Squatter’s Rights in California

Squatting on, kun henkilö löytää hylätyn tai tyhjän kiinteistön ja muuttaa sinne keskustelematta asiasta kiinteistön omistajan kanssa. Se kuulostaa murtautumiselta – paitsi että joskus se on laillista.

Ketä pidetään talonvaltaajana Kaliforniassa?

Kodinvaltaaja on henkilö, joka asettuu asumaan hylättyyn, tyhjillään olevaan tai ulosmitattuun rakennukseen tai maa-alueeseen. Tämä tapahtuu ilman laillista lupaa. Henkilö ei omista tai vuokraa valtaamaansa kiinteistöä, vaan on siellä yleensä omistajan tietämättä. Tästä huolimatta kyykyttäminen on itse asiassa yleistä ja laillista Yhdysvalloissa.

Eikö se ole kulkua?

Kyykyttäminen ei välttämättä ole tunkeutumista. Luvaton tunkeutuminen on rikos, mutta kyykyttäminen on yleensä siviilioikeudellista. Silti kyykyttämistä voidaan käsitellä rikollisena käyttäytymisenä, jos kiinteistön omistaja tai vuokranantaja on todennut, että kyseinen henkilö ei ole tervetullut.

Pitäkää seuraavat asiat mielessä.

1. Kyykyttäjät tai tunkeilijat saattavat virheellisesti väittää, että heillä on oikeus kiinteistöön. He voivat tehdä tämän esittämällä väärennettyjä tai vilpillisiä papereita tai todisteita omistajalle tai lainvalvontaviranomaisille. Tämä on laitonta. Kaliforniassa talonvaltaajaa ei kuitenkaan voida poistaa, jos hän esittää asiakirjoja, jotka ovat lainkaan vakuuttavia.
2. Vaikka talonvaltaajilla on yleisesti ottaen oikeuksia, heidät voidaan pidättää rikosoikeudellisena tunkeilijana, jos he eivät täytä epäedullisen hallinnan edellytyksiä.
3. Monet asunnottomat ihmiset käyttävät talonvaltaajan oikeuksia hyväkseen saadakseen omistusoikeuden kiinteistöön maksamatta vuokraa tai asuntolainaa.

Sääntöön on poikkeuksia:

• Jos henkilö kaunistaa (istuttaa kukkia, poistaa roskia tai tekee parannuksia) asumatonta tai hylättyä asuin- tai teollisuuskiinteistöä, hän saattaa mahdollisesti välttyä syytteeseen asettamiselta tunkeutumisesta.
• Hätätilanteessa henkilö, joka pääsee kiinteistölle ilman lupaa, voi olla vapautettu luvattomasta tunkeutumisesta.
• Kiinteistö ei saa olla käytössä tai jo vallattu, jotta talonvaltaajat voivat aloittaa haitallisen hallussapitovaatimuksen.

Mikä on tilanne Holdover-vuokralaisten osalta?

Holdover-vuokralaiset (joita kutsutaan myös vuokralaisiksi kärsimyksestä) ovat vuokralaisia, jotka ovat jääneet vuokrasopimuksen päätyttyä edelleen vuokralle. Jos vuokralainen päättää jäädä, hän on vastuussa vuokranmaksun jatkamisesta nykyisellä vuokranmäärällä ja ehdoilla. Jos vuokranantaja haluaa, hän voi jatkaa vuokran maksamista huolehtimatta asumisen laillisuudesta.

Jos vuokralainen ei kuitenkaan poistu muuttokehotuksen (tai irtisanomisilmoituksen) jälkeen, häntä vastaan voidaan nostaa kanne laittomasta pidättämisestä. Vuokralainen ei voi vedota vastikkeelliseen hallussapitoon, jos häntä on jo kehotettu lähtemään; tässä vaiheessa häntä pidetään rikollisena tunkeutujana.

Jos vuokranantaja jatkaa vuokran vastaanottamista, vuokralaisesta tulee ”vuokralainen mielensä mukaan”. Vuokranantaja voi häätää vuokralaisen ilman ennakkoilmoitusta milloin tahansa, koska vuokralainen on kiinteistöllä vuokranantajan tahdosta.

Understanding Adverse Possession in California

Vuokralainen voi vaatia oikeuksia kiinteistöön asuttuaan siellä tietyn ajan. Kaliforniassa tarvitaan vain viisi vuotta jatkuvaa käyttöä tai ylläpitoa, jotta talonvaltaaja voi esittää haitallista omistusoikeutta koskevan vaatimuksen (CCP § 318, 325).

Kun talonvaltaaja esittää haitallista omistusoikeutta koskevan vaatimuksen, hän voi saada omistusoikeuden kiinteistöön laillisesti. Tällöin valtaajalla on laillinen lupa oleskella kiinteistöllä eikä hän ole enää rikollinen tunkeilija.

