Kanada vs. Yhdysvallat: Kumman asuntomarkkinoilla on huonommin? – Point2 News

Mutta ovatko asumiskustannukset ylivoimaisemmat Kanadassa vaiko Amerikassa? Kun molemmat maat ovat kokeneet oman osuutensa taloudellisista ongelmista, mihin niiden asuntomarkkinat ovat nyt menossa ja mitä se tarkoittaa keskivertoamerikkalaiselle ja keskiverto-kanadalaiselle, joka etsii asuntoa?

Vertaillaksemme näiden kahden asuntomarkkinan kehitystä ja arvioidaksemme niiden nykytilaa analyytikkomme poimivat historiatietoja markkinasuuntauksista ja tarkastelivat lukuja vuosilta 2008 ja 2018. He tarkastelivat keskeisiä mittareita, kuten keskimääräistä asuntojen hintaa, vuokraa, asunnon omistusastetta, maiden mediaanitulojen muutoksia ja maiden kehitystä kohtuuhintaisuusasteikolla rinnakkaisvertailua varten.

Tässä ovat tärkeimmät havainnot:

• Keskimääräinen kanadalainen joutuu pulittamaan huimat 56 prosenttia enemmän ostaakseen asunnon tai 25 prosenttia enemmän vuokratakseen asunnon verrattuna kymmenen vuoden takaiseen tilanteeseen, mutta mediaanipalkka Kanadassa nousi vain 15 prosenttia.
• Keskimääräinen asunnon hinta Yhdysvalloissa nousi paljon hitaammin (24 prosenttia), kun taas mediaanitulo nousi 18 prosenttia.
• Vuoden 2008 jälkeen Kanadan dollari menetti noin 25 % voimastaan verrattuna Yhdysvaltain dollariin, kun se siirtyi lähes täydellisestä pariteetista paljon alhaisempaan vaihtokurssiin.
• Hinnoittelukriisi paheni Kanadassa, jossa asuntomarkkinat muuttuivat ”vakavasti hinnoittelukelvottomista” ”vakavasti hinnoittelukelvottomiksi”, mutta Yhdysvaltain asuntomarkkinat pysyivät luokassa ”vakavasti hinnoittelukelvottomia”.

Kanada vs. Yhdysvallat: Kaksi maailman johtajaa tienhaarassa

Kahdeksan vuotta uuden vuosituhannen alussa Yhdysvallat marssi pää edellä yhteen historiansa pahimmista talouskriiseistä asuntokuplan puhjettua. Kanadan kiinteistökupla ei ole vielä puhjennut eikä maassa ole vielä nähty suurta asuntojen hintojen laskua, mutta Kanadan talous koki oman osansa turbulenssista öljyn hinnan romahdettua vuonna 2014 ja Kiinan spekulatiivisen kuplan puhjettua.

Ja nyt, 10 vuotta Yhdysvaltoja horjuttaneen asuntokriisin jälkeen, jotkut analyytikot väittävät, että Kanadalla on edessään samanlainen skenaario, jos se pysyy kurssilla: kotitalouksien velka ylittää tällä hetkellä 100 prosenttia BKT:stä Kansainvälisen järjestelypankin julkaisemien tietojen mukaan, asuntojen keskihinta on noussut 56 prosenttia kymmenessä vuodessa, kun taas kotitalouden mediaanipalkka on noussut samana aikana vain 15 prosenttia, ja löysä luotonanto on lisääntymässä.

Viimeisten kuuden vuoden aikana Kanadan dollari on menettänyt 25 prosenttia voimastaan Yhdysvaltain dollariin nähden, ja se on mennyt melkein täydellisestä pariteetista paljon alhaisempaan vaihtokurssiin. Siksi tässä tutkimuksessa mediaanipalkat, keskimääräiset asuntojen hinnat ja keskimääräiset vuokrat molemmissa maissa ilmaistaan kunkin maan valuutassa, jotta vältytään vääristymiltä ja epätarkkuuksilta prosenttimuutoksissa.

