードルを回避する
注意すること。 税法には、割賦販売ベースで不動産を売却する際に、油断していると陥る「税の罠」がいくつか隠されています。 まず、定額法で認められている金額を超える減価償却費は、通常の所得として取り戻されなければなりません。
さらに、あなたの不動産（農場用不動産または個人用不動産を除く）の売却価格が15万ドルを超える場合、あなたの未払いの割賦債務が500万ドルを超える限り、繰延税金に対して利息を支払わなければなりません。 さらに、関連当事者が2年以内に転売やその他の方法でその不動産を処分した場合、残りの税金は直ちに支払わなければなりません。
重要な注意：「関連当事者」の定義は、あなたの配偶者や子供、孫、兄弟、両親などの直系家族だけに限定されません。 また、あなたが支配的な権益を持っているパートナーシップや企業、あなたが関係している不動産や信託も含まれます。 また、このような場合にも、「ディアボロス」は、「ディアボロス」を「ディアボロス」と呼ぶことにします。 あなたの税務顧問は、有利な税制上の影響と有益な取引を固めることができます。