カナダとアメリカ：どちらの住宅市場が悪いのか？ – Point2 News

10年前と比べて、カナダでもアメリカでも、家を買ったり、余裕のある賃貸物件を探したりすることが難しくなってきています。 両国がそれぞれ経済的な問題を経験した後、彼らの住宅市場は今どこに向かっているのか、そしてそれは家を探している平均的なアメリカ人と平均的なカナダ人にとって何を意味するのか。

2つの住宅市場の進化を比較し、その現状を評価するために、当社のアナリストは市場動向に関する過去のデータを取り出し、2008年と2018年の数字を検討した。 平均住宅価格、家賃、住宅所有率、各国の所得中央値の変化、アフォーダビリティ・スケールにおける各国の進化などの主要な指標を調べ、横並びで比較したのです。

以下は主な調査結果です。

• 平均的なカナダ人は、10年前と比較して家を買うのになんと56％、借りるのに25％多く支払わなければならないが、カナダの賃金中央値は15％しか上がっていない。
• 米国の平均住宅価格はずっと遅い速度（24％）で上がり、所得中央値は18％上昇した。
• 2008年以降、カナダドルはアメリカドルと比較して約25%のパワーを失い、ほぼ完全なパリティからかなり低い為替レートになった。
• カナダでは、住宅市場が「真剣に手が届かない」から「ひどく手が届かない」状態になり、値ごろ感の危機は悪化したが、アメリカの住宅市場は「真剣に手が届かない」状態にとどまった。

Canada vs. USA: Two World Leaders at a Crossroads

新世紀に入って8年、米国は住宅バブル崩壊後、史上最悪の経済危機に真っ先に突入していった。 カナダの不動産バブルはまだ弾けておらず、住宅価格の大きな下落は見られないが、2014年からの原油価格の暴落と中国の投機バブルの崩壊を受けて、カナダ経済は独自の乱高下を経験した。

そして今、米国を不安定にした住宅危機から10年。 国際決済銀行が発表したデータによると、家計負債は現在GDPの100％を超えており、平均住宅価格は10年間で56％上昇したのに対し、1世帯当たりの賃金中央値は同期間に15％しか上昇しておらず、緩い貸付が増加しています。

過去6年間で、カナダドルはアメリカドルと比較して25％の力を失い、ほぼ完全に平価からはるかに低い為替レートになっています。 したがって、この研究では、両国の賃金の中央値、平均住宅価格、平均家賃をそれぞれの国の通貨で表し、変化率の歪みや不正確さを避ける。

Homeownership Rates in Canada after 50 Years of Sustained Growth

住宅所有に関する研究によって、家を所有することによって生じる経済、社会、心理面での幅広い利点が明らかにされている。 そして、持ち家をアメリカン ドリームの不可欠な一部と考えるのはアメリカ人ですが、カナダ人も同様に持ち家に対する強い願望を持っており、所有率も高くなっています。

米国では、持ち家率は 2004 年末にピークに達し、持ち家の割合は 69.2% に落ち着いていましたが、2007 年に減少に転じています。 2015年には62.9％まで落ち込み、データ収集が始まったばかりの1965年以来の水準となった。 3年間の回復を経て、現在、米国の持ち家比率は64.2％にとどまっている。

カナダでは、持ち家比率は40年以上にわたって一定のペースで上昇し、2011年に69％と過去最高を記録したが、2014年から景気後退を受け、その比率は67.8％まで低下した。 これは、カナダでほぼ半世紀ぶりに持ち家の割合が減少したことになります。

Home Prices in Canada Increased Twice as the US

そして、国境の北で平均住宅価格が驚くべきペースで上昇しているので、平均的カナダ人がもはや容易にローンを組むことができないのは不思議なことではありません。 2008 年以来 56% という驚異的な上昇により、カナダの平均住宅価格は、わずか 10 年で 304,663 カナダドルから 475,591 カナダドルにまで上昇しました。 市場の上昇はより抑制されており、24％上昇した後、平均住宅価格は2008年の24万5200米ドルから2018年の30万3200米ドルになりました。

