Pitäisikö sinun konsolidoida velkaa jälleenrahoitetulla asuntolainalla?

Velka painaa raskaasti mielessäsi – ja budjetissasi. Ja vaikka on aina sankarillisia tapoja maksaa se kokonaan pois, saatat nähdä edistyksesi pysähtyvän lasten saamisen tai jonkin muun suuren elämänmuutoksen jälkeen. Tällöin korkeakorkoisten velkojen yhdistäminen pienempikorkoiseksi lainaksi voi olla paras vaihtoehtosi.

Tässä artikkelissa tarkastelemme, miten asuntolainan jälleenrahoitus voi olla fiksu tapa konsolidoida velkasi.

Minkä verran sinulla on velkaa?

Esitettäkö, että sinulla on velkaa 40 000 dollaria eri muodoissaan – henkilökohtaista lainaa, luottokortteja, koululainoja, autolainoja ja muita velkoja. Kaikkien näiden lainojen korot ovat melko korkeat; maksat yli 1 000 dollaria kuukaudessa korkoja, mutta et edelleenkään edisty suurimman osan veloista maksamisessa.

Plussana on se, että talo, jonka ostit 10 vuotta sitten 100 000 dollarilla 30 vuoden kiinteäkorkoisella asuntolainalla, on nyt 175 000 dollarin arvoinen. Laitoit 20 % käsirahaa talon ostohetkellä ja olet nyt velkaa siitä noin 70 000 dollaria. Näin ollen kotisi kokonaispääoma on 125 000 dollaria (josta on vähennetty 12 000-15 000 dollarin kiinteistönvälityspalkkiot ja varainsiirtoverot, joita sinulle aiheutuisi myynnistä). Tällä rahamäärällä maksaisit kaikki velkasi pois.

Kysymys: Pitäisikö sinun jälleenrahoittaa talosi asuntolainalla maksaaksesi tämän velan pois? Pitäisikö sinun mennä pidemmälle ja jälleenrahoittaa koko laina alhaisemmalla korolla, jolloin kuukausimaksusi alenisi ja saisit irti rahaa enemmän kuin mitä tarvitaan velkasi maksamiseen? Tässä ovat vaiheet, jotka sinun tulisi ottaa, jotta voit määrittää parhaan rahoituspolun tässä tilanteessa.

Mitkä ovat nykyisen velkasi korot?

Velkojen korot vaihtelevat suuresti. Velkasi korot määräytyvät pääasiassa kahden tekijän perusteella: luottotietosi ja se, onko velka vakuudellinen vai vakuudeton. Lainoilla, joilla on vakuus (vakuudelliset lainat), on yleensä paljon alhaisemmat korot kuin lainoilla, joilla ei ole vakuutta.

Esimerkiksi asuntolainojen ja autolainojen korot ovat yleensä 2-4 % ja alle 7 %. Sitä vastoin pankin tai luottokortin vakuudettoman henkilökohtaisen lainan korko voi olla jopa 25-30 %. Mitä alhaisemmat luottotiedot sinulla on, sitä korkeampi korko minkä tahansa lainan korko on.

40 000 dollarin skenaariossamme 20 000 dollaria on jaettu kahdelle luottokortille, joiden korot ovat 19,99 %; 10 000 dollaria on koululainaa varten, jonka korko on 5,75 %; ja loput 10 000 dollaria on autolainaa varten, jonka korko on 3,99 %.

Mitä velkaa kannattaa jälleenrahoittaa?

Tässä on tärkein näkökohta: Jos menetät työpaikkasi tai otat jälleenrahoituslainan, johon sinulla ei ole varaa, menetät talosi paljon todennäköisemmin kuin jos hakeudut konkurssiin liiallisen henkilökohtaisen velan vuoksi. Tämä johtuu siitä, että useimmissa osavaltioissa laki antaa mahdollisuuden suojata jonkin verran pääasunnon omaa pääomaa, kun velka puretaan konkurssissa.

Sääntönä on, että älä jälleenrahoita velkaa, joka voidaan purkaa konkurssissa, asuntolainaksi, johon sinulla ei ole varaa. Asumismenosi eivät saisi olla yli 30 % verojen jälkeisistä kokonaistuloistasi. Jos tienaat 3000 dollaria kuukaudessa verojen jälkeen, sinulla ei pitäisi olla asuntolainaa, joka on yli 1000 dollaria kuukaudessa. Rajasi voi olla jopa pienempi riippuen muista kiinteistä menoistasi.

