Where can homeowners turn for help with HOA problems?

By Deborah Goonan, Independent American Communities

Post updated February 28, 2021

Saan paljon pyyntöjä kodinomistajilta ja asukkailta, jotka etsivät apua HOA-ongelmiin. Mitä voit tehdä, kun asiat menevät pieleen HOA:n kanssa?

Se riippuu ongelmasta, mutta yritän ohjata lukijat rajallisten käytettävissä olevien resurssien pariin. Totuus on, että vaikka HOA-toimiala on erittäin tuottoisa sen tärkeimmille sidosryhmille, se on hyvin löyhästi säännelty – jos sitä säännellään lainkaan – asuntokuluttajien kannalta.

Ei ole olemassa ”HOA-kuluttajien vihjelinjaa”, eikä tällä hetkellä ole olemassa yhtään merkittävää kansallista kuluttajaryhmää, jolla olisi poliittista valtaa ja joka voisi kilpailla HOA-toimialan ammattiyhdistysliikkeiden kanssa.

HOA:n sidosryhmäryhmittymät ovat olemassa ensisijaisesti edistääkseen ja suojellakseen yhteisiä edunvalvontayhteisöjä palvelevien elinkeinojen liiketoimintaetuja. Siihen kuuluvat ensisijaisesti yhteisöjärjestöjen hoitajat, HOA-lakimiehet, arkkitehdit, suunnittelijat ja asuinyhteisöjen rakentajat, joihin kuuluu pakollisen yhdistyshallinnon perustaminen.

Valitettavasti se, mikä toimii hyvin liike-elämän kannalta, ei välttämättä ole hyväksi asuntokuluttajille.

Tältä verkkosivustolta löydät tuhansia artikkeleita monenlaisista HOA-kysymyksistä asuntokuluttajan näkökulmasta, jotka kattavat koko maan.

Opi ajankohtaisista lainsäädännöllisistä ja oikeudellisista suuntauksista sekä perustuslaillisista ja kansalaisoikeuksistasi HOA:n hallinnoimissa asunnoissa.

Käytä aihealueluetteloa ja hakusanahakutoimintoa löytääksesi tarvitsemasi tiedot. Jos et löydä etsimääsi, ota yhteyttä minuun osoitteessa [email protected]

Grassroots help

Ympäri Yhdysvaltoja on kuitenkin monia pienempiä kuluttajakeskeisiä ryhmiä ja järjestöjä, jotka valistavat HOA-asuntojen asunnonomistajia ja -asukkaita ja alkavat luoda yhteyksiä vaikutusvaltaisiin poliittisiin päättäjiin. (Tee verkkohaku ”grassroots help with HOA problems” (ruohonjuuritason apua HOA-ongelmiin) löytääksesi joitakin.)

Voit myös löytää yhden tai useamman ryhmän tai blogin, johon haluat liittyä ja jota haluat seurata. Ainakin sinulla on mahdollisuus olla yhteydessä muihin samanhenkisiin ihmisiin, jotka saattavat käydä läpi aivan samaa HOA-helvettiä.

HOA-riitojen ratkaiseminen

Miten voit ratkaista riidan HOA:n kanssa? Tai korvata roistomainen HOA, condo, tai osuuskunnan hallitus? Entä jos harkitset oikeustoimia HOA:si on nostanut kanteen sinua vastaan?

Mitä jos olet yrittänyt kommunikoida HOA:n hallituksen kanssa, mutta se ei ole halukas kuuntelemaan tai tekemään kompromisseja?

Vaihtoehtosi useimpien HOA:n riitojen ratkaisemiseksi rajoittuvat seuraaviin:

• Kokoontukaa yhteen toisten asunnonomistajien kanssa ja yrittäkää korvata hallitus. Tämä tarkoittaa, että sinun on oltava halukas toimimaan vapaaehtoisena yhteisön parantamiseksi. Mutta yhdistyksestä riippuen voi olla äärimmäisen haastavaa tai lähes mahdotonta korvata joitakin vallan perään helvetisti pyrkiviä roistomaisia johtokuntia.

