Kalifornian lain mukaan kun velkoja on saanut tuomioistuimelta tuomion, hän voi saada Writs of Attachment -määräyksen, jolla paikallinen seriffi velvoitetaan takavarikoimaan sellaisen velallisen omaisuus, joka ei ole vapaaehtoisesti maksanut tuomiota. Tuomioon oikeutettu velkoja voi siis takavarikoida pankkitilejä, välitystilejä, palkkoja ja yleensä lähes mitä tahansa velallisen omistamaa omaisuutta. Ei ole epätavallista, että tuomiovelallinen huomaa järkytyksekseen, että hänen pankkitilinsä on tyhjennetty kokonaan tuomion menestyksekkään yllätystäytäntöönpanon seurauksena, tai että hänen työnantajalleen on annettu tiedoksi ulosmittaus, jossa työnantaja velvoitetaan pidättämään tietty osa jokaisesta palkasta ja toimittamaan se edelleen tuomion velkojalle.
Vaikka ylivoimaisesti tavallisin tuomion ulosmittaustoimenpide kohdistuu kiinteään omaisuuteen, jonka tuomiovelallinen omistaa kokonaan tai osittain. Lain mukaan tuomion velkoja voi kirjata tuomion siinä piirikunnassa, jossa velallinen omistaa kiinteistön (kirjattu asiakirja tunnetaan nimellä ”Abstract of Judgement”), ja tehdä sen jälkeen Writ of Sale -tuomion, jossa piirikunnan sheriffi kirjaimellisesti myy kiinteistön julkisessa huutokaupassa ja antaa tuoton velkojalle. Vaikka menettely on pitkäkestoinen ja kestää usein kolmesta kuuteen kuukautta, velallisen on lopulta luovutettava kiinteistön omistusoikeus korkeimman tarjouksen tehneelle, jolloin velallinen menettää kaiken mahdollisesti saamansa oman pääoman. (Lukija voi halutessaan lukea konkurssia käsittelevän verkkoartikkelin, jossa käsitellään tätä velallisen suojaa.)
Velallisen koti on kuitenkin saanut Kalifornian laissa erityissuojan, ja riippuen siitä, onko velallinen yksinasuva vai perheen päämies, velallinen voi saada kotinsa ulosmittausvapaaksi tiettyyn omaisuutensa määrään asti. Tällä hetkellä Homesteadin käytettävissä oleva taso on viisikymmentätuhatta dollaria yksin asuvalle henkilölle, seitsemänkymmentäviisi tuhatta dollaria, jos hän kuuluu perheeseen, ja sata kaksikymmentäviisi tuhatta dollaria, jos siellä asuva henkilö tai puoliso on kuusikymmentäviisi vuotta täyttänyt tai vanhempi, vammainen tai jos hänen bruttovuositulonsa ovat enintään viisitoista tuhatta dollaria ja jos hän on viisikymmentäviisi vuotta täyttänyt tai vanhempi. (Näitä tasoja muutetaan toisinaan, joten tarkista aina viimeisin laki siviiliprosessilain (Code of Civil Procedure) kohdasta 704.730). Näin ollen kotitalouden päämies voi säilyttää jopa seitsemänkymmentäviisituhatta dollaria asunnon pääomaa ilman, että velkoja voi menestyksekkäästi ulosmitata asunnon. (”Oma pääoma” tarkoittaa kiinteistön arvoa, joka on suurempi kuin kiinteistöön jo kirjatut kiinnitykset tai kauppakirjat; jos siis kotisi arvo on kolmesataatuhatta dollaria ja sinulla on maksamatta kaksisataatuhatta dollaria ensimmäinen kauppakirja ja kuusikymmentätuhatta dollaria toinen kauppakirja, ”oma pääoma” on neljäkymmentätuhatta dollaria.)
Kalifornian lain perusajatuksena on, että perheen koti on elintärkeä perheen jatkuvan terveen toiminnan kannalta, ja ellei kyseessä ole erittäin kallis koti, jolla on suuri oma pääoma, tuomioistuimia on ohjeistettu suojelemaan tätä omaisuutta, jotta velallisella olisi ainakin koti perheelle tai itselleen.
Jos velkoja haluaa ulosmitata kodin, velkojalla on todistustaakka osoittaa, että kodin oma pääoma on yli sen rajan, joka on sallittu kodin vapauttamiseksi ulosmittauksesta, ja ylemmässä tuomioistuimessa järjestetään kuulemisia, joissa velkojat tuovat paikalle asiantuntijoita todistaakseen, että kodin oma pääoma on suuri, ja velalliset kiistävät väitteen, jonka mukaan oma pääoma on niin suuri, omien asiantuntijoidensa avulla. Käytännössä tuomioistuin yleensä suosii velallista perheen kodin suojaamisessa, ja ellei velkoja osoita painavin todistein, että kodin oma pääoma ylittää lakisääteisesti sallitun rajan, tuomioistuin ei salli kodin pakkomyyntiä.
Tällaista suojaa kodin ulosmittaukselta kutsutaan lakisääteiseksi kotivapaudeksi (Statutory Homestead Exemption) ulosmittaukselta, ja sitä sovelletaan Kaliforniassa automaattisesti kaikkiin kodin omistaviin velallisiin. Ei tarvitse jättää mitään asiakirjoja piirikunnan rekisterinpitäjälle saadakseen oikeuden vaatia lakisääteistä homestead-oikeutta Kaliforniassa, jos velkoja yrittää myydä kotisi. Tallentamalla lomakkeen piirikunnan rekisterinpitäjälle voi kuitenkin sen sijaan saada niin sanotun Declared Homestead Exemption -vapautuksen, joka koskee tallennetussa Homestead-ilmoituksessa kuvattua kotia. Declared Homesteadin kirjaamisesta on tiettyjä etuja, ja tässä artikkelissa kuvataan niitä.
