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As autoridades de habitação pública estão muitas vezes preocupadas com as inspecções federais REAC das suas propriedades.
E devem estar, uma vez que as suas pontuações nas avaliações do Centro de Avaliação Imobiliária estão ligadas ao financiamento do HUD e à elegibilidade para programas inovadores de Habitação e Desenvolvimento Urbano como a Mudança para o Trabalho.
O seu PHA começa com 100 pontos, e é o seu trabalho manter o maior número possível de pontos. Aqui estão algumas dicas e estratégias simples para garantir inspeções bem sucedidas:
Antes da Inspeção
Antes de uma inspeção REAC, considere ter uma equipe treinada da agência ou um consultor externo conduzindo uma inspeção pré-REAC. As inspeções incluem cinco componentes, e alguns são mais pesados que outros:
- Site
- Building Exterior
- Building Systems
- Espaços Comuns
- Unidades
Quando estiver fazendo sua inspeção pré- REAC, lembre-se de garantir que todos os itens estejam funcionando como devem. Esse é um bom indicador comum em todos os componentes REAC.
Por exemplo, uma parede de retenção deve estar fazendo o trabalho de segurar algo para trás. Se houver uma brecha, isso lhe custará pontos. Dependendo do tamanho da brecha, isso pode custar-lhe muitos pontos. Ou, dentro de uma unidade, um queimador em um fogão deve estar funcionando exatamente como pretendido, ou você pode perder pontos.
HUD oferece uma lista útil das 25 Deficiências Mais Citadas para Moradia Pública e as 25 Deficiências Mais Citadas para Moradia Multifamiliar. Estude as listas e aprenda com os erros dos outros.
Seja Estratégico sobre os Itens de Inspeção
Você sabe a diferença entre os itens de falha mais comuns e os que lhe custarão mais pontos? Itens como placas de cobertura ausentes ou rachadas são comuns, mas lhe custarão muito durante uma inspeção? Provavelmente não.
Dado tempo e recursos limitados, concentre-se nas seguintes áreas de inspeção de fazer ou quebrar, classificadas de mais pesadas para menos:
Site: Os itens nesta categoria são mais pesados e têm maior probabilidade de resultar em uma pontuação de inspeção ruim. Concentre-se nos seguintes itens, que podem custar de 4 a 8 pontos, dependendo da gravidade do defeito:
- Broken/missing fences especially perimeter; Vegetação em excesso em cercas
- Fendas e tropeços em calçadas e pavimentos
- Salvamento de águas pluviais que estão bloqueadas ou parcialmente bloqueadas
- Danos nas paredes
- Danos em paredes
- Danos em parques infantis
Exterior: Você pode perder alguns pontos sérios nesta área também. Procure o seguinte:
- Danos ou buracos na porta exterior
- Fendas na fundação
- Furos na parede
- Danos no telhado plano
Sistemas de construção: Estes têm alguns itens que podem ser caros:
- Danos no aspersor ou não funcionar conforme necessário
- Elevador não funciona
- Todos os problemas eléctricos
Unidades e Espaços Comuns: Só depois de ter coberto as três áreas acima é que se deve mudar para espaços e unidades comuns. As áreas listadas acima têm a capacidade de prejudicar o seu REAC pontua muito mais do que as unidades ou espaços comuns. Uma vez dentro, procure o seguinte:
- Eletrônicos
- Sangramentos lentos registrados
- Saída bloqueada
- Mold
- Infestação
Bring in a REAC Consultant
Muitas PHAs trazem um consultor para ajudar a treinar os membros da equipe sobre como se preparar para as inspeções REAC. Algumas PHAs maiores contratam um consultor não só para os preparativos pré-REAC, mas também para acompanhar o inspetor REAC para certificar-se de que não estão chamando os itens inadequadamente.
No mínimo, o pessoal das PHAs deve ser treinado nos critérios de inspeção REAC, que nem sempre parecem fazer sentido comum. Um risco de trip numa escada pode custar 0 pontos, enquanto um risco de trip fora custa 7 pontos. Um alarme de incêndio em falta em uma unidade pode não custar nenhum ponto, enquanto um buraco no chão pode custar 5-7 pontos.
Sumário
As pontuações de PHAS são altamente importantes para PHAS. De muitas maneiras, preparar para uma inspeção REAC significa jogar a lógica pela janela.
Conhecer os critérios, deficiências comuns e valores de pontos – além de trazer um especialista – ajudará sua agência a garantir que ela está pronta para a inspeção REAC.
Consultar uma empresa de consultoria baseada em CPA com experiência em PHA para obter ajuda.