Refinansiointi pois 20 000 dollarin luottokorttivelasta 19,99 prosentin korolla on vähän niin ja näin. Mutta entä opintolainavelka? Tämä on luultavasti hankalin kysymys.

Koululainojen korko on nykyisillä koroilla noin 3 % korkeampi kuin tavallisen asuntolainan korko. Toisaalta, jos joskus joutuisit lykkäämään opintolainavelan maksamista taloudellisten vaikeuksien vuoksi, se on helpompi tehdä kuin asuntolainan maksamisen välttäminen. Kaiken kaikkiaan saatat haluta harkita joidenkin opintolainavelkojen uudelleenrahoitusta asuntolainaksi, jotta myös opintolainan takaisinmaksuaika ei olisi 20-30 vuotta, mutta pitää uudelleenrahoituksen jälkeen säilyttää tietty, melko pieni opintolainasaldo (esimerkiksi alle 15 000 dollaria), joka voidaan maksaa pois lisämaksuilla muutaman vuoden kuluessa.

Tulos: priorisoi korkeakorkoisemmat velat.

Minkälaiseen asuntolainaan kannattaa jälleenrahoittaa?

Pankit tarjoavat monenlaisia asuntolainatuotteita. Tässä pikainen yhteenveto niistä joidenkin nopeiden vertailukohtien mukaan:

15-vuotinen vs. 30-vuotinen asuntolaina

Yleisesti 15-vuotisten asuntolainojen korot ovat noin puolesta prosentista yhteen prosenttiin alhaisemmat kuin 30-vuotisten asuntolainojen, sillä nopeampi takaisinmaksuaika vähentää pankin riskiä. Koska laina-aika kuitenkin lyhenee, kokonaismaksu on yleensä huomattavasti korkeampi. Yleisesti ottaen 15 vuoden lainat kannattaa ottaa vain, jos a) sinulla on varaa korkeampaan maksuun, b) et todennäköisesti työllisty 30 vuoden laina-ajan päättyessä ja c) ylimääräistä rahaa ei tarvita muuhun.

Säädettäväkorkoiset verrattuna kiinteäkorkoisiin asuntolainoihin

Säädettäväkorkoiset asuntolainat tunnetaan myös nimillä ”5/1 ARM” tai ”7/1 ARM”. Korot mukautuvat yleensä kerran vuodessa tietyllä määrällä, joka on sidottu tiettyyn kiinteään indeksiin. ARM-lainojen alkuperäinen korko ja maksu ovat yleensä alhaisemmat kuin kiinteäkorkoisen asuntolainan, mutta niihin liittyy huomattavasti suurempi riski. Kaiken kaikkiaan nämä eivät ole hyvä veto, jos korot ovat historiallisesti alhaiset ja todennäköisesti nousevat tai jos vallitsee yleinen inflaatioympäristö eli yli neljä-viisi prosenttia vuodessa. Tällä hetkellä kiinteäkorkoinen asuntolaina, jonka korko on vaikkapa 3,5 % tai 3,75 %, on luultavasti parempi vaihtoehto kuin ARM-laina, koska nykyiset korot ovat historiallisen alhaiset.

Home equity line of credit (HELOC)

Jälleenrahoituksen sijaan voit hakea asuntoluottoa. Rahat ovat käytettävissäsi aina, kun tarvitset niitä. Figure tarjoaa enintään 250 000 dollarin HELOC-luottoja, joiden korko on alkaen 3,49 %¹. Maksat kertaluonteisen avausmaksun ja saat käyttöösi niin paljon varoja kuin tarvitset, niin usein kuin tarvitset niitä.

Figussa koko hakuprosessi tapahtuu verkossa. Voit tehdä hakemuksen mukavasti kotonasi ja saada hyväksynnän viidessä minuutissa. Mikä parasta, saat rahasi käyttöösi vain viiden pankkipäivän kuluttua rahoitussopimuksen tekemisestä.

Cash-out-rahoitus

Toinen vaihtoehto on käteisrahoitus, jonka avulla voit rahoittaa asuntosi uudelleen ja ottaa samalla ylimääräistä käteistä. Jos talossasi on kohtuullisesti omaa pääomaa, voit tehdä tämän ilman, että kuukausittainen asuntolainamaksusi nousee.

Figure tarjoaa myös kilpailukykyisiä korkoja jälleenrahoitukseen, ja voit ottaa jopa 500 000 dollaria käteisenä, riippuen siitä, kuinka paljon olet oikeutettu siihen. He tarjoavat jopa jumbo-jälleenrahoitusta jopa 1 000 000 dollariin asti, ja käteisrahoituksen enimmäismäärä on 500 000 dollaria.