持ち家に代わるものとして、賃貸は過去10年間にカナダと米国で増加傾向にありました。 そして、両国の平均家賃もそうなっています。 カナダでは、平均額は10年間で25％上昇し、米国も同様の軌跡をたどり、2008年以来23％の上昇を記録しています。 しかし、すべての都市が同じように作られているわけではありません。

RENTCafé.com によると、ニューヨークとサンフランシスコの平均家賃は、他のアメリカの都市を大きく引き離しています：マンハッタンの賃貸者は 4,119 ドル、ブルックリンでも 2,801 ドルの平均家賃を支払っています。 他の4都市では、平均家賃が3,000ドルを超えている。 カリフォルニア州サンフランシスコ（3,590ドル）、マサチューセッツ州ボストン（3,379ドル）、サンマテオ（3,234ドル）、ケンブリッジ（3,112ドル）。

カナダで最も高い家賃を誇るのはバンクーバーと特にトロントだが、米国の最高家賃よりはるかに低く、両都市の平均家賃は2千ドル前後を推移している。 そして、バンクーバーは減速の兆しを見せていません。州政府は2019年の家賃の最大許容上昇率を4.5％とすることに合意し、これは上限が4.6％に設定された2004年以来最大の家賃上昇率となりました。

Increase in Income No match for Home Price Growth in Canada

過去10年間にカナダでも収入が上昇しましたが、住宅価格の上昇に簡単に上回られています。 平均的なカナダ人は、現在、住宅価格が 56% 高いのに、収入は 15% しか増えていないのです。

したがって、両国において、平均的な住宅価格と家賃が賃金よりも速く上昇していることは事実ですが、カナダ人は明らかに不利な状況にあります。

In Several Canadian Markets, Unaffordability Nightmare Looms Large

中央値賃金と密接な関連があり、住宅の値ごろ感は生活水準に大きな影響を持っています。 そして、米国とカナダの大都市におけるMedian Multiple（住宅価格の中央値を世帯収入の中央値で割ったもの）の推移を見ると、最も大きな打撃を受けるのはカナダ人の生活水準である。

2008年にカナダの全国の手の届かない比率は、「深刻な手の届かない」カテゴリーに位置づけられる4.9とされていたが、2018年には「深刻な手の届かない」端に大きく入る6.7まで上昇した。 RBCの最新レポートでも指摘されているように、「カナダの住宅購入可能性は現在、1990年以来最悪の水準にある」

一方、米国は2008年の比率4.7から2018年には4.9となり、引き続き「深刻に手が届かない」カテゴリーに入った。

ポイント2ホームズの以前の調査によると、カナダと米国で住宅の入手可能性は大きく異なっている。

では、国の値ごろ感にこれほど影響を与え、住宅ローンを抱える所有者や賃借人に、住宅費をまかなうためだけに収入のより多くの支出を強いている主な市場とは、どのようなものなのでしょうか。 1位は17.3という驚異的な値でBC州のバンクーバー、2位は15.6でニューヨークのマンハッタンです。 カナダでは、トロントとミシサガの住宅市場が13位と14位に入っていますが、トップ10に他の市場はありません。

住宅価格と賃金の推移の間に大きな食い違いがあることを考えると、カナダ人は荒波に向かっているのかもしれません。 サブプライム融資の増加など、カナダの住宅市場が数年前のアメリカ人と同じ道をたどるかもしれないことを示唆する他の多くの要因があります。

現在、カナダの住宅不動産はすべて順調であると主張する強気の市場アナリストと、地平線上に嵐があると見る弱気の予言者の間で健全な論争が行われています。 楽観論者は、2018年のGDPが2％増と堅調に推移し、かなり軟調な春市場の後に販売活動が活発化すると指摘します。 しかし、悲観論者は、カナダの住宅価格が今後数年間でおそらく下落に直面することを示唆する5つの重要な要因を強調しています：高い住宅価格対所得比率、金利上昇、5年間のバルーン支払いと調整可能金利モーゲージ、米国での経済活動の抑制、およびカナダでの住宅価格の下落。 また、カナダで最も物価の高い都市部では、高値で取引されることもあります。