• Nielaise ylpeytesi ja suostu HOA:n hallituksen vaatimuksiin siinä toivossa, että he jättävät sinut rauhaan.

• Pane kotisi myyntiin, myy se ja häivy. Tai päinvastoin, muuta pois ja vuokraa kotisi, vaikka vuokraaminen ei ehkä olekaan mahdollista, jos yhdistys rajoittaa vuokraamista.

• Jos asia on todella tärkeä tai väistämätön, saatat päättää ryhtyä oikeustoimiin suojellaksesi oikeuksiasi. Ole kuitenkin tietoinen kaikista vaihtoehdoistasi ja haasteesta löytää asunnonomistaja/kuluttajaystävällinen asianajaja. Ymmärrä, että HOA-oikeudenkäynnit ovat stressaavia ja lopputulos on epävarma.

Aloita kommunikoimalla naapureidesi kanssa

Älä oleta, että sinun on hoidettava HOA-riitasi yksin. On hyvin mahdollista, että useilla naapureillasi on samanlaisia huolenaiheita ja valituksia, ja he saattavat kokea samoja ongelmia HOA:n hallituksen ja johdon kanssa.

Kokeile puhua naapureidesi kanssa henkilökohtaisesti, jos mahdollista. Kun se ei ole käytännöllistä, harkitse virtuaalisia viestintävälineitä, kuten Zonzon-sovellusta, jolla voit olla yhteydessä ja tehdä yhteistyötä yhteisösi jäsenten kanssa. Toisin kuin sosiaalisen median alustoilla (Facebook, Nextdoor), sinun ei tarvitse huolehtia tietojen louhinnasta tai siitä, että HOA-ryhmän ylläpitäjät suodattavat tai sensuroivat viestejäsi ja kommenttejasi. Viestintäsi Zonzonissa on yksityistä vain yhteisöllesi ja käyttäjälähtöistä.

Saatat olla iloisesti yllättynyt siitä, että huolenaiheillesi löytyy molemminpuolista tukea, mikä tekee omistajille ja asukkaille mahdolliseksi järjestää ryhmäpyrkimyksiä myönteisten muutosten aikaansaamiseksi yhteisössänne.

Lue lisää Zonzonista täältä tai ota suoraan yhteyttä sovelluksen perustajaan & toimitusjohtajaan Samuel Pilliin.

Ilmoitusvelvollisuus: Olen yksi useista ZonZonin neuvonantajista ja konsulteista.

How to fight back before turning to a lawsuit

Yksi parhaista löytämistäni resursseista HOA-riitojen käsittelyyn liittyen: Shelly Marshallin HOA Warrior Reports I ja II. Raportit sisältävät runsaasti käytännön vinkkejä, jotka perustuvat kirjoittajan henkilökohtaiseen kokemukseen ja tarkkaan ihmistuntemukseen. Löydät hyvin kirjoitettuja ja helposti ymmärrettäviä, askel askeleelta eteneviä taktiikoita, joihin voit ryhtyä, ja toivottavasti vältät prosessin aikana täysimittaisen oikeussodan.

Marshall jakaa myös vinkkejään hallitsemattoman HOA:n hallituksen korvaamiseen, mukaan lukien sen, mitä hän ja hänen naapurinsa ovat oppineet virheistään.

Vaihtoehtoinen riitojenratkaisu (ADR)

HOA:n toimialan ammattialan ammattiryhmät suosivat vaihtoehtoisia riitojenratkaisumenettelyjä (ADR)

ADR:ää, mukaan lukien kodinrakentajat ja yhteisöyhdistysten hallintoalan ammattialan ryhmät.

Ole kuitenkin tietoinen siitä, että kaikentyyppiset HOA:n riidat eivät sovellu ADR-menettelyyn, erityisesti jos HOA tai asunnonomistaja ei ole halukas pyrkimään molemminpuoliseen ratkaisuun vilpittömässä mielessä.

Valtion lainsäädännössä tai hallinnollisissa asiakirjoissa saatetaan vaatia asunnonomistajia käyttämään ADR-vaihtoehtonsa loppuun, ennen kuin he voivat nostaa HOA:ta vastaan kanteen.

