Voittoa tavoittelemattomien asuntojen kehittäminen Yhdysvalloissa

Koska voittoa tavoittelemattomilla yhteisöillä ei ole varoja rakennustensa kehittämiseen ja ylläpitoon, ne hakevat rahoitusta ulkoisista lähteistä, kuten paikallisilta, osavaltioiden ja liittovaltion hallituksilta sekä yksityisiltä yhteisöiltä. Hankkeissa on usein kerroksittaisia tukia oman pääoman, velan, avustusten ja verohelpotusten muodossa (voittoa tavoittelemattomat yhteisöt ovat verovapaita yhteisöjä IRS:n verolain 501(c)(3) pykälän mukaan).

liittovaltionEdit

matalan tulotason asuntojen verohyvitysEdit

LIHTC:n kautta sijoittajat saavat verosuojaa yhden dollarin (1 $) jokaisesta 10 vuoden aikana saadusta verohyvityksestä. Yksittäisten verohyvitysten hinta voi vaihdella, eikä sen tarvitse välttämättä olla 1:1-vaihto. Osavaltiolle myönnettävien verohyvitysten dollarimäärä määräytyy kyseisen osavaltion väkiluvun mukaan. Rakennuttajat hakevat verohyvityksiä osavaltion virastoilta, kuten osavaltion asuntorahoitusvirastolta. Saatuaan verohyvitykset rakennuttaja myy ne sijoittajille. Vähintään 10 prosenttia osavaltion myöntämistä verohyvityksistä on osoitettava voittoa tavoittelemattomien organisaatioiden asuntorakentamiseen.

Myydessään LIHTC-oikeuksia rakennuttajat tekevät yleensä sijoittajan kanssa kommandiittiyhtiön (LP tai LLC) (ks. edellä omistusta koskeva keskustelu), jossa sijoittajasta tulee 99-prosenttisesti osakas. Vaikka LIHTC:n avulla voidaan houkutella sijoittajia hankkeeseen, ne harvoin kattavat kehityskustannusten kokonaismäärän, ja rakennuttajien on löydettävä lisärahoituslähteitä.

Section 8 Muokkaa

Nykyisin Housing Choice Voucher -ohjelma (Section 8:n kautta) tarjoaa varoja julkisille asuntoviranomaisille (PHA), jotka maksavat yhden ja useamman perheen asunnonomistajille vuokralaisen tulojen 30 prosentin ja ”kohtuullisen markkinavuokran” välisen erotuksen kohtuuhintaisen asunnon tarjoamisesta. Section 8 -varoja voidaan jakaa kahdella tavalla: hankekohtaisen tuen ja vuokralaiskohtaisen tuen kautta. Voittoa tavoittelemattomat järjestöt eivät saa suoraan hankekohtaista tukea, joten tämän ohjelman hyödyntäminen edellyttää kumppanuutta PHA:n kanssa. PHA:t voivat käyttää enintään 20 prosenttia myönnetyistä tositteista hankekohtaisiin tositteisiin.

Yleishyödyllisille rakennuttajille, jotka omistavat maa-alueen, jolla heidän asuntorakennuksensa sijaitsee, Section 8 vaikuttaa yleensä hankkeen tuloihin, koska niille myönnetään vuokra-avustuksia. Hankekohtaiset palvelusetelit antavat omistajille mahdollisuuden osoittaa osan tai koko kiinteistönsä kohtuuhintaisia vuokra-asuntoja varten ja saada siitä tukea. Jos vuokralainen päättää muuttaa pois tuetusta yksiköstä, yksikkö pysyy kohtuuhintaisena. Sitä vastoin vuokralaispohjaisissa palveluseteleissä tuki on sidottu vuokralaiseen, joten vuokralainen voi muuttaa taloudesta toiseen ja olla edelleen oikeutettu asumistukeen.

Section 202 & Section 811Edit

Section 202 ja 811 ovat HUD:n ohjelmia, jotka tarjoavat pääoma-avustuksia voittoa tavoittelemattomille yhteisöille vanhusten (Section 202) ja vammaisten (Section 811) tukiasuntojen rakentamisen, kunnostamisen tai hankinnan rahoittamiseen. Näillä ohjelmilla varmistetaan, että voittoa tavoittelemattomien vanhusten ja vammaisten asuntojen omistajien ei tarvitse maksaa pitkäaikaisesta rahoituksesta, sillä ne poistavat velan ja vuokratukien tarpeen erittäin pienituloisten vuokralaisten tukemiseksi.

