Localização de terrenos são um componente importante de muitas estruturas de negócios imobiliários comerciais. No entanto, para muitos profissionais do ramo imobiliário comercial, os arrendamentos terrestres raramente são encontrados e são mal compreendidos. Neste artigo vamos lançar alguma luz sobre como funcionam os contratos de arrendamento de terrenos, explicar como são as estruturas típicas de arrendamento de terrenos, e também vamos esclarecer alguns conceitos errados comuns sobre o arrendamento de terrenos.
O que é um Arrendamento Terrestre?
Primeiro de tudo, o que é exactamente um arrendamento de terrenos? Os contratos de arrendamento de terrenos, muitas vezes chamados de arrendamento de terrenos, são simplesmente um arrendamento do terreno apenas. Normalmente o terreno é arrendado por um período de tempo relativamente longo (50-99 anos) a um inquilino que constrói um edifício na propriedade. Um arrendamento do terreno separa a propriedade do terreno da propriedade do edifício e melhorias construídas no terreno.
Porquê os arrendamentos do terreno fazem sentido
Embora possa parecer estranho no início para um promotor ou inquilino construir um edifício num terreno que é propriedade de outra pessoa, existem boas razões para que um arrendamento do terreno seja vantajoso para todas as partes envolvidas.
Talvez a maior vantagem para os inquilinos seja que um arrendamento do terreno dá acesso a um terreno bem localizado que de outra forma não poderia ser comprado. Esta é a razão pela qual os arrendamentos de terrenos são amplamente utilizados por muitos grandes inquilinos como o McDonald’s, Chick-fil-a, e Starbucks. Outra vantagem de um arrendamento de terreno é que o inquilino não tem de arranjar o dinheiro adiantado necessário para comprar o terreno num negócio. Isso reduz o capital inicial necessário em um investimento, liberando dinheiro para outros usos, e também melhorando o rendimento.
Para o proprietário do terreno, um arrendamento de terreno proporciona um fluxo de renda estável, normalmente de um inquilino digno de crédito, enquanto ainda permite que o proprietário mantenha a propriedade do terreno. Normalmente, os arrendamentos de terrenos têm construído cláusulas de escalonamento e direitos de despejo, que dão ao proprietário do terreno aumentos de renda adequados ao longo do prazo do arrendamento, bem como proteção adicional em caso de inadimplência. Outro benefício para os proprietários de terrenos é que os arrendamentos terrestres normalmente têm uma cláusula de reversão, que transfere a propriedade das benfeitorias para o proprietário no final do arrendamento.
Localidade Subordinada vs Terrenos Não Subordinados
Subordinação refere-se à prioridade das reivindicações ou participação na propriedade de um activo. Quando um empréstimo para construção ou um empréstimo permanente é usado para financiar melhorias, o credor sênior exigirá uma “primeira posição” na hierarquia de créditos sobre o ativo, que é a garantia para o empréstimo. Como tal, um credor sénior ou “primeiro” doador, exigirá que quaisquer outros credores ou créditos sobre o imóvel sejam subordinados aos seus primeiros juros.
Um arrendamento territorial subordinado é simplesmente um arrendamento territorial onde o proprietário concorda em ter uma prioridade inferior na hierarquia de créditos sobre a propriedade do terreno. Essencialmente, o proprietário do terreno está a penhorar o terreno como garantia para o empréstimo das benfeitorias, tornando-se efectivamente um segundo ou terceiro mutuante no projecto.
Porquê um proprietário subordinaria os seus interesses num contrato de arrendamento de terreno? Há muitas razões pelas quais isto poderia ser benéfico. Um caso em particular seria quando facilitaria o financiamento da dívida para construir um edifício que acrescentaria valor às propriedades adjacentes também detidas pelo proprietário do contrato de arrendamento do terreno. Isto proporcionaria ao proprietário do terreno benefícios adicionais fora da transação em questão. Outra razão é que o proprietário do terreno poderia, em troca, negociar pagamentos de arrendamento mais elevados ou condições mais favoráveis.
Por outro lado, um arrendamento de terreno não subordinado é um arrendamento de terreno onde o proprietário mantém sua primeira posição na hierarquia de reclamações sobre o ativo. Neste caso, um credor não teria o direito de retomar o terreno no caso de um inadimplemento do arrendatário. Esta posição não subornada é considerada muito mais segura para o proprietário do terreno (superior até mesmo à hipoteca) e como tal, normalmente vem com uma taxa de arrendamento mais baixa. Sob uma posição não-subordinada de arrendamento do terreno os mutuantes serão mais relutantes em emprestar, mas normalmente apenas terão em conta os pagamentos do arrendamento durante a subscrição do empréstimo ao determinar o valor máximo do empréstimo no imóvel.
Avaliação do Arrendamento Terra
Avaliação do arrendamento Terra não é diferente da avaliação de qualquer outro arrendamento ou fluxo de caixa. Uma vez que existe um prazo de arrendamento claramente definido, taxa de arrendamento, cronograma de escalonamento e valor terminal, uma projeção desses fluxos de caixa pode ser criada e depois descontada para determinar um valor presente.
A seleção da taxa de desconto dependeria em grande parte de quão arriscados são esses fluxos de caixa futuros. O perfil de risco de um arrendamento de terreno é influenciado pela subordinação, qualidade de crédito do arrendatário, atractividade futura da localização, qualidade e valor das melhorias, e quaisquer outros termos relevantes do arrendamento. Como em todos os contratos de arrendamento, é sempre importante ler o arrendamento em profundidade para compreender completamente quem é responsável pelo quê e quando. Estes termos de arrendamento podem então ser usados para completar uma análise do fluxo de caixa descontado.
Conclusão
Os arrendamentos de terrenos são um componente importante de muitas transações de imóveis comerciais. Um arrendamento de terreno normalmente vem com um rendimento muito baixo devido ao seu fluxo de renda sólido de rocha. No entanto, o fluxo de renda de um arrendamento de terreno é considerado muito seguro, especialmente quando não subordinado e, portanto, superior até mesmo à hipoteca. Embora muitas vezes haja uma forte preferência por possuir em vez de alugar, os arrendamentos de terrenos podem proporcionar benefícios atraentes para os promotores e inquilinos, sem transferir a propriedade do terreno.