Pitäisikö sinun luopua osamaksukaupan käsittelystä?
Kun myyt kiinteistön osamaksulla, voit luopua osamaksukauppaan liittyvästä raportoinnista maksamalla veron koko myyntivoitosta myyntivuonna. Miksi tekisit niin? Siihen on useita mahdollisia syitä.
Voit esimerkiksi odottaa maksavasi vuonna 2017 alhaisemman verokannan kuin vuonna 2018 tai 2019. Tällöin saatat mieluummin maksaa koko veron vuoden 2017 veroilmoituksessasi.
Tai sinulla saattaa olla pääomatappioita tai keskeytettyjä passiivisia tappioita, jotka kuittaavat osamaksukaupan myyntivoitosta maksettavan veron. Saatat siis hyötyä siitä, että ilmoitat koko myyntivoiton myyntivuonna sen sijaan, että hajauttaisit sen ajallisesti.
Etkö ole varma, miten ilmoitat myyntivoiton? Veroneuvojasi voi laskea kumulatiivisen verovelvollisuutesi osamaksukaupan ilmoittamisen kanssa ja ilman sitä. Silloin sinulla on tarvittavat tiedot, jotta voit tehdä tietoon perustuvan valinnan vuoden 2017 veroilmoituksessasi.
Kelpuutetaan osamaksukaupaksi
Ostajalla on osamaksukaupassa maksuja myyjälle ajan mittaan sen sijaan, että hän luovuttaisi kiinteän summan kaupanteon yhteydessä. Ostajan velvollisuus suorittaa tulevia maksuja myyjälle voidaan määritellä kauppakirjassa, velkakirjassa, maakauppasopimuksessa, kiinnityksessä tai muussa velkakirjassa.
Verolainsäädännön mukaan osamaksukauppa antaa myyjälle mahdollisuuden lykätä myyntivoiton verotusta ja mahdollisesti pienentää kokonaisverovelkaa hajauttamalla verovelkaa usealle vuodelle. Se on siis suosittu verosuunnittelutekniikka kiinteistönomistajien keskuudessa.
Voidaksesi täyttää verolain mukaiset osamaksukaupan edellytykset, sinun on saatava vähintään yksi maksu myyntivuoden jälkeen. Jos esimerkiksi myyt kiinteistön lokakuussa ja saat yhteensä kolme kuukausimaksua loka-, marras- ja joulukuussa, et ole oikeutettu osamaksukaupan raportointiin. Jos taas järjestät, että saat vain kaksi maksua – esimerkiksi yhden joulukuussa 2017 ja toisen tammikuussa 2018 – olet oikeutettu siihen.
Lisäksi, jos se sopii tarpeisiisi, voit ”luopua” osamaksukaupan käsittelystä, kun annat vuoden 2017 veroilmoituksen. (Katso ”Should You Elect Out of Installment Sale Treatment?” oikealla.) Huomaa myös, että osamaksukauppaa koskevia sääntöjä sovelletaan vain voittoihin, ei tappioihin.
Poikkeusten ymmärtäminen
Seuraavan tyyppiset liiketoimet eivät kuulu osamaksukaupan raportoinnin piiriin:
-
- henkilökohtaisen omaisuuden varaston myynti,
-
- henkilökohtaisen omaisuuden myynti jälleenmyyjän (henkilön, joka säännöllisesti myy tai muutoin luovuttaa tämäntyyppistä henkilökohtaista omaisuutta osamaksulla) toimesta, paitsi jos omaisuutta käytetään tai tuotetaan maanviljelyssä,
-
- Jälleenmyyjien tekemät aikaosuuksien ja asuntotonttien myynnit, paitsi jos ostaja valitsee erityiskoron maksamisen, ja
Tällaisissa kaupoissa sinun on ilmoitettava koko myyntivoitto sinä vuonna, jona se syntyy.
Verohyötyjen hyödyntäminen
Vaikka osamaksukaupat edellyttävät, että joudut odottamaan useita vuosia, ennen kuin saat omaisuuden täyden käyvän markkina-arvon, ne tarjoavat kolme keskeistä verotuksellista etua:
1. Pitkäaikainen myyntivoiton käsittely. Kiinteistön osamaksukaupassa mahdollinen voitto verotetaan verotuksellisesti edullisena pitkäaikaisena myyntivoittona, jos olet omistanut kiinteistön yli vuoden ajan. Nykyisen verolainsäädännön mukaan pitkäaikaisten myyntivoittojen enimmäisverokanta on 15 prosenttia tai 20 prosenttia, jos kuulut 39,6 prosentin suurimpaan tavanomaiseen tuloveroluokkaan. Vaikka olet velvollinen maksamaan myös 3,8 prosentin nettosijoitustuloveron (NIIT), liittovaltion yhteenlaskettu enimmäisverokanta on rajoitettu 23,8 prosenttiin.