Federal pass-throughEdit

Seuraavat kuvatut rahoitusohjelmat ovat HUD:n myöntämiä, mutta ne on jaettu osavaltioille ja paikallisille lainkäyttöelimille jaettavaksi hankkeille. Asuntosuunnittelijat hakevat varoja osavaltioiden ja paikallisten lainkäyttöalueiden kautta, mutta tukirahoitus tulee kuitenkin itse asiassa liittovaltion rahoista.

Community Development Block GrantEdit

CDBG-ohjelma perustettiin vuoden 1974 Housing and Community Development Act -lailla, ja se korvasi kahdeksan liittovaltion ohjelmaa, jotka myönsivät varoja osavaltioille ja paikallisyhteisöille hankekohtaisten ehdotusten perusteella ja joilla oli tiukat määräykset siitä, miten rahat voitiin jakaa. Sitä vastoin CDBG-ohjelma antaa osavaltioille ja kunnille mahdollisuuden budjetoida CDBG-varoja konsolidoidun suunnitelmansa perusteella (pakollinen suunnitelma, jossa hahmotellaan yhteisön asuntotarpeet, viisivuotisstrategia ja resursseihin ja täytäntöönpanoon keskittyvä yhden vuoden suunnitelma). Yhteisön osallistumista edellytetään konsolidoidun suunnitelman laatimisessa. Sen jälkeen HUD määrittää, miten varat jaetaan eri hakijayhteisöille käyttäen paria kaavaa, joilla mitataan köyhyyden laajuutta, väestömäärää, asuntojen ahtautta, asuntojen ikää ja väestönkasvun jälkeenjääneisyyttä suurkaupunkialueisiin verrattuna.

Vähintään 70 prosenttia yhteisölle myönnetyistä CDBG-varoista on hyödytettävä pieni- ja keskituloisia ihmisiä (enintään 80 prosenttia AMI:stä eli alueellisesta mediaanitulosta). Jäljelle jäävä määrä voidaan käyttää slummien tai turmeltuneisuuden ehkäisemiseen tai poistamiseen tai luonnonkatastrofien aiheuttamiin yhteisön tarpeisiin. Varoja voidaan käyttää kiinteän omaisuuden hankintaan, luovuttamiseen tai säilyttämiseen, olemassa olevien asuinrakennusten ja muiden rakennusten kuin asuinrakennusten kunnostamiseen, sosiaalipalveluihin ja taloudelliseen kehitykseen.

Kunnat eivät saa käyttää CDBG-varoja uusien asuntojen rakentamiseen (lukuun ottamatta ”viimeisimpiä keinoja” tai kun CDBG-hankkeelle vastaava korvaava asunto voidaan toteuttaa vain uudisrakentamisen avulla). Kuitenkin voittoa tavoittelemattomat ja muut organisaatiot, jotka ovat osa naapuruston elvyttämistä, yhteisön taloudellista kehittämistä tai energiansäästöhanketta, saavat käyttää varoja asumiseen.

Presidentti Barack Obama oli vuoden 2011 alussa ehdottanut vuoden 2012 talousarviota, johon sisältyi CDBG-ohjelman leikkaaminen 7,5 %:lla eli 300 miljoonalla dollarilla.

HOME-varat Muokkaa

Kongressi loi vuonna 1990 HOME Investment Partnerships Program -ohjelman, joka on toinen yhteisön lohkoavustusohjelma, ja se hyväksyttiin Cranston-Gonzalezin kansallisen kohtuuhintaista asumista koskevan lain II osastona. Samoin kuin CDBG-ohjelmassa, ennen HOME-varojen jakamista vaaditaan konsolidoitu suunnitelma. Toisin kuin CDBG-ohjelmassa, HOME-varoja myönnetään osavaltioille ja paikallisille lainkäyttöalueille erityisesti kohtuuhintaisten omistus- ja vuokra-asuntojen tarjoamiseen pieni- ja keskituloisille kotitalouksille. Valtiot saavat 40 prosenttia varoista ja kaupungit ja muut paikallishallinnot 60 prosenttia. Varojen jako perustuu tarveperusteiseen kaavaan (samanlainen kuin CDBG-ohjelmassa). Osavaltiot ovat oikeutettuja suurempaan osaan kaavan mukaisesta määrärahasta eli 3 miljoonaan dollariin, ja paikalliset lainkäyttöalueet ovat oikeutettuja vähintään 500 000 dollariin. Osavaltiolle tai paikalliselle lainkäyttöalueelle myönnetyistä varoista vähintään 15 prosenttia on jaettava yhteisöpohjaisille voittoa tavoittelemattomille organisaatioille (Community Housing Development Organizations, CHDO).