On tärkeää korostaa, ettei Declared Homestead eikä Statutory Homestead voi estää vakuudellisten velkojien, kuten kiinnityksen tai Deed of Trustin haltijoiden, täytäntöönpano-oikeuksia. Homestead-oikeudet rajoittavat ainoastaan sellaisten velkojien mahdollisuuksia, jotka eivät ole vakuudellisia velkojia vaan joilla on tuomioita ja jotka pyrkivät panemaan tuomionsa täytäntöön kiinteistöä vastaan.
JULKISTETUN HOMESTEAD-VAPAUDEN EDELLYTYKSET
Sekä lakisääteisen Homesteadin että julistetun Homesteadin perusteella tuomion perusteella toimiva velkoja ei voi pakkomyydä omakotitaloa, ja kummassakin tapauksessa sallitulle omalle pääomalle on asetettu samat rajat. Molemmissa on sama vaatimus tuomioistuinkäsittelystä, jos velkoja pyrkii kumoamaan väitetyn homestead-vapautuksen puolustuksen, ja molemmissa asetetaan velkojalle taakka väitetyn homestead-vapautuksen kumoamisesta.
Mutta ilmoitetun homesteadin edut eivät ole vähäisiä:
- Omistajalla, jolla on ilmoitettu homestead, on mahdollisuus valita, mikä useista asunnoista on suojattu. Vain yhtä voidaan suojata joko lakisääteisen tai ilmoitetun homesteadin nojalla, mutta lakisääteisen homesteadin nojalla homesteadia sovelletaan automaattisesti siellä, missä asuu, kun kirjelmä annetaan tiedoksi.
- Suoja, jonka ilmoitettu homestead tarjoaa, koskee edelleen kyseistä asuinpaikkaa, vaikka omistaja muuttaisi. (Lakisääteisessä homesteadissa, jos omistaja ei tee siitä asuinpaikkaa, kun määräys annetaan tiedoksi, homestead voidaan menettää.)
- Homesteadiksi julistetun asunnon vapaaehtoisesta myynnistä saatavaan tuottoon sovelletaan samaa suojaa kuin itse asunnon pääomaan. Jos sen sijaan Declared Homestead -ilmoitusta ei ole kirjattu, automaattinen homestead-suoja saatetaan menettää kodin vapaaehtoisessa myynnissä, ja vapaaehtoisen myynnin tuotto menisi velkojille.
- Jos Declared Homestead -ilmoitus on kirjattu, laki on selkeä, että myynnistä saatua tuottoa voidaan käyttää sallitun oman pääoman dollarimääräiseen rajaan asti toisen talon ostamiseen. Laki on epäselvä, sovelletaanko samaa etua Statutory Homesteadiin.
- Ja kun uusi koti on ostettu, Declared Homestead suojaa automaattisesti toista kotia, eli homestead siirtyy automaattisesti uuteen kotiin.
Vrt. Kalifornian siviiliprosessilain (California Code of Civil Procedure) pykälät 704.730 ja niihin liittyvät säädökset.
HOMESTEADIN KIRJAAMINEN
Homesteadin kirjaaminen on helppoa ja edullista. Vakiomuotoinen lomake vain jätetään täytettynä ja notaarin vahvistamana sen piirikunnan rekisterinpitäjälle, jossa kiinteistö sijaitsee. (Tällaista arkistointia kutsutaan nimellä ”Recording”.) Lomakkeen saa useimmista asianajotoimistoista, mistä tahansa omistusoikeusyhtiöstä ja monista paperikaupoista. Lomakkeen oikeaksi todistamisesta ja tallentamisesta aiheutuvat kustannukset ovat yleensä alle kaksikymmentä dollaria. Recorder’s office löytyy puhelinluettelosta, ja San Franciscossa se on kaupungintalolla.
Vaihtoehtoisesti voi käyttää Homestead Filing Service -palvelun palveluja, joka suorittaa tämän yksinkertaisen tehtävän puolestasi, ja heidän Kaliforniassa perimänsä maksu on rajoitettu kahteenkymmeneenviiteen dollariin plus notaarin ja kirjaamisen maksut. Puhelinluettelossa ja Internetissä on lukuisia tällaisia palveluja, jotka on lueteltu hakusanalla ”homestead.”
A Declared Homestead ei useinkaan koske kotia vastaan jo täytäntöönpantua määräystä, joten tärkeintä on jättää homestead ennen kuin tuomio kirjataan kotia vastaan. Kun otetaan huomioon kirjaamisen pienet kustannukset ja siihen liittyvät edut, ei näytä olevan juurikaan syytä olla hyödyntämättä täysimääräisesti etuja, joita on saatavissa lakisääteisen Homesteadin muuntamisesta Declared Homesteadiksi. On kuitenkin muistettava, että riippumatta siitä, onko asia kirjattu vai ei, homesteadin perussuojaa sovelletaan, joten jos kotiasi yritetään ulosmitata, ota välittömästi yhteyttä lakimieheen. Todennäköisyydet ovat hyvät, että kotisi voidaan pelastaa.