Olemme kaikki oppineet jakamaan lapsena, mutta tämä käsite toimii yleensä helpommin väriliitujen ja keksien kuin kiinteistöjen kanssa.
Otetaan esimerkiksi jaettu ajotie. Tällaisia järjestelyjä, joissa kaksi tai useampi ihminen omistaa yhdessä ajotien, mutta neuvottelevat sen ylläpidosta ja käytöstä, voi esiintyä niin kaupungeissa kuin lähiöissä. Kun osapuolet ovat yksimielisiä, yhteinen ajotie on vain yksi kodin erikoisuus. Kukaan ei vie toisen puolta tai estä naapurin pääsyä huonolla pysäköinnillä. Kaikki ovat tyytyväisiä.
Valitettavasti tuo kohteliaisuus riippuu siitä, miten hyvin tulet toimeen naapureidesi kanssa. Jotkut asukkaat ovat haastaneet toisensa oikeuteen siitä, miten navigoida yhteistä ajotietä. Toisilla saattaa olla miellyttävä järjestely, kunnes toinen heistä muuttaa, jolloin jäljelle jäävä asunnonomistaja voi väittää, että jaettu ajotie kuuluu vain hänelle, koska hän on käyttänyt sitä pidempään, riippumatta siitä, mitä kiinteistökatselmuksessa sanotaan.
”Seuraava ostaja joutuu mahdollisesti soppaan”, sanoo Bryan Kasprisin, huippukiinteistövälittäjä Illinoisin osavaltiossa sijaitsevasta Jolietista, joka on myynyt useita kiinteistöjä, joissa on jaettu ajotie. Miten myyjä voi siis varmistaa sujuvan kulun?
Puhutaan positiivisista puolista
Yhteinen ajotie voi olla yhtä leveä tila kuin yhden auton ajotie (noin 9-12 jalkaa, vaikka jotkut voivat olla pienempiä) tai kahden auton ajotie (noin 20-24 jalkaa). Ne voivat olla myös ”Y:n”, kalanluiden tai tolpassa olevan lipun muotoisia. Tällaisen järjestelyn plussat eivät ehkä heti hyppää mieleen, mutta jaetulla ajotiellä on etuja:
Jaettu ylläpito:
Sikäli kuin kunnollisessa kauppakirjassa mainitaan yhtäläinen omistusoikeus, kaikki omistajat voivat ottaa vastatakseen kustannuksista ja työstä, joka aiheutuu näyttöjen lapioimisesta, moottoriöljytahrojen poistamisesta tai betonin tai asfaltin uudelleen saumaamisesta halkeamien vuoksi.
Pysäköintipaikkojen jakaminen:
Brooklynin, New Yorkin, kaltaisilla suurkaupunkialueilla, joilla pysäköintipaikat ovat vähissä, jaettu ajotie on ”himoittu” piirre riippumatta siitä, onko se jaettava jonkun muun kanssa.
Tyhjemmät, turvallisemmat kadut:
Kadut, joilla asunnot ovat lähellä toisiaan, voivat näyttää selkeämmiltä ja muuttua turvallisemmiksi vähentämällä ”ajoneuvojen kulkuväyliä”, kuten ajoväyliä, sanoi eräs ohjauskomitea ehdotetuista tienparannuksista Washtenaw Countyssa Michiganissa. ”Kahden tai useamman kiinteistönomistajan tulisi rohkaista ajoväylän jakamista tai yhteiskäyttöä”, komitean raportissa sanottiin.
Tyypillisten ostajien huolenaiheet jaetuista ajoväylistä
Jotkut ihmiset kutsuvat jaettua ajoväylää ”yhteiseksi ajoväyläksi”, mutta sille on olemassa laillinen määritelmä. Lähes kaikki yhteiset ajoväylät ovat ”appurtenant easements” eli oikeuksia ”käyttää rajoitettua omistus- tai hallintaoikeutta toisen henkilön omaisuuteen”, kiinteistöjuristit sanovat. Nämä oikeudet liittyvät maan omistukseen ja siirtyvät tyypillisesti uudelle omistajalle.