Lue seuraavat tiedot saadaksesi tietoa välimiesmenettelystä ja sovittelusta, miten ne toimivat ja miten ne eroavat riita-asioista ja toisistaan.

Lue välimiesmenettelyn hyvät ja huonot puolet. Toisin kuin sinulle on ehkä kerrottu, välimiesmenettely voi olla yhtä kallis kuin oikeudenkäynti. Se voi johtaa nopeampaan ratkaisuun, mutta asunnonomistaja voi jäädä kiinni huonosta päätöksestä, jota ei voi kumota tuomioistuimessa.

HOA:lla tai kiinteistöjen rakennuttajilla on usein oikeudellinen etulyöntiasema välimiesmenettelytapauksissa, varsinkin jos ne valitsevat välimiehiä, joilla on ollut tapana ratkaista riitoja heidän edukseen.

Myös sovittelussa on etunsa ja haittansa. Jos jompikumpi osapuoli ei halua kommunikoida, sovittelu voi olla ajan ja rahan tuhlausta.

HOA-kanteet

Monien asunnonomistajien suurin este on oikeudellisen edustuksen löytäminen, sillä valtaosa asianajajista edustaa HOA:ta eikä asunnonomistajia. Tämä johtuu siitä, että yhdistyksellä on kaikkien sen jäsenten yhteenlasketut taloudelliset resurssit, mukaan lukien vakuutukset, jotka suojaavat HOA:n hallituksen jäseniä henkilökohtaiselta vastuulta.

Omistajilla on rajalliset resurssit, ja harvalla on varaa kalliiseen oikeudelliseen edustukseen.

Virginialaisen asianajajan John Cowherdin mukaan voi myös olla vaikeaa löytää asiantuntijoita, jotka soveltuvat todistamaan asunnonomistajien puolesta:

Useimmissa tapauksissa, joita omistajilla on HOA:n tai Condo Boardia vastaan, he tarvitsevat 1-2 asiantuntijatodistajaa, esim, insinööriä, korjausarvioijaa, arvioijaa jne. Monilla tällaisilla ammattilaisilla on yhteyksiä ”alan johtajiin”. Omistajien puolestapuhujat tarvitsevat ristiriidattomien asiantuntijoiden verkoston.

Kokemukseni mukaan ammatilliset suhteet tällaisiin asiantuntijoihin, jotka ”sopivat” tontin tai yksikön omistajille, helpottavat huomattavasti nopeampien ja parempien tulosten saamista. Toinen syy siihen, miksi joidenkin yleisten käytäntöjen asianajajien on usein vaikea saada tuloksia omistajille HOA-asioissa.

Tällainen asiantuntija-apu on yleensä yhtä tärkeää tai tärkeämpää kuin asianajajan valinta. Valitettavasti monet omistajat eivät tiedä, mitä asiantuntijaa he tarvitsevat tai mistä heidät löytää, koska tällaiset asiat ovat erikoisosaamista, jota ei voi olettaa yleisön jo tietävän.

Poliittinen maisema on kuitenkin alkanut muuttua, ja yhä useammat asianajajat taistelevat asunnonomistajien puolesta, jotka joutuvat kohtaamaan vääryyttä HOA:nsa käsissä.

Laajemmassa mittakaavassa, jos luet tätä artikkelia ja sinulla on ehdotuksia kodinomistajien resursseiksi, olet tietoinen toteuttamiskelpoisista vaihtoehdoista riitojen ratkaisemiseksi ja omistajien ja asukkaiden yksilöllisten oikeuksien suojelemiseksi, ota minuun yhteyttä osoitteeseen [email protected].

Joitakin HOA-asiantuntijoita, jotka työskentelevät asuntokuluttajien parissa

Palveluna lukijoille Independentiable American Communities tarjoaa seuraavan luettelon ainoastaan tiedotus- ja koulutustarkoituksiin. Osa alla luetelluista asiantuntijoista on asianajajia. Kuluttajia kehotetaan käyttämään hyvää harkintaa ja harkintaa valitessaan oikeudellista edustusta.