Asuntojen omistusluvut Kanadassa laskevat 50 vuoden kestävän kasvun jälkeen

Asuntojen omistamista koskevat tutkimukset paljastavat, että asunnon omistamiseen liittyvät laajat taloudelliset, sosiaaliset ja psykologiset hyödyt. Ja vaikka juuri amerikkalaiset pitävät asunnon omistamista olennaisena osana amerikkalaista unelmaa, kanadalaisilla on yhtä vahvat asunnonomistajapyrkimykset ja korkeammat omistusasteet.

Yhdysvalloissa asunnon omistusasteet saavuttivat huipun vuoden 2004 loppupuolella, jolloin asunnonomistajien prosenttiosuus asettui 69,2 %:iin, ja alkoivat sitten laskea vuonna 2007. Vuoteen 2015 mennessä asunnonomistajien osuus Yhdysvalloissa laski 62,9 prosenttiin, tasolle, jota ei ole nähty sitten vuoden 1965, jolloin tiedonkeruu vasta alkoi. Kolmen vuoden elpymisen jälkeen asunnon omistajien osuus Yhdysvalloissa on tällä hetkellä 64,2 prosenttia.

Kanadassa asunnon omistusaste nousi tasaiseen tahtiin yli neljän vuosikymmenen ajan, ja se oli kaikkien aikojen korkeimmillaan 69 prosentissa vuonna 2011, mutta osuus laski 67,8 prosenttiin vuonna 2014 alkaneen taloudellisen taantuman jälkeen. Tämä on ensimmäinen kerta, kun asunnonomistajien osuus laski Kanadassa lähes puoleen vuosisataan.

Asuntojen hinnat nousivat Kanadassa kaksi kertaa nopeammin kuin Yhdysvalloissa

Ja kun keskimääräiset asuntojen hinnat nousevat hälyttävää vauhtia rajan pohjoispuolella, ei ole mikään ihme, että keskivertokanadalainen ei voi enää helposti sitoutua asuntolainaan. Johtuen huikeasta 56 prosentin noususta vuodesta 2008, Kanadan keskimääräinen asunnon hinta nousi vain kymmenessä vuodessa 304 663 CAD dollarista 475 591 CAD dollariin.

Yhdysvallat. markkinoiden nousu on ollut hillitympää: 24 prosentin nousun jälkeen asunnon keskihinta nousi vuoden 2008 245 200 dollarista 303 200 dollariin vuonna 2018.

Vaihtoehto asunnon omistamiselle, vuokraus, on ollut nousussa sekä Kanadassa että Yhdysvalloissa viime vuosikymmenen aikana. Samoin keskimääräinen vuokra on noussut molemmissa maissa. Kanadassa keskivuokra on noussut 25 prosenttia kymmenessä vuodessa, ja Yhdysvalloissa kehitys on ollut samankaltaista, sillä se on noussut 23 prosenttia vuodesta 2008. Kaikkia kaupunkeja ei kuitenkaan ole luotu yhdenvertaisiksi.

RENTCafé.comin mukaan New Yorkin ja San Franciscon keskimääräiset vuokrat ovat reilusti edellä kaikkia muita amerikkalaisia kaupunkikeskuksia: Manhattanilla vuokralaiset maksavat 4 119 Yhdysvaltain dollaria, ja jopa Brooklynissa he joutuvat maksamaan keskimäärin 2 801 dollarin vuokran. Neljässä muussa kaupungissa keskimääräiset vuokrat ovat yli 3 000 dollaria: San Francisco, Kalifornia (3 590 USD), Boston, Massachusetts (3 379 USD), San Mateo, Kalifornia (3 234 USD) ja Cambridge, Massachusetts (3 112 USD).

Kanadassa Vancouverissa ja erityisesti Torontossa on korkeimmat vuokrat, mutta ne jäävät selvästi alle Yhdysvaltojen korkeimpien vuokrien – molemmissa kaupungeissa keskivuokra on noin 2 000 dollaria. Eikä Vancouverissa näy merkkejä hidastumisesta: provinssin hallitus suostui 4,5 prosentin suurimpaan sallittuun vuokrankorotukseen vuodelle 2019, mikä on suurin vuokrankorotus sitten vuoden 2004, jolloin ylärajaksi asetettiin 4,6 prosenttia.