HOME-varoja voidaan käyttää ihmisten auttamiseen asunnon ostamisessa, omistus- ja vuokra-asuntojen rakentamiseen (mukaan lukien maan hankinta ja olemassa olevan kiinteistön purkaminen HOME-rahoitteisen hankkeen toteuttamiseksi sekä siirtokustannusten maksaminen), olemassa olevien asuntojen kunnostamiseen ja vuokralaispohjaisen vuokra-avustuksen tarjoamiseen (tai TBRA). Kehittämishankkeet on suunnattava kotitalouksille, joiden AMI on enintään 80 prosenttia, ja vuokraushankkeissa vähintään 90 prosentilla edunsaajaperheistä on oltava alle 60 prosentin AMI-tulot. Vuokrahankkeissa, joissa tuetaan viittä tai useampaa asuntoa, vähintään 20 prosentilla kotitalouksista on oltava alle 50 prosentin AMI-tulot.

Muihin HOME-varoja koskeviin vaatimuksiin kuuluvat muun muassa muista lähteistä saatavien varojen vastaavuus, hankkeiden kohtuuhintaisuuden vähimmäisehdot, TBRA:n rajoitukset ja aikaraja, johon mennessä varat on myönnettävä ja käytettävä. Jokaista vastaanotettua HOME-varojen dollaria kohden lainkäyttöalueiden on annettava 25 senttiä vastaavaa rahoitusta muista kuin liittovaltion lähteistä. Uusien vuokra-asuntojen on pysyttävä kohtuuhintaisina vähintään 20 vuotta. Omistusasuntojen (vastarakennettujen ja kunnostettujen), hankittujen vuokra-asuntojen ja kunnostettujen vuokra-asuntojen osalta kohtuuhintaisuuden vähimmäiskesto on 5-15 vuotta riippuen siitä, kuinka paljon varoja on saatu suhteessa tuettujen yksiköiden määrään. Toisin kuin Section 8 -setelit, TBRA on rajoitettu kahteen vuoteen, eikä sitä voi käyttää hankekohtaiseen vuokratukeen. Lisäksi HOME-varat on sidottava (mukaan lukien CHDO-organisaatioille varatut varat) kahden vuoden kuluessa ja käytettävä viiden vuoden kuluessa.

Usein HOME-varat eivät riitä alentamaan vuokria AMI-indeksiin perustuvaan sallittuun enimmäisrajaan, minkä vuoksi HOME-varojen lisäksi on hankittava lisärahoitusta, kuten LIHTC-rahoitusta, ja sitä on käytettävä yhdessä HOME-varojen kanssa. Sekä HOME- että CDBG-varoja on kritisoitu siitä, että ne eivät pysty tarjoamaan riittävän suuria tukia, jotta asuntoja voitaisiin tarjota kotitalouksille, joiden tulot ovat enintään 30 % AMI:stä.

Muut julkiset rahoituslähteet Muokkaa

Verovapaat joukkovelkakirjalainat Muokkaa

Verovapaiden joukkovelkakirjalainojen eli yksityisen toiminnan joukkovelkakirjalainojen tarkoituksena on edistää työpaikkojen luomista ja lisätä talouskehitystä paikallisilla alueilla; ne eivät siis rajoitu pelkästään asuntojen luomiseen. Näitä joukkovelkakirjalainoja laskevat liikkeeseen osavaltioiden asuntorahoitusvirastot (samanlaiset kuin LIHTC:t) tai paikallishallinnon kehittämisvirastot. Koska joukkovelkakirjojen korot on vapautettu osavaltion ja paikallisista veroista, joukkovelkakirjoja ostavat lainanantajat siirtävät tämän säästön lainanottajille alhaisempina korkoina. Verovapaat joukkovelkakirjalainat ovat samankaltaisia kuin tavanomaiset lainat siinä mielessä, että lainanottajan on maksettava lainan pääoma korkoineen takaisin lainanantajalle; verovapaiden joukkovelkakirjalainojen rahoitusajat ovat kuitenkin yleensä pidemmät kuin tavanomaisten lainojen. Yleensä tätä joukkovelkakirjalainatyyppiä käytetään yli miljoonan dollarin hankkeissa.