Parasta kaikessa on se, että kun laina on hyväksytty, Figure’s Turnaround-prosessi on nopea, ja käteinen on usein pankkitililläsi muutamassa viikossa, ei kuukausissa.

Terms and conditions apply. Vieraile Figure-sivustolla saadaksesi lisätietoja. Figure Lending LLC on tasavertainen lainanantaja. NMLS #1717824

Yhteenveto

Olet siis käynyt läpi kaikki yllä olevat laskelmat. Sinulla on varaa 75 000 dollarin asuntolainaan, jolla maksat velkasi pois ja pidät hieman ylimääräistä ”vaihtorahaa” alkuperäisen skenaarion mukaan. Luottotietosi ovat riittävän hyvät saadaksesi hyvän koron.

Kaiken kaikkiaan suunnitelma velkojen yhdistämisestä jälleenrahoitetulla asuntolainalla vaikuttaa hyvältä idealta. Seuraavassa on muutamia viimeisiä kysymyksiä, joita sinun kannattaa kysyä itseltäsi ennen kuin alat etsiä asuntolainaa.

• Paljonko asuntosi on todellisuudessa arvokas? Joillakin markkinoilla asuntojen hinnat ovat laskeneet yli 50 prosenttia viimeisten 10 vuoden aikana. Pankit arvioivat toisinaan taloja liian korkealle voidakseen myöntää niille lainoja; tee oma tutkimuksesi, jos olet jälleenrahoittamassa asuntoa, varmistaaksesi, ettei pankki maksa velkaasi pois vastineeksi siitä, että asuntolainasi on alihintainen.
• Odotatko joutuvasi muuttamaan? Jälleenrahoitus, jos uskot joutuvasi muuttamaan jostain syystä seuraavien kahden-neljän vuoden aikana, on yleensä huono ajatus erittäin aktiivisten asuntomarkkinoiden ulkopuolella, sillä monilla maan alueilla voi olla vaikea myydä taloa nopeasti.
• Miten vältät luottokorttivelan kertymisen uudelleen? Tämä on suurin haaste. Mitä jos jälleenrahoitat, hankit sitten lisää luottokortteja ja joudut takaisin sinne mistä aloitit? Paras tapa välttää tämä on laatia budjetti. Hanki käsitys siitä, kuinka paljon käytettävissä olevia tuloja sinulla todellisuudessa on; useimmat ihmiset, jotka ovat velkaantuneet siitä huolimatta, että ovat työssäkäyviä ja terveitä, eivät arvioi tarkasti, kuinka paljon heidän elämänsä maksaa.

Onko sinulla tarinoita onnistuneesta jälleenrahoituksesta, joka auttoi sinua vapautumaan liiallisesta velasta? Jaa vinkkisi kommenteissa.

• Kick Debt’s Butt’s Butt! Näin pääset veloista omin avuin
• Uusirahoita asuntolainasi verkossa

¹Figuren todellinen vuosikorko alkaa 3,49 %:sta pätevimmille hakijoille ja on korkeampi muille hakijoille. Esimerkiksi lainanottajalle, jonka CLTV on 45 % ja luottotiedot 800, viiden vuoden Figure Home Equity Line -luoton, jonka alkuperäinen nostosumma on 50 000 dollaria, kiinteä todellinen vuosikorko on 3,49 % ja toimitusmaksu 4,99 %. Lainan kokonaismäärä olisi 52 495 dollaria. Sinun on maksettava enintään 4,99 prosenttia alkuperäisestä nostamastasi lainasta riippuen osavaltiosta, jossa kiinteistösi sijaitsee, ja luottoprofiilistasi. Todellinen korkosi riippuu monista tekijöistä, kuten luottokelpoisuudestasi, yhteenlasketusta lainan ja arvon välisestä suhteesta, laina-ajasta ja vuokrausasemasta. Mainostettu 3,49 %:n korko sisältää 0,75 %:n yhdistetyn alennuksen Quorum-jäsenyydestä (0,50 %) ja automaattisesta maksusta (0,25 %). Todellinen vuosikorko alkaa 4,24 prosentista asiakkaille, jotka eivät valitse automaattista maksua tai hae Quorumin jäsenyyttä. Lainan ehtona on kiinteistövakuutus, ja tulvavakuutus voi olla tarpeen, jos kiinteistösi sijaitsee tulva-alueella.