|
Lukuaika: 3 minuuttia
Julkiset asuntoviranomaiset ovat usein huolissaan liittovaltion REAC-tarkastuksista kiinteistöissään.
Ja niiden pitäisikin olla, sillä niiden pisteet Real Estate Assessment Centerin arvioinneista ovat sidoksissa HUD-rahoitukseen ja kelpoisuuteen innovatiivisiin asunto- ja urbaanikehitysohjelmiin, kuten Moving to Workiin.
Julkinen asunto- ja urbaanikehitysvirastosi aloittaa sadalla pisteellä, ja tehtäväsi tehtävänäsi on pitää niistä mahdollisimman monta. Seuraavassa on muutamia yksinkertaisia vinkkejä ja strategioita, joilla varmistetaan onnistuneet tarkastukset:
Varmistetaan, että ennen tarkastusta
Varmistetaan, että viraston koulutettu henkilökunta tai ulkopuolinen konsultti tekee REAC-tarkastusta edeltävän tarkastuksen. Tarkastuksiin kuuluu viisi osa-aluetta, joista joitakin painotetaan enemmän kuin toisia:
- Site
- Rakennuksen ulkotilat
- Rakennuksen järjestelmät
- Yhteiset tilat
- Yksiköt
Toteuttaessasi ennen REAC-tarkastusta muista varmistaa, että kaikki kohteet ovat toiminnassa niin kuin niiden on tarkoitus. Se on hyvä yhteinen indikaattori kaikissa REAC-osissa.
Esimerkiksi tukimuurin on toimittava niin, että se pitää jotakin pystyssä. Jos se rikkoutuu, se maksaa pisteitä. Murtuman koosta riippuen se voi maksaa paljon pisteitä. Tai yksikön sisällä lieden polttimen on toimittava tarkoitetulla tavalla, tai voit menettää pisteitä.
HUD tarjoaa hyödyllisen luettelon 25:stä eniten mainituista puutteista julkisessa asuntotuotannossa ja 25:stä eniten mainituista puutteista monikerroksisessa asuntotuotannossa. Tutustu luetteloihin ja opi muiden virheistä.
Ole strateginen tarkastuskohteiden suhteen
Tiedätkö eron yleisimpien puutteiden ja eniten pisteitä maksavien kohteiden välillä? Puuttuvien tai murtuneiden peitelevyjen kaltaiset kohteet ovat yleisiä, mutta maksavatko ne sinulle paljon tarkastuksessa? Todennäköisesti eivät.
Keskity rajallisen ajan ja resurssien puitteissa seuraaviin ratkaiseviin tarkastusalueisiin, jotka on järjestetty suurimmasta painoarvosta pienimpään:
Site: Tämän luokan kohteita painotetaan eniten, ja ne johtavat todennäköisimmin huonoon tarkastuspistemäärään. Keskity seuraaviin kohtiin, jotka voivat maksaa 4-8 pistettä vian vakavuudesta riippuen:
- Rikkinäiset/puuttuvat aidat, erityisesti kehä; kasvillisuuden umpeenkasvu aidoilla
- halkeamat ja kompastumisvaarat jalkakäytävillä ja jalkakäytävillä
- Sadevesiviemärit, jotka ovat tukkeutuneet tai osittain tukkeutuneet
- Tukimuurin vauriot
- Kärkevien esineiden aiheuttamat vauriot leikkipaikoilla
ulkopuolella: Tälläkin alueella voi menettää pahasti pisteitä. Etsi seuraavat:
- Vahingot tai reiät ulko-ovessa
- Halkeamat perustuksissa
- Reiät seinässä
- Levykattovauriot
Rakennusjärjestelmät:
- Sprinklerin vaurioituminen tai se ei toimi tarpeen mukaan
- Hissi ei toimi
- Mahdolliset sähköongelmat
Yksiköt ja yhteiset tilat: Vasta kun olet käsitellyt kolme edellä mainittua aluetta, siirry yhteisiin tiloihin ja yksiköihin. Edellä luetellut alueet voivat vahingoittaa REAC-pisteitäsi paljon enemmän kuin yksiköt tai yhteiset tilat. Kun olet sisällä, etsi seuraavat asiat:
- Sähköongelmat
- Tukkeutuneet hitaat viemärit
- Suljettu uloskäynti
- Hometta
- Tuhotauti
Kutsu mukaan REAC-konsultti
Monet PHA:t hankkivat käyttöönsä konsulttiyrityksen auttamaan henkilökunnan kouluttamisessa REAC-tarkastusten valmistelemisessa. Jotkin suuremmat PHAS:t palkkaavat konsultin paitsi REAC-tarkastusta edeltäviin valmisteluihin myös REAC-tarkastajan seuraksi varmistamaan, etteivät tarkastajat kutsu kohteita esiin epäasianmukaisesti.
Vähintäänkin PHA:n henkilökunta olisi koulutettava REAC-tarkastuskriteereihin, jotka eivät aina tunnu järkeviltä. Porraskäytävässä oleva kompastumisvaara saattaa maksaa 0 pistettä, kun taas ulkona oleva kompastumisvaara maksaa 7 pistettä. Yksiköstä puuttuva palovaroitin ei välttämättä maksa yhtään pistettä, kun taas reikä maassa voi maksaa 5-7 pistettä.
Yhteenveto
REAC-pisteet ovat PHAS:lle erittäin tärkeitä. Monin tavoin REAC-tarkastukseen valmistautuminen tarkoittaa logiikan heittämistä ikkunasta ulos.
Kriteerien, yleisten puutteiden ja pisteiden arvojen tunteminen – sekä asiantuntijan mukaan ottaminen – auttaa virastoa varmistamaan, että se on valmis REAC-tarkastukseen.
Kysy apua CPA-pohjaiselta neuvontayritykseltä, jolla on asiantuntemusta PHA:sta.