Kiinteistöjen maanvuokrasopimukset ovat tärkeä osa monien liikekiinteistökauppojen rakenteita. Silti monet kaupallisten kiinteistöjen ammattilaiset törmäävät maanvuokrasopimuksiin harvoin ja ymmärtävät niitä huonosti. Tässä artikkelissa valotamme, miten maanvuokrasopimukset toimivat, selitämme, miltä tyypilliset maanvuokrasopimusrakenteet näyttävät, ja selvitämme myös joitakin yleisiä väärinkäsityksiä maanvuokrasopimuksesta.
Mikä on maanvuokrasopimus?
Aluksi, mikä tarkalleen ottaen on maanvuokrasopimus? Maanvuokrasopimukset, joita usein kutsutaan maanvuokrasopimuksiksi, ovat yksinkertaisesti vain maan vuokraamista. Yleensä maa-alue vuokrataan suhteellisen pitkäksi ajaksi (50-99 vuodeksi) vuokralaiselle, joka rakentaa tontille rakennuksen. Maanvuokrasopimuksessa erotetaan toisistaan maan omistusoikeus ja maan päälle rakennetun rakennuksen ja parannusten omistusoikeus.
Miksi maanvuokrasopimukset ovat järkeviä
Vaikka aluksi saattaakin tuntua oudolta, että rakennuttaja tai vuokralainen rakentaa rakennuksen toisen omistamalle maalle, maanvuokrasopimuksesta on hyviä syitä, miksi se on edullinen kaikille osapuolille.
Vuokralaisen ehkä suurin etu on se, että maanvuokrasopimuksen avulla hän voi saada käyttöönsä hyvällä paikalla sijaitsevia maa-alueita, joita ei muutoin olisi voinut ostaa. Tämän vuoksi monet suuret vähittäiskaupan vuokralaiset, kuten McDonald’s, Chick-fil-a ja Starbucks, käyttävät maanvuokrasopimuksia laajalti. Maanvuokrasopimuksen etuna on myös se, että vuokralaisen ei tarvitse hankkia etukäteen käteisvaroja, joita tarvitaan maan ostamiseen kaupassa. Tämä pienentää investointiin vaadittavaa alkupääomaa, mikä vapauttaa käteisvaroja muuhun käyttöön ja parantaa myös tuottoa.
Maanomistajalle maanvuokrasopimus tarjoaa vakaan tulovirran tyypillisesti luottokelpoiselta vuokralaiselta samalla, kun maanomistaja voi säilyttää maan omistusoikeuden. Yleensä maanvuokrasopimuksiin on sisällytetty korotuslausekkeita ja häätöoikeuksia, jotka antavat maanomistajalle riittävät vuokrankorotukset vuokrasopimuksen voimassaoloaikana sekä lisäsuojan vuokrasopimuksen laiminlyönnin varalta. Toinen etu maanomistajille on se, että maanvuokrasopimuksissa on yleensä palautuslauseke, jolla parannusten omistusoikeus siirtyy vuokrasopimuksen päättyessä vuokranantajalle.
Alistetut ja ei-listetut maanvuokrasopimukset
Alistamisella tarkoitetaan saamisten tai omistusoikeuden etuoikeutta omaisuuserään. Kun parannusten rahoittamiseen käytetään rakennuslainaa tai pysyvää lainaa, etuoikeusasemaltaan vanhempi lainanantaja vaatii lainan vakuutena olevaan omaisuuserään kohdistuvien saamisten hierarkiassa ”ensimmäisen aseman”. Näin ollen ensisijainen tai ”ensimmäinen” lainanantaja vaatii, että kaikki muut lainanantajat tai kiinteistöön kohdistuvat saamiset on asetettava etuoikeusjärjestyksessä huonommalle sijalle kuin sen ensisijainen etuoikeus.