Yksittäisten asiantuntijoiden antamat lainsäädännölliset tiedot saattavat koskea vain tiettyjä osavaltioita, ja ne voivat muuttua, kun uusia lakeja otetaan käyttöön tai nykyisiä lakeja muutetaan.

Onko sinulla lisäysehdotus luetteloon? Ota minuun yhteyttä osoitteeseen [email protected]

Asiantuntijat on lueteltu aakkosjärjestyksessä sukunimen mukaan.

Shu Bartholomew (Virginia)

Shu on yli 20 vuoden ajan isännöinyt omaa viikoittaista podcastiaan On the Commons, OTC Multimedia Productions, joka lähetetään WEBR Fairfax Radiossa. Tunnin mittaisessa ohjelmassa haastatellaan vieraita, HOA:n asiantuntijoita ja puolestapuhujia sekä keskustellaan monenlaisista kysymyksistä, jotka koskevat kaikkia yhdistysten hallinnoimia yhteisomistusasuntoja Yhdysvalloissa.
Nykyaikaisia ja viimeaikaisia podcasteja.

Täydellinen OTC:n podcast-arkisto

Jan Bergemann, puheenjohtaja, CCFJ (Florida)

Bergemann on Floridan suurimman asunnonomistajien etujärjestön, Cyber Citizens for Justice -järjestön puheenjohtaja. CCFJ:n laajalla verkkosivustolla on aarreaitta uutisraportteja ja toimituksellisia mielipiteitä, jotka koskevat Floridan asunnonomistajien, osakehuoneistojen ja osuuskuntien yhdistyksiä. Järjestö myös puolustaa kodin ja asunto-osakeyhtiöiden omistajien puolesta ja seuraa asiaankuuluvaa HOA- ja asunto-osakeyhtiölainsäädäntöä Auringonpaisteen osavaltiossa.

CFCJ-säätiö tarjoaa koulutusresursseja ja oikeusapua Floridan kodinomistajille, jotka ovat joutuneet riitoihin HOA:nsa kanssa.

John Colby Cowherd, asianajaja, (Virginia ja D.C.)

John Cowherd edustaa kodinomistajia ja yritysomistajia kiinteistö- ja asunto-osakeyhtiöiden riita-asioissa. Cowherd korostaa Common Law -oikeuden, perustuslaillisten omistusoikeuksien ja oikeusvaltion perusteellisen tarkastelun merkitystä ja tarjoaa käytännön ratkaisuja ja rohkaisua kiinteistönomistajille, jotka ovat juuttuneet riitoihin HOA:nsa kanssa. Hän ylläpitää myös blogia, jossa käsitellään erilaisia aiheita ja oikeuskäytäntöä, jotka liittyvät kiinteistöihin, asunnon omistamiseen, pienyritysten omistamiseen ja HOA-hallintoon.

Tässä on esimerkki joistakin hänen hyödyllisistä HOA-blogiartikkeleistaan:

Stop Explaining Community Associations Law the Wrong Way

Condo Owner Prevails on Her Request on Attorney Fees

Overcoming Delay Tactics in Arbitration

The Surface Water Diversion Blame Game

Bill Davis, Asianajaja (Texas)

Bill Davis on yksityisyrittäjä, joka edustaa kodinomistajia kiinteistöoikeudellisissa asioissa ja keskittyy kuluttajansuojaan.

Monet podcastit, joissa Bill Davis ja hänen oikeudellinen asiantuntemuksensa asuntokuluttajien suojeluun liittyen Teksasin osavaltiossa, löytyvät osoitteesta On The Commons

Brian R. DeHem, asianajaja (Indiana)

Brian DeHem on liike-elämän palveluihin ja taktisiin oikeudenkäynteihin perehtynyt asianajaja, joka palvelee Indianapolisin aluetta. DeHem uskoo, että HOA:t ovat liiketoimintayksiköitä, joita hoidetaan usein väärin. Hän edustaa kodinomistajia, jotka vaativat tai puolustavat oikeuksiaan HOA:n hallinnoimissa yhteisöissä.