Palvelusoikeudessa voidaan määritellä, että kukin asunnonomistaja omistaa osan ajoväylästä, mutta hänellä on laillinen oikeus käyttää koko tilaa ajamiseen autotalliin ja sieltä pois, kertoo vuodesta 2011 lähtien johtava oikeudellinen verkkosivusto Nolo.com. Toisinaan toinen asunnonomistaja omistaa koko ajoväylän, ja palvelusoikeus antaa ajoväylän jakavalle naapurille oikeuden käyttää osaa ajoväylästä, esimerkiksi pysäköintiä varten toiselle puolelle tai autotalliin pääsemiseksi.
Yhteisten ajoväylien yhteydessä syntyy usein seuraavia ongelmia:
- Yksi naapuri estää sitä, miten toinen naapuri pääsee autotalliin, ulko-ovelle tai omaan autoonsa.
- Lapset jättävät polkupyöriä tai leluja ajotielle.
- Yksi naapuri ei lapioi lunta tai osallistu korjauskustannuksiin.
- Naapurit merkitsevät ajotiensä tilan maaleilla, pylväillä tai muilla erottimilla.
- On epävarmuutta oikeudellisesta korvausvastuusta, joka koskee ketään, joka on loukkaantunut ajotiellä.
Julkista omistusoikeudet
Kasprisin sanoi, että hän ilmoittaa aina, kun kiinteistössä on yhteinen ajotie, ja joutuu usein selittämään ostajille, mitä tämä tarkoittaa. ”Joskus se ei ole ostajalle ongelma, ennen kuin teemme siitä ongelman kertomalla hänelle, että näin saattaa käydä”, hän sanoi. ”Se ei oikeastaan häiritse ostajaa, ennen kuin hän saa selville, mikä on vastuu tai mitä ongelmia voi syntyä.”
Kiinteistökorvaukset kirjataan siinä piirikunnassa, jossa kiinteistö sijaitsee, joten omistusoikeusraportissa tai kiinteistökartoituksessa pitäisi hahmotella mahdollisen ostajan omistusoikeudet. Einhorn, Barbarito, Frost & Botwinick, Denvillen, New Jerseyn osavaltiossa sijaitseva, kiinteistöasioita hoitava lakiasiaintoimisto, sanoo, että kodinomistajat voivat myös tarkistaa omistusoikeuskirjansa vakuutuksesta mahdolliset palvelusoikeudet, jotka koskevat ajoväylän käyttöä tai pääsyä ajotielle.
On kuitenkin naapureita, jotka pyrkivät käyttämään oikeuksiaan enemmän kuin heidän pitäisi kuultuaan, että naapuriin tulee joku uusi. Kasprisin kohtasi tämän tilanteen myydessään viktoriaanista taloa vuodelta 1895 Jolietissa, Illinoisin osavaltiossa. Naapuri asettui sille kannalle, että hän omisti ajoväylän, koska oli asunut kadulla pidempään, ja sanoi ostajalle: ”Varmista vain, että väkesi ei pysäköi ajotielle.”
Kävi ilmi, että kiinteistöraja kulki ajoväylän keskellä, joten ostajalla oli laillinen oikeus käyttää puolta ajoväylästä, kuten myyjälläkin. Kiinteistöasianajajan avustuksella molemmat osapuolet laativat huoltosopimuksen, jossa hahmoteltiin huolto, vastuu ja käyttöoikeus. (Tammikuusta 2020 lähtien 21 osavaltiota vaatii, että kiinteistöasianajaja on läsnä sulkemisessa, kun taas muut osavaltiot vaativat asianajajaa vain tiettyjen asiakirjojen laatimiseen.)
”Osa siitä oli vain peruskohteliaisuutta, jonka pitäisi mielestäni jäädä sanomatta, lupaa, ettet parkkeeraa keskelle äläkä jätä autoasi sinne lauantai-iltana”, Kasprisin sanoi.
Neuvottele oikeuksista tai jaa se tarvittaessa
Marshall, Roth & Gregory, Pohjois-Carolinan Ashevillessä sijaitseva lakiasiaintoimisto, joka käsittelee perintösuunnittelua ja kiinteistökauppoja, sanoi, että kiinteistövälittäjien tulisi olla varuillaan tällaisten ”jaetun pääsyn kysymysten” varalta ennen kiinteistön listaamista sekä ennen kiinteistön sulkemista. Riippumatta siitä, miten jaettua ajotietä on aiemmin käytetty, omistajien ja käyttäjien tulisi kirjata omaisuuden rajat, vastuut ja kustannukset asiakirjaan, kuten jaettua ajotietä koskevaan sopimukseen, nämä lakimiehet sanovat.