カナダの住宅市場の将来の方向性を予測することは困難ですが、国境の北側では、住宅購入者と賃貸者の両方が、南側の隣人よりも厳しい状況に直面していることは間違いありません。

ここでインフォグラフィック全体をチェックしてください。

Expert Insights

カナダと米国の不動産市場の景気後退後の進化について、専門家の見解について説明します。 プリンスエドワードアイランド大学のマクロ経済学教授、ウィマル・ランカドゥワ氏にお話を伺いました。 カナダにおける平均住宅価格と世帯当たり所得の中央値の推移に大きな差がある理由と、この差を最小化するための実践的な方法を探るべく、以下のインタビューを行いました。

過去10年間、カナダでは平均住宅価格が56％上昇したのに対し、平均所得は15％しか上昇しませんでした。 カナダの平均住宅価格と世帯あたり所得の中央値の推移に大きな差があるのは、主にどのような理由からか。 7370>

この間の住宅価格の高騰は、特にいくつかの大都市圏における住宅需要と供給の間の持続的なギャップの結果であることが、調査によって明らかになった。 このギャップは、これらの大都市圏における住宅の供給に対して需要がより速く成長したことに起因している。 世帯収入は、住宅市場における需要と価格の上昇をもたらすいくつかの主要な要因のうちのひとつに過ぎない。 成長率が示すように，世帯所得の増加だけでは，この間の住宅需要の増加や価格の高騰を完全に説明することはできない。 このことは，住宅価格の動向を説明する上で より重要な他の要因が存在することを浮き彫りにして いる。 実際，研究者は，雇用機会の増加，人口増 加，相対的に低いあるいは有利な住宅ローン金利， 住宅市場の動向に対する将来の期待など，価格上昇 の原因となる他のいくつかの要因を見出している。 また，非居住者や裕福な移民からの需要も，この間，いくつかの都市圏で価格を上昇させる上でますます重要性を増していることが分かっている。 また，住宅市場全体の価格の動きに観察される変動は，中央値所得以外の地域あるいは地方の市場条件の重要性を強調している。

近い将来，世帯中央値が大幅に上昇するとは考えられないが，住宅市場は情報や将来の期待に対してより敏感になることができる。 ごく近い将来、金利の引き上げが予想されており、それが住宅需要にマイナスの影響を与える。 これは貯蓄を促進する可能性もあるが、現在非常に低い家計貯蓄率は短期的には大きく変化しないかもしれない。 しかし、これは住宅の供給にも同様にマイナスの影響を与える可能性があります。 つまり、短期的には需給ギャップや住宅価格が大きく低下する可能性は極めて低い。 また、家計の側のアフォーダビリティが大きく改善する可能性も高い。 したがって、住宅所有率の大幅な改善は近い将来に不可能であり、おそらく低下し続けるだろう。

平均住宅価格の上昇と所得の中央値の上昇との差を最小限に抑えるために取るべき現実的な措置は何だと思いますか。

世帯所得の中央値を上げることと手頃な価格の住宅を提供することは、どちらも長期的な経済目標だと考えることができる。 しかし、住宅価格の高騰を食い止めることは、中期的には可能であろう。 そのためには、全国平均が地域差を覆い隠しており、短期間に住宅価格が急激に上昇したいくつかの大都市圏の経験が大きく反映されていることを理解する必要がある。 住宅価格の急激な上昇には、「住宅転売」、非居住者による住宅需要の増加、住宅供給の可能性を制限する既存の土地利用に関する規則や制限など、いくつかの地域特有の要因があることが分かっている。 住宅価格の高騰を食い止めるための政策手段や戦略は、これらの要因に焦点を当てたものでなければならない。 つまり、その差を最小化することは、国と地域の両方のレベルで取り組まなければならないのだ。

Methodology

• この研究では、平均住宅価格、平均家賃、住宅所有率、世帯当たり所得の中央値、平均時間給、住宅の値ごろ感などの主要指標を見て、2008年から2018年の数値を比較しました。
• その他の重要なソースには以下のようなものが含まれます。 Forbes, Financial Times, CBS News, DailyHive, RBC, Demographia.