On olemassa joukkovelkakirjalainoja, jotka ovat olemassa yksinomaan voittoa tavoittelemattomien järjestöjen käyttöön vuokra-asuntojen tarjoamiseksi. Kun niitä käytetään tällaisiin tarkoituksiin, IRS-koodi asettaa käyttörajoituksia vähintään 95 prosentille joukkovelkakirjojen tuotosta. Sallittujen käyttötarkoitusten joukossa on muun muassa kohtuuhintaisten asuntojen vähimmäiskäyttöaste. LIHTC:n tavoin vähintään 40 prosenttia yksiköistä on asutettava kotitalouksilla, joiden tulot ovat enintään 60 prosenttia AMI:stä, tai vähintään 20 prosenttia yksiköistä on asutettava kotitalouksilla, joiden tulot ovat enintään 50 prosenttia AMI:stä.

Liittovaltion hallitus rajoittaa verovapaiden joukkovelkakirjalainojen määrää, jonka osavaltio voi laskea liikkeeseen tiettynä vuonna. 2000-luvun lopun finanssikriisin vuoksi osavaltioiden asuntorahoituslaitokset ”käytännössä jäädytettiin… pois asuntolainamarkkinoilta”, mikä sai monet laitokset joko keskeyttämään tai vähentämään merkittävästi liikkeeseen laskettujen joukkovelkakirjalainojen määrää.

Asuntosäätiöiden rahastot Muokkaa

Asuntorahastoja (Housing trust funds, HTF) perustetaan kaikilla hallinnon tasoilla (kansallisella, osavaltio-, piirikunta- ja paikallistasolla). Nämä rahastot on perustettu erityisesti kohtuuhintaisten asuntojen tarjoamiseksi pieni- ja keskituloisille kotitalouksille, ja ne perustuvat kerättyihin tulolähteisiin. HTF-rahastoilla on yleensä paljon vähemmän rajoituksia kuin muilla julkisen rahoituksen muodoilla, ja niitä voidaan käyttää monenlaisiin kehittämistoimiin. Esimerkiksi National Housing Trust Fund -rahaston tukikelpoisia toimia ovat muun muassa seuraavat: kiinteistöjen hankinta, kehittämis-/kunnostuskustannukset, rakennuskustannukset ja tietyt käyttökustannukset.

Useimmilla rahastoilla on vähimmäisvaatimus kohtuuhintaisuudesta, joka vaihtelee 5 ja 30 vuoden välillä. Suurin osa HTF-rahastoista on suunnattu niille, joiden AMI on 80 prosenttia tai alle; noin neljännes HTF-rahastoista on kuitenkin suunnattu asunnottomille tai niille, joiden tulot ovat 50 prosenttia AMI:stä tai alle.

Samankaltaisesti kuin Section 8 -rahastoissa, koska rahastoja hallinnoivat yleensä valtiolliset tai puolivaltiolliset virastot, voittoa tavoittelemattomien kehityshankkeiden toteuttaminen varojen käyttämiseksi edellyttää kumppanuutta asunnoista vastaavien virastojen, yhteisöjen kehittämisvirastojen tai -yhtiöiden, kunnostustoimistojen tai useiden muiden mahdollisten hallintoelinten kanssa. (Lisätietoja hallinnoivista virastoista on kohdassa Asuntorahastot – Hallinto tai hallinto)

YksityinenEdit

Yksityinen apu avustuksina ja matalakorkoisina lainoina kohtuuhintaiseen asuntotuotantoon rahoitetaan yleensä paikallisista säätiöistä ja kansallisista voittoa tavoittelemattomista järjestöistä. Paikalliset säätiöt keskittyvät ensisijaisesti tiettyjen asuinalueiden parantamiseen, kun taas kansallisilla voittoa tavoittelemattomilla järjestöillä on laajempia tavoitteita. Myös voittoa tavoittelevat yritykset tarjoavat rahoitusmahdollisuuksia asiaan liittyvien voittoa tavoittelemattomien säätiöiden tai kumppanuuksien kautta, kuten Living Cities, joka on rahoituslaitosten, vakuutusyhtiöiden ja HUD:n yhteistyönä perustettu asuntorahasto. Jos yksityinen yritys harjoittaa suurta osaa liiketoiminnastaan tietyllä alueella, se voi myös antaa maata, rahaa ja asiantuntemusta voittoa tavoittelemattomille rakennuttajille.