Jotkut lainanantajat eivät myönnä lainahyväksyntää mahdollisille ostajille, jotka ovat kiinnostuneita kiinteistöstä, jossa on jaettu ajotie, ilman tällaista kirjattua juridista asiakirjaa, he lisäsivät.
Jaetun ajoväylän kunnossapitoa koskeva sopimus voi olla niinkin lyhyt kuin pari kappaletta tai huolellisesti yksityiskohtainen useiden sivujen mittainen. Sen tulisi sisältää:
- ajoväylän oikeudellinen kuvaus (palkkaa maanmittari mittaamaan tontti, kirjaamaan tiedot ja tutkimaan maakirjoja)
- miten osapuolet jakavat ajoväylän (esimerkiksi palvelusoikeustyyppi)
- erityiset tiedot kunnossapitokustannusten jakamisesta, lumen ja jään poistamisesta ja muista parannuksista
- määräykset maksamatta jättämisen varalta, kuten se, että jommallakummallakummallakoskevalla osapuolella on oikeus asettaa panttioikeus toista vastaan.
Jos sinulla on kuitenkin ollut erityisen kireä suhde naapureihisi ajoväylän yhteiskäytöstä, saatat huomata, että ajoväylän jakaminen on parempi vaihtoehto ennen myyntiä.
Jakaja on oltava sinun puolellasi kiinteistöä, ja sen on oltava riittävän leveä molemmille käyttäjille, minkä ammattitaitoinen maanmittari voi mitata. (Kannattaa ehkä puhua naapurin kanssa etukäteen suunnitelmistasi, jotta hekin voivat palkata maanmittarin). Joitakin rajoja ovat esimerkiksi asfalttiin asennettu ketjuaita, olemassa olevan betonin päälle asetetut reunakivet tai kapea korotettu puutarhapenkki painekyllästetystä sahatavarasta.
Miten jaettu pihatie vaikuttaa hinnoittelustrategiaasi
Myytäessäsi kotia, jossa on jaettu pihatie, kiinteistönvälittäjäsi käyttää vertailukelpoisia kiinteistöjä apuna pyyntihinnan määrittämisessä. Mutta riippuen siitä, kuinka yleisiä yhteiset ajoväylät ovat alueellasi, välittäjän ei välttämättä tarvitse mukauttaa hintaa sen kompensoimiseksi.
”Asiaa on tarkasteltava tapauskohtaisesti, talo talolta”, Kasprisin sanoi. Jos jaettu ajotie on ainoa asuinalueella, jossa kaikilla muilla on oma ajotie, ”se vaikuttaa hieman arvoon, koska se on jotain erilaista.”
Jos jaettu ajotie on kuitenkin normi asuinalueellasi, korjausta ei tarvita, kuten Kasprisinin myymässä viktoriaanisessa kodissa. ”En ottanut ajotietä lainkaan huomioon hinnoittelustrategiassa”, hän sanoi. ”Jos haluat asua tuolla naapurustossa tai tuon tyyppisessä talossa, se vain kuuluu olennaisena osana siihen, että olet siellä.”
Ostaja voi myös huomata, että jaettu ajotie ei ole kovin suuri vastine jollekin muulle edulle, hän lisäsi. ”Jos minulla on seitsemän auton autotalli, mutta minulla on jaettu ajotie, en ehkä halua jaettua ajotietä, mutta vau, voin saada seitsemän auton autotallin. Joskus otat hyvät puolet huonojen puolien mukana.”
Joidenkin ostajien mielestä jaettu ajotie saattaa olla tavanomainen, mutta siitä ei tarvitse tulla estettä talosi myynnille. ”Kyse on vain selkeistä ja selkeistä odotuksista: ’Näin on tehtävä'”, Kasprisin sanoi. ”Kuten kaikessa muussakin, jos kaikilla on se, heidän pitäisi olla kunnossa.”