2. Veronlyhennys. Sen sijaan, että maksaisit veroa koko voitosta yhtenä vuonna, vain osa voitostasi on veronalaista myyntivuonna. Loppuosa on veronalaista vuosina, joina maksut saadaan.
Kunkin maksun veronalainen osuus perustuu ”bruttovoittosuhteeseen”. Tämän suhdeluvun laskemiseksi jaa myynnistä saatu bruttovoitto myyntihinnalla.
Marraskuussa 2017 myyt esimerkiksi pienen kerrostalon, jonka hankit vuonna 2005 ja jonka oikaistu veropohja on 600 000 dollaria. Ostaja suostuu maksamaan 1,5 miljoonaa dollaria kolmessa 500 000 dollarin vuotuisessa erässä. Koska bruttovoittosi on 900 000 dollaria (1,5 miljoonaa dollaria – 600 000 dollaria), veroprosentti kustakin saadusta erästä on 60 prosenttia (900 000 dollaria / 1,5 miljoonaa dollaria). Kun ilmoitat myynnistä vuoden 2017 veroilmoituksessasi, sinun on maksettava veroa vain 300 000 dollarista voitosta (60 % x 500 000 dollaria). Sinua verotetaan 300 000 dollarin voitosta myös vuosina 2018 ja 2019.
3. Pienempi verovelvollisuus. Koska osamaksukaupasta saamasi voitto jakautuu useammalle vuodelle, voit hyötyä verokantaerosta jokaisena näistä vuosista. Oletetaan yksinkertaisuuden vuoksi, että järjestät viiden vuoden osamaksukaupan, jossa 50 000 dollaria voitosta verotetaan 15 prosentin verokannalla joka vuosi 20 prosentin verokannan sijasta (jos koko voitto olisi verotettu myyntivuonna). Näin ollen säästät 2 500 dollaria (50 000 dollaria x 5 prosentin veroaste-ero) joka vuosi, jolloin kokonaissäästö on 12 500 dollaria (2 500 dollaria x 5 vuotta). Nämä verokannat voivat kuitenkin muuttua tulevaisuudessa, jos verouudistuksia toteutetaan.
Muiden veroesteiden kiertäminen
Varokaa: Verolainsäädäntö sisältää joitakin piilotettuja ”veroansoja” varomattomille, kun omaisuutta myydään osamaksukaupalla. Ensinnäkin kaikki omaisuudesta tehdyt poistot on perittävä takaisin tavanomaisena tulona siltä osin kuin ne ylittävät tasapoistomenetelmällä sallitun määrän. Omaisuuden oikaistua perustetta korotetaan takaisinperittävän tulon määrällä, mikä vähentää tulevina vuosina realisoituvaa voittoa.
Lisäksi jos omaisuutesi myyntihinta (muu kuin maatilakiinteistö tai henkilökohtainen omaisuus) ylittää 150 000 dollaria, laskennalliselle verolle on maksettava korkoa siltä osin kuin maksamattomat osamaksuvelvoitteesi ylittävät 5 miljoonaa dollaria.
Loppujen lopuksi poistokelpoisen omaisuuden myynti etuyhteydessä oleville osapuolille on kielletty, ellet pysty osoittamaan, että veron välttäminen ei ole ollut myynnin pääasiallinen tarkoitus. Lisäksi jos lähipiiriin kuuluva osapuoli luovuttaa omaisuuden kahden vuoden kuluessa joko myymällä sen edelleen tai muulla tavoin, jäljellä oleva vero erääntyy maksettavaksi välittömästi.
Tärkeä huomautus: Lähipiiriin kuuluvan osapuolen määritelmä ei rajoitu vain välittömiin perheenjäseniin, kuten puolisoon, lapsiin, lapsenlapsiin, sisaruksiin ja vanhempiin. Siihen kuuluu myös kumppanuus tai yhtiö, jossa sinulla on määräysvaltainen osuus, tai kuolinpesä tai trusti, johon sinulla on yhteyksiä. Välttääksesi kielteiset verotulokset, kun kaupoissa on mukana etuyhteydessä olevia osapuolia, harkitse lausekkeen lisäämistä, jonka mukaan kiinteistöä ei saa luovuttaa kahden vuoden kuluessa.
Bottom Line
Osamaksukauppa ei sovi jokaiseen kiinteistökauppaan, mutta kärsivällisille myyjille, joilla ei ole käteisvarojen niukkuutta, osamaksukauppa voi auttaa sopimuksen loppuun saattamisessa. Veroneuvojasi voi auttaa sinua saamaan aikaan kannattavan kaupan, jolla on edulliset veroseuraamukset.