San Franciscossa on kaksi luokkaa vuokralaisia: ne, joita vuoden 1979 vuokra-asetus suojaa, ja ne, jotka eivät ole. Suurin osa ennen kesäkuuta 1979 rakennettujen rakennusten vuokralaisista nauttii turvaa valtavilta vuokrankorotuksilta ja perusteettomilta häätöiltä.
Ystäviemme San Franciscon vuokralaisyhdistyksen (Tenants Union) avulla tunnistimme kuusi oikeutta, joista et ehkä edes tiedä, että sinulla on. Useat alla olevista vinkeistä koskevat vain asuntoja, jotka kuuluvat vuokra-asetuksen piiriin, ja kumma kyllä jopa laittomia asuntoja. Byrokratian oudon kierteen vuoksi voit joskus olla paremmin suojattu asuessasi laittomassa yksikössä kuin vuoden 1979 jälkeen rakennetussa markkinahintaisessa yksikössä.
Ennen kuin ryhdymme käsittelemään juridisia asioita, hoidetaan muutama asia pois tieltä: Vuokra-asetuksen maaginen numero on 13. kesäkuuta 1979. Jos rakennuksellesi on myönnetty käyttöönottotodistus ennen tätä päivämäärää, onneksi olkoon, asetus suojaa sinua (muutamia pieniä poikkeuksia lukuun ottamatta).
Jos paperit on myönnetty 13. kesäkuuta 1979 jälkeen, osanottomme. Sinulla ei ole vuokrasäännöstelyä, ja sinut voidaan häätää melkein mistä tahansa syystä – koska rakennus on markkinoilla, koska on tiistai, koska vuokranantajalla oli todella pettymys burrito. Se ei tarkoita, että joudut – San Franciscossa on runsaasti lakeja vuokralaisten suojelemiseksi – se tarkoittaa vain, että vuokranantajan on helpompi hakea häätöä. Ja ystäväsi, joilla on Rent Ordinance -suoja, voidaan kuitenkin häätää vain perustellusta syystä, joka rajoittuu näihin 16 skenaarioon.
Ja nyt, pitemmittä puheitta, se lika, jonka takia tulit tänne:
1. Jos yksikkösi on laiton – jos vuokranantajasi on luonut sen ilman lupia – vuokralaislakia voidaan silti soveltaa. Useimmissa tapauksissa sinua suojaa vuokra-asetus, vaikka yksikkö olisi luotu vuoden 1979 jälkeen. Tämä johtuu siitä, että laittomilla yksiköillä ei määritelmän mukaan ole asumistodistusta. Ilman käyttöönottotodistusta vuokranantajat eivät voi väittää, että yksikkö on luotu vuoden 1979 jälkeen ja että se on siten vapautettu vuokra-asetuksesta. Sinulla on myös häätösuoja, kuten kaikilla vuokra-asetuksen piiriin kuuluvilla vuokralaisilla.
2. Vaikka vuokranantaja pidättääkin talletuksesi, se on silti teknisesti sinun, mikä tarkoittaa, että sinulla on oikeus vuokrasuhteen aikana kertyneeseen korkoon. Jos olet asunut asunnossasi vähintään vuoden (ja niin kauan kuin et asu tuetussa asunnossa), sinulla on oikeus kyseiseen korkoon, kun muutat pois. Näin sanotaan San Franciscon hallintolain 49.2 §:ssä. Tämä koskee kaikkia, ei vain valittuja, jotka nauttivat vuokra-asetuksen suojaa.
3. Jos asunnossasi on upea näköala, jota mainostettiin osana kokonaispakettia – esim. näkymät Golden Gatelle, veteen, taivaanrannalle – se on etu, joka lisää vuokraa reippaasti. Jos uusi rakennus tulee ja estää luvatun näkymän, voit hakea vuokran alentamista. Sinun on jätettävä vuokralautakunnalle palvelujen vähentämistä koskeva hakemus. (Valitan, markkinahintaiset vuokralaiset, tämä strategia ei toimi teidän kohdallanne, koska vuokranantajanne voi nostaa vuokraa melkein mistä tahansa syystä.)
4. Oletetaan, että teidät häädetään perustellusta syystä – eli yksikkönne kuuluu vuoden 1979 vuokrasopimusasetuksen soveltamisalaan – esimerkiksi siksi, että omistaja on muuttamassa tai aikoo poistaa yksikön käytöstä. Omistajan on yleensä maksettava noin 5 200 dollaria kustakin vuokralaisesta. Summa voi nousta korkeammaksi, ja joissakin tapauksissa se voi ylittää kuusinumeroisen summan. (Summa vaihtelee häädön syyn mukaan ja nousee joka maaliskuu.) Sama pätee myös laittomiin yksiköihin.
Huomaa kuitenkin, että omistajan muutto on eri skenaario kuin Ellis-laissa. Vuokralautakunnalla on lisätietoa Ellis Actin muuttokorvauksista.
5. Vuokra-asetuksen mukaan, jos omistajat häätävät sinut, jotta he voivat muuttaa yksikköön, heidän on muutettava sinne kolmen kuukauden kuluessa ja asuttava siellä vähintään kolme vuotta häätöpäiväsi jälkeen. Jos he muuttavat pois ennen kuin kolme vuotta on kulunut, heidän on tarjottava asuntoa takaisin sinulle vanhalla vuokrallasi (lisättynä vuokra-asetuksen sallimilla korotuksilla).
Jos sinut häädetään Ellis Act -lain nojalla, sinulla on sama suoja, mutta kymmenen vuoden ajan – vaikka alkuperäistä vuokraa on tarjottava vain viideksi vuodeksi. Jos yksikkösi on myyty uusille asunnonomistajille, Ellis Act sitoo myös heitä. Jos he muuttavat kymmenen vuoden aikana ja päättävät vuokrata asuntonsa, heidän on tarjottava sitä ensin sinulle. Huono uutinen on se, että sinun (tai hyvien samarialaisten entisten naapureidesi) on tehtävä oma etsivä työsi. Omistajien pitäisi ilmoittaa vuokralautakunnalle aikomuksestaan vuokrata asunto uudelleen, mutta jotenkin tämä vaihe jätetään usein väliin.
6. Jos joudut muuttamaan pois tulipalon, tulvan tai muun luonnonkatastrofin vuoksi, voit muuttaa takaisin asuntoosi, kun se on korjattu, samalla vuokralla, jota maksoit ennen parannuksia, lisättynä vuokralautakunnan sallimilla korotuksilla, kuten tavanomaisella vuosittaisella vuokrankorotuksella. (Anteeksi, markkinahinnoittelijat, ette ole onnekkaita tässäkään asiassa.)
7. Ne teistä, jotka ovat vuokra-asetuksen suojeluksessa, nämä ovat ainoat skenaariot, joissa teidät voidaan häätää.
Haluatko tietää lisää? Vuokralaisliitto on hyvä paikka aloittaa, ja (hieman kärsivällisesti kaivelemalla ja sietämällä aggressiivisesti sisäkkäisiä listoja) voit löytää luvun ja käännöksen mittaisia lainauksia vuokra-asetuksesta vuokralautakunnan sivuilta.