Yhdysvalloissa on viisi erillistä lakisääteistä vaatimusta, jotka on täytettävä, ennen kuin haitallista hallintaa koskeva vaatimus voidaan esittää. Omistusoikeuden on oltava:

1. Vihamielinen
2. Tosiasiallinen
3. Avoinna & Pahamaineinen
4. Eksklusiivinen
5. Jatkuva

Vihamielinen omistusoikeus

”Vihamielinen” ei aina tarkoita väkivaltaista tai aggressiivista. Oikeudellisessa mielessä ”vihamielisellä” voi olla kolme määritelmää.

1. Yksinkertainen miehitys. Tätä sääntöä noudattavat nykyään useimmat valtiot, ja siinä ’vihamielinen’ määritellään pelkäksi maan miehittämiseksi. Tunkeutujan ei tarvitse edes tietää, että maa kuuluu kenellekään.
2. Tietoisuus tunkeutumisesta. Tämä sääntö edellyttää, että tunkeutuja on tietoinen siitä, että hänen kiinteistönsä käyttö on tunkeutumista (eli hän tietää, ettei hänellä ole laillista oikeutta olla siellä).
3. Hyvässä uskossa tehty virhe. Muutamat osavaltiot noudattavat tätä sääntöä. Tämä edellyttää, että tunkeutuja on tehnyt viattoman virheen, kun hän on alun perin käyttänyt kiinteistöä. Hänellä voi olla virheellinen kauppakirja tai virheelliset paperit. Tämä tarkoittaa, että he ovat käyttäneet kiinteistöä ”hyvässä uskossa” eivätkä olleet tietoisia kiinteistön senhetkisestä oikeudellisesta asemasta.

Tosiasiallinen hallussapito

Tosiasiallinen hallussapito edellyttää, että tunkeutuja tosiasiallisesti hallitsee kiinteistöä. Hänen on oltava fyysisesti läsnä ja kohdeltava sitä ikään kuin hän olisi omistaja. Tämä voidaan todistaa esittämällä asiakirjoja ponnisteluista kiinteistön ylläpitämiseksi, parannusten tekemiseksi tai tilojen kaunistamiseksi. Maisemointi, kuten edellä mainittiin, muodostaa todellisen hallussapidon.

Avoinnainen & pahamaineinen hallussapito

”Avoinnainen & pahamaineinen” tarkoittaa yksinkertaisesti sitä, että talonvaltaaja ei yritä salata omistusoikeuttaan. Kenen tahansa on oltava selvillä siitä, että hän on kyykyttämässä maata (mukaan lukien kuka tahansa kiinteistön omistaja, joka kohtuullisesti yrittää tutkia asiaa).

Yksinomainen hallinta

Täyttääkseen tämän vaatimuksen kyykyttäjän on oltava ainoa henkilö, jolla on maa-alue hallussaan. Hän ei voi jakaa hallintaa tai käyttöä muukalaisten, muiden vuokralaisten, muiden talonvaltaajien tai omistajan kanssa.

Jatkuva hallinta

Konttorinvaltaajan on osoitettava, että hän on asunut kiinteistössä yhtäjaksoisen ajan. Tämä tarkoittaa, että hän ei voi hylätä kiinteistöä, palata sinne myöhemmin ja sitten väittää pitäneensä kiinteistöä hallussaan koko ajan. Kaliforniassa talonvaltaajan on täytynyt asua kiinteistössä tai ylläpitää sitä vähintään viisi vuotta yhtäjaksoisesti.

Color of Title

Tietyissä osavaltioissa on käytössä toimenpiteitä, jotka koskevat ”color of title” -periaatetta. Tämä termi tarkoittaa, että joku on saanut omistusoikeuden kiinteistöön ilman yhtä tai useampaa vaadittua asiakirjaa. Tämä voi tarkoittaa myös sitä, että talonvaltaaja uskoo, että hänellä on oikeus olla siellä. Kalifornia ei kuitenkaan kunnioita ”color of title” -väitteitä, elleivät ne ole pakottavia ja hyvin konkreettisia tilanteeseen liittyen.

Onko talonvaltaajien maksettava kiinteistöveroja Kaliforniassa?

Jotkut osavaltiot eivät vaadi talonvaltaajia maksamaan kiinteistöveroja voidakseen vaatia haitallista hallintaa. Näin ei ole Kaliforniassa. Saadakseen omistusoikeuden mihin tahansa kiinteistöön valtaajan on itse maksettava kiinteistön ylläpitoon tarvittavat verot, maksut ja laskut. Jos hän ei ole maksanut, hänet voidaan häätää laillisesti, eikä hänellä ole laillista perustetta esittää haitallista omistusoikeutta koskevaa vaatimusta.