Tulojen kasvu ei vastaa asuntojen hintojen kasvua Kanadassa

Vaikka tulot ovat nousseet myös Kanadassa viimeisen vuosikymmenen aikana, asuntojen hintojen nousu ylitti ne helposti. Keskimääräisen kanadalaisen asuntojen hinnat ovat tällä hetkellä 56 prosenttia korkeammat, mutta hänen tulonsa ovat vain 15 prosenttia suuremmat.

Vertaa tätä Yhdysvaltojen tilanteeseen, jossa mediaanitulot kotitaloutta kohti kasvoivat 18 %, kun taas asuntojen hinnat nousivat 24 %.

Niinpä vaikka on totta, että asuntojen keskihinnat ja vuokrat nousevat molemmissa maissa palkkoja nopeammin, kanadalaiset ovat selvästi epäedullisemmassa asemassa.

Monilla kanadalaisilla markkinoilla asuntojen kohtuuhintaisuus on suuri painajainen

Väheisesti mediaanipalkkaongelmaan kytkeytyneenä asuntojen kohtuuhintaisuudella on merkittävä vaikutus elintasoon. Kun tarkastellaan mediaanikerroinluvun – asuntojen mediaanihinta jaettuna kotitalouksien mediaanituloilla – kehitystä Yhdysvalloissa ja Kanadan suurimmissa kaupungeissa, havaitaan, että kanadalaisten elintaso kärsii eniten.

Vaikka vuonna 2008 Kanadan kansallinen asuntojen kohtuuhintaisuuden suhdeluku arvioitiin 4,9:ksi, mikä asetti maan luokkaan ”vakavasti kohtuuhintainen”, vuonna 2018 se nousi 6,7:ään, mikä on kaukana ”vakavasti kohtuuhintainen” -luokasta. Kuten RBC:n uusimmassa raportissa myös huomautetaan, ”Kanadan asuntojen kohtuuhintaisuus on nyt huonoimmalla tasollaan sitten vuoden 1990.”

Yhdysvallat sen sijaan pysyi ”vakavasti vaikeasti kohtuuhintaisten” luokassa ja nousi suhdeluvusta 4,7 vuonna 2008 suhdelukuun 4,9:ään vuonna 2018.

Aikaisemman Point2 Homesin tutkimuksen mukaan asuntojen kohtuuhintaisuus vaihtelee Kanadassa ja Yhdysvalloissa rajusti, maakunnittain ja osavaltioittain, mutta molemmissa maissa kyse on enimmäkseen yksittäisistä markkinoista, jotka nostavat näitä lukuja yhä korkeammalle.

Mitkä ovat siis tärkeimmät markkinat, jotka vaikuttavat niin paljon kansalliseen kohtuuhintaisuuteen ja pakottavat asuntolainan omaavat omistajat ja vuokralaiset käyttämään yhä enemmän tuloistaan vain asumiskustannusten kattamiseen? Ensimmäisenä on Vancouver, BC, jossa kohtuuhintaisuusasteikko on huikeat 17,3. Seuraavana on Manhattan, NY, jossa se on 15,6. San Francisco, Los Angeles ja Boston saivat kaikki vähintään 10 pistettä; Kanadassa ei ole muita markkinoita kymmenen parhaan joukossa, vaikka Toronton ja Mississaugan asuntomarkkinat ovatkin sijoilla 13 ja 14.

Kun otetaan huomioon asuntojen hintojen ja palkkojen kehityksen merkittävä ero, kanadalaiset saattavat joutua koville. Monet muut tekijät, kuten subprime-lainojen lisääntyminen, viittaavat siihen, että Kanadan asuntomarkkinat saattavat seurata samaa tietä, jota amerikkalaiset kulkivat muutama vuosi sitten.

Tänään käydään tervettä keskustelua nousujohteisten markkina-analyytikoiden, jotka väittävät, että kaikki on hyvin kanadalaisissa asuinkiinteistöissä, ja laskumielisten ennustajien, jotka näkevät myrskyn horisontissa, välillä. Optimistit viittaavat BKT:n vankkaan 2 prosentin kasvuun vuonna 2018 ja lisääntyneeseen myyntiaktiivisuuteen melko pehmeiden kevätmarkkinoiden jälkeen. Jotkut sonnit sanovat myös, että osakehuoneistojen ja muiden kerrostaloasuntojen kasvava suosio Kanadassa, erityisesti maahanmuuttajaostajien keskuudessa, toimii pehmusteena kireille asuntomarkkinoille.