Jonathan Dessaules, asianajaja (Arizona & Kalifornia)

Juristiprofiilinsa mukaan ”Jonathan on yksi niistä harvoista asianajajista Arizonassa, jotka edustavat asunnonomistajia HOA-riidoissa, ja hän on omistanut merkittävän osan käytännöstään yksinomaan omistajien edustamiseen.”

Dessaulesilla on yli 20 vuoden kokemus oikeudenkäyntiasianajajana, ja hän edustaa asunnonomistajia HOA:n perinnässä ja ulosmittauksen puolustamisessa, rakentamiseen liittyvissä kysymyksissä, Covenants and Restrictions -ehtojen täytäntöönpanoon liittyvissä kiistoissa sekä HOA:n vaaleihin ja hallintoon liittyvissä kysymyksissä.

Dessaules Law Group ylläpitää informatiivista lakiblogia erilaisista HOA- ja kiinteistöasioista.

Peter Kovacs, asianajaja (Indiana)

Peter Kovacs on Fishersissä toimiva yksityisyrittäjä. Hän keskittyy palvelemaan yksityishenkilöitä, pienyrityksiä ja voittoa tavoittelemattomia organisaatioita, mukaan lukien asunnonomistajien edustaminen HOA:han liittyvissä riidoissa.

Dennis Legere, perustaja, Arizona Homeowners Coalition (AZHOC)

Dennis Legere toimii johtavana puolestapuhujana ja edunvalvojana Homeowners Coalitionissa, jonka hän perusti vuonna 2013. Legere työskentelee suoraan osavaltion lainsäätäjien kanssa saadakseen aikaan lainsäädäntöä, joka hyödyttää asuntokuluttajia ja kiinteistönomistajia HOA:n hallinnoimissa yhteisöissä.

AZHOC pyrkii suojelemaan ja palauttamaan HOA-hallinnoitujen kiinteistönomistajien perustuslailliset ja common law -oikeudet Arizonassa.

AZHOC ylläpitää verkkosivustoa (https://hoatruth.com/), jossa Arizonan asunnonomistajat voivat rekisteröityä koalition jäseniksi, seurata HOA-hallinnoituja yhteisomistusyhteisöjä ja osakehuoneistoja koskevaa lainsäädäntöä ja lakiehdotuksia sekä tutustua asiaankuuluvaan oikeuskäytäntöön.

Norman Lerum, asianajaja (Illinois).

Norm Lerum on Chicagossa toimiva johtava asianajaja, jolla on laaja kokemus oikeudenkäynneistä ja oikeudenkäynneistä asunto-osakeyhtiölainsäädännön, kiinteistö-, yritys- ja sopimusoikeudenkäyntien, vakuutusturvan ja henkilövahinkojen alalla.

Nimittäin Norm Lerum on yksi niistä harvoista asianajajista, jotka edustavat asunto-osakeyhtiöiden omistajia, jotka puolustavat Illinoisin lain mukaisia oikeuksiaan, mukaan lukien lakisääteiset ensimmäisen lisäyksen (sananvapaus) ja asianmukaisen oikeudenkäynnin oikeudet. (Lue yksityiskohdat täältä.) Lerumin vuosikymmenien kokemus liike- ja sopimusoikeudesta antaa perusteellisen oikeudellisen ymmärryksen osakehuoneiston hallituksen jäseniltä vaadittavista fiduciary velvollisuuksista.

Shelly Marshall (Arizona)

Shelly Marshall on asianajaja ja kahden HOA-koulutuskirjan kirjoittaja. Julkaisut sisältävät konkreettisia vinkkejä ja ehdotuksia kodinomistajille, jotka pyrkivät syrjäyttämään ylikontrolloivan HOA:n hallituksen tuodakseen rauhan ja demokratian takaisin yhteisöönsä.