Varmista aina, että maksat omat kiinteistöverosi. Tämä voi auttaa välttämään haitallisen hallussapitovaatimuksen.

Miten päästä eroon talonvaltaajista Kaliforniassa

Kaliforniassa on melko monta tapaa käsitellä talonvaltaajia. Kalifornia toimii ehdottomasti vuokranantajan tai maanomistajan hyväksi (kunhan he eivät ole hylänneet kiinteistöä tai laiminlyöneet sen kunnossapitoa).

Aluksi kiinteistön on oltava aluksi tyhjillään. Jos joku muu asuu aktiivisesti kiinteistöllä, talonvaltaaja saattaa syyllistyä rikolliseen tunkeutumiseen. Kalifornian laki on tässä asiassa hyvin tarkka.

Ensimmäinen askel, jonka voit ottaa poistaaksesi talonvaltaajat kiinteistöstäsi, on kuitenkin maksaa heille poistumisesta. Tämä ei ole ihanteellinen ratkaisu, ja ymmärrettävästi. Jos talonvaltaajat suostuvat ja voit maksaa heille poistumisesta, se voi säästää arvokasta aikaa sekä rahaa pitkällä aikavälillä. On hyvä idea yrittää tätä ennen kuin ryhdyt pitkälliseen oikeustaisteluun.

Jos maanomistajan toimintakyvyttömyys poistuu joko täysi-ikäistymisen, mielenterveyden palautumisen tai oikeustoimikelpoisuuden takaisin saamisen myötä, hänellä on viisi vuotta aikaa vaatia maansa takaisin. Tämä tarkoittaa sitä, että jos talonvaltaaja käyttää vammaisen henkilön maata, ajanjakso, jonka jälkeen hän voi nostaa haitallisen hallussapitovaatimuksen, pitenee.

Toinen tapa evätä talonvaltaajilta haitallinen hallussapitovaatimus on vuokrata kiinteistö heille tai muuten antaa heille kirjallinen lupa olla siellä. Tämä voi hälventää heidän epäsuotuisaa hallintaoikeutta koskevaa vaatimustaan, mutta se tekee heistä eroon pääsemisestä huomattavasti vaikeampaa.

Jos olet kokeillut kaikkia näitä keinoja, eivätkä ne ole toimineet, seuraava askeleesi on tehdä häätöilmoitus.

Ensimmäinen asia, joka sinun on tehtävä, on antaa talonvaltaajalle tiedoksi kolmen päivän varoitus. Jos hän ei poistu näiden kolmen päivän jälkeen, voit tehdä tuomioistuimelle lainvastaisen pidätysvaatimuksen (varmista, että palkkaat asianajajan tai pyydät oikeudellista neuvontaa tätä tehdessäsi).

Jos hänelle on toimitettu lainvastainen pidätysvaatimus etkä vastaa siihen, voit saada kiinteistön takaisin haltuusi ja saatat saada talonvaltaajan poistettua. Jos he vastaavat, kuulemistilaisuus järjestetään 20 päivän kuluessa.

Jos kyykyttäjällä ei ole vaatimusta omaisuuteesi haitallisen suojan nojalla, tuomari saattaa tehdä päätöksen sinun eduksesi. Voit esittää tämän tuomion paikalliselle sheriffille (ei poliisille), ja sheriffi lähettää 5 päivän ilmoituksen. Tämän ajan kuluttua, jos talonvaltaaja pysyy kiinteistölläsi, hänet voidaan poistaa väkisin.

Vinkkejä suojautumiseen talonvaltaajilta Kaliforniassa

• Tarkasta kiinteistö säännöllisesti.
• Varmistele kiinteistö (varmista, että kaikki sisäänkäynnit, ovet ja ikkunat on lukittu tai tukittu).
• Pystytä ”Ei tunkeutumista” -kylttejä, etenkin jos kiinteistö on tällä hetkellä asumaton.
• Toimita kirjalliset ilmoitukset mahdollisimman pian, kun huomaat, että talonvaltaajia on paikalla.
• Tarjoudu vuokraamaan kiinteistö talonvaltaajille.
• Kutsu sheriffi (ei paikallinen poliisi) poistamaan talonvaltaajat kiinteistöstä, jos he kieltäytyvät poistumasta.
• Vuokraa asianajaja siltä varalta, että joudut nostamaan kanteen talonvaltaajien poistamiseksi tiloistasi.

Konkurssiasukkailla on eri osavaltioissa erilaiset oikeudet. Varmista, että tutustut California Civ. Proc. §§ 318, 325, 328 saadaksesi lisätietoja.