Alistettu maanvuokrasopimus on yksinkertaisesti maanvuokrasopimus, jossa maanomistaja suostuu ottamaan alemman etuoikeusaseman maan omistusoikeutta koskevien saamisten hierarkiassa. Pohjimmiltaan maanomistaja panttaa maa-alueen parannuksia koskevan lainan vakuudeksi, jolloin hänestä tulee käytännössä hankkeen toinen tai alempiasteinen lainanantaja.
Miksi maanomistaja alistaa etuoikeutensa maanvuokrasopimukseen? On monia syitä, miksi tämä voisi olla hyödyllistä. Yksi tapaus on erityisesti se, että se helpottaa velkarahoitusta sellaisen rakennuksen rakentamiseksi, joka tuo lisäarvoa viereisille kiinteistöille, jotka ovat myös maanvuokrasopimuksen omistajan omistuksessa. Näin maanomistaja saisi lisähyötyjä kyseisen liiketoimen ulkopuolella. Toinen syy on se, että maanomistaja voisi vastineeksi neuvotella korkeammat vuokramaksut tai muutoin edullisemmat ehdot.
Toisaalta etuoikeudeltaan huonommassa asemassa oleva maanvuokrasopimus on maanvuokrasopimus, jossa maanomistaja säilyttää ensisijaisen asemansa omaisuuserään kohdistuvien saatavien hierarkiassa. Tällöin lainanantajalla ei ole oikeutta ottaa maata takaisin, jos vuokralainen laiminlyö vuokrasopimuksensa. Tätä alistamatonta asemaa pidetään maanomistajan kannalta paljon turvallisempana (jopa asuntolainaa parempana), ja siksi siihen liittyy yleensä alhaisempi vuokrakorko. Jos maanvuokrasopimus ei ole etuoikeusasemaltaan huonompi, lainanantajat ovat haluttomampia myöntämään lainaa, mutta ottavat yleensä vain huomioon vuokramaksut lainan myöntämisen yhteydessä määrittäessään kiinteistölle myönnettävän lainan enimmäismäärää.
Kiinteistövuokrasopimuksen arvostus
Kiinteistövuokrasopimuksen arvostus on samanlainen kuin minkä tahansa muun vuokrasopimuksen tai kassavirran arvostus. Koska on olemassa selkeästi määritelty vuokra-aika, vuokrakorko, korotusaikataulu ja loppuarvo, näistä kassavirroista voidaan laatia ennuste, joka diskontataan nykyarvon määrittämiseksi.
Diskonttokoron valinta riippuu pitkälti siitä, kuinka riskialttiita nämä tulevat kassavirrat ovat. Maanvuokrasopimuksen riskiprofiiliin vaikuttavat etuoikeusasema, vuokralaisen luottokelpoisuus, sijainnin tuleva houkuttelevuus, parannusten laatu ja arvo sekä kaikki muut vuokrasopimuksen ehdot. Kuten kaikkien vuokrasopimusten kohdalla, on aina tärkeää lukea vuokrasopimus perusteellisesti, jotta saadaan täydellinen käsitys siitä, kuka on vastuussa mistäkin ja milloin. Näitä vuokrasopimusehtoja voidaan sitten käyttää diskontatun kassavirta-analyysin tekemiseen.
Johtopäätös
Pohjan maanvuokrasopimukset ovat tärkeä osa monia liikekiinteistökauppoja. Maanvuokrasopimuksen tuotto on yleensä hyvin alhainen, koska se on vankka tulovirta. Maanvuokrasopimuksesta saatavaa tulovirtaa pidetään kuitenkin erittäin turvallisena, erityisesti silloin, kun se ei ole etuoikeusasemaltaan huonompi ja on siten jopa asuntolainaa parempi. Vaikka usein halutaankin mieluummin omistaa kuin vuokrata, maanvuokrasopimukset voivat tarjota houkuttelevia etuja rakennuttajille ja vuokralaisille ilman, että maan omistusoikeus siirtyy.