Lisätietoa saat klikkaamalla seuraavia linkkejä:

HOA Warrior: Battle Tactics for Fighting your HOA, all the way to court if necessary Kindle Edition

HOA WARRIOR II: Responding to Pets, Paint, & Parking in Your HOA: (malleja, lomakkeita, kirjeitä ja filosofiaa, joita voit käyttää, kun olet tekemisissä hallituksesi kanssa tai kun sinusta tulee hallitus) Kindle Edition

Marjorie Murray (Kalifornia)

Marjorie Murray on Kalifornian HOA-lainsäädännön keskuksen puheenjohtaja, omistajan edunvalvontaorganisaatio, joka tarjoaa opetusmateriaaleja, jotka koskevat osavaltion lakeja ja asiaankuuluvaa oikeuskäytäntöä, jotka vaikuttavat kiinteistönomistajiin HOA:n hallinnoimissa yhteisissä yhteisöissä.

CCHAL:n verkkosivusto tarjoaa lukuisia itseapuresursseja, joita on parasta käyttää yhdessä Kalifornian ILMAISTEN piirikuntien lakikirjastoissa saatavilla olevien tietojen kanssa.

CCHAL on 501(c)(3) -organisaatio, joka on sponsoroinut Kaliforniassa kuluttajaystävällistä HOA-lainsäädäntöä kiinteistönomistajien ja HOA:iden hallinnoimien yhteisomistuskiinteistökokonaisuuksien asukkaiden puolesta.

Shorge Sato, asianajaja (Illinois)

Shorge Sato on Chicagon alueella toimiva asianajaja, joka on erikoistunut yritys-, valtiosääntö- ja kiinteistöoikeuteen. Lakimiesprofiilinsa mukaan Sato auttaa kiinteistönomistajia puolustamaan oikeuksiaan ”vilpillisiä urakoitsijoita, ylivaltaa käyttäviä kuntia ja korruptoituneita asunto-osakeyhtiöitä vastaan”.

Sato on Shoken Legal -yhtiön yksityinen ammatinharjoittaja, ja hän ajaa Condominium Owners Bill of Rights -lakiesitystä, joka sisältää vahvemmat asunto-osakeyhtiöiden tiedonantovelvollisuudet, omistajien oikeuksien suojelun, jotta he voivat osallistua täysipainoisesti yhteisöhallintoon, ja suuremman oikeudellisen vastuuvelvollisuuden hallituksen jäsenille ja asunto-osakeyhdistyksille, jotka käyttävät väärin valtaansa tai laiminlyövät luottamustehtäviään.

J. Patrick Sutton, asianajaja (Texas)

J. Patrick Sutton on erikoistunut kiinteistö- ja omistusoikeuslainsäädäntöön ja käy siviilioikeudenkäyntejä osavaltion ja liittovaltion tuomioistuimissa. Lakimiesprofiilinsa mukaan Sutton edustaa kuluttajia ja kodinomistajia ainoastaan HOA:han liittyvissä riita-asioissa. Hän ei edusta HOA:ta eikä pankkeja.

Tämänhetkiseen tapauskuormaan kuuluu muun muassa pakkohuutokaupan puolustaminen, kiinteistörajoitusten muutosten riitauttaminen ja lyhytaikaista vuokrausta koskevien kunnallisten kieltojen riitauttaminen.

Ryan Torrens, HOA-uudistuksen puolestapuhuja (Florida)

Ryan Torrens on kuluttajaoikeudenkäynteihin erikoistunut asianajaja, jolla on pitkä kokemus siitä, että hän on auttanut omistajia torjumaan epäreiluja perintäkäytäntöjä ja pelastamaan kotejaan pankkien pakkohuutokaupoilta. HOA:n väärinkäytöksistä ja oikeudellisista epäoikeudenmukaisuuksista, jotka tekevät HOA:n vastustamisesta oikeudessa kallista, hän työskentelee järjestääkseen voittoa tavoittelemattoman edunvalvontaryhmän, jonka tavoitteena on uudistaa HOA-lainsäädäntöä ja mahdollisesti jopa kieltää HOA:t auringonpaisteisessa osavaltiossa.

Disclaimer: Tämä viesti on tarkoitettu vain tiedoksi. En ole asianajaja. – Deborah Goonan, IAC