Pessimistit kuitenkin korostavat viittä tärkeää tekijää, jotka viittaavat siihen, että Kanadan asuntojen hinnat joutuvat luultavasti kohtaamaan laskun tulevina vuosina: korkeat asuntojen hintataso-tuotto-suhteet, nousevat korot, 5-vuotiset ilmapallomaksut ja säädettävissä olevat korotetut asuntolainat, tukahdutettu taloudellinen toimeliaisuus USA:ssa, Kiinaan ja Kanadaan tullimaksujen vuoksi, ja taivaan tuuliin nousseet arvostukset joissakin Kanadan kalleimmissa kaupunkikeskuksissa.

Kaikkakin Kanadan asuntomarkkinoiden tulevaa suuntaa on vaikea ennustaa, ei ole epäilystäkään siitä, että sekä asunnonostajat että vuokralaiset rajan pohjoispuolella kohtaavat tiukemmat olosuhteet kuin eteläiset naapurinsa.

Tutustu koko infografiikkaan täältä.

Expert Insights

Asiantuntijan näkemys Kanadan ja Yhdysvaltojen lamanjälkeisestä kehityksestä kiinteistömarkkinoilla, puhuimme Prince Edward Islandin yliopiston makrotalouden professorin Wimal Rankaduwan kanssa. Lue hänen haastattelunsa alta ja tutustu joihinkin syihin, jotka ovat johtaneet merkittävään eroon keskimääräisen asuntohinnan ja kotitalouskohtaisen mediaanitulon kehityksen välillä Kanadassa, sekä joihinkin käytännön toimiin tämän eron minimoimiseksi:

Viimeisten 10 vuoden aikana Kanadassa keskimääräiset asuntojen hinnat nousivat 56 prosenttia, kun taas mediaanitulo kasvoi vain 15 prosenttia. Mitkä ovat tärkeimmät syyt, jotka selittävät merkittävän eron keskimääräisen asuntohinnan ja kotitalouskohtaisen mediaanitulon kehityksen välillä Kanadassa? Voisiko tämä ero laskea asunnon omistusastetta vielä enemmän lähitulevaisuudessa?

Tutkimus on osoittanut, että asuntojen hintojen nousu tänä aikana on ollut seurausta asuntojen kysynnän ja tarjonnan välisestä jatkuvasta kuilusta erityisesti useilla suurkaupunkialueilla. Kuilu on johtunut kysynnän nopeammasta kasvusta suhteessa asuntojen tarjontaan näillä suurkaupunkialueilla. Kotitalouksien tulot ovat vain yksi monista tärkeistä tekijöistä, jotka ovat vastuussa kysynnän ja hintojen noususta asuntomarkkinoilla. Kuten kasvuluvut osoittavat, kotitalouksien tulojen kasvu ei yksinään voi täysin selittää asuntojen kysynnän kasvua tai hintojen nousua tällä ajanjaksolla. Tämä korostaa sitä tosiasiaa, että on olemassa muita tekijöitä, jotka ovat tärkeämpiä asuntojen hintakehityksen selittäjinä. Tutkijat ovatkin havainneet useita muita tekijöitä, jotka ovat vastuussa hintojen noususta, kuten työllistymismahdollisuuksien kasvu, väestönkasvu, suhteellisen alhaiset tai suotuisat asuntolainakorot ja asuntomarkkinoiden käyttäytymistä koskevat tulevaisuuden odotukset. Ulkomaalaisten ja varakkaiden maahanmuuttajien kysynnän on myös todettu olevan yhä tärkeämpi tekijä hintojen nousussa joillakin suurkaupunkialueilla tällä ajanjaksolla. Hintojen liikkeissä havaitut vaihtelut asuntomarkkinoilla korostavat myös muiden alueellisten tai paikallisten markkinaolosuhteiden kuin mediaanitulon merkitystä.

Kotitalouksien mediaanitulon ei voida odottaa nousevan merkittävästi lähitulevaisuudessa, mutta asuntomarkkinat voivat olla herkempiä tiedoille ja tulevaisuuden odotuksille. Korkojen odotetaan nousevan aivan lähitulevaisuudessa, mikä vaikuttaa kielteisesti asuntojen kysyntään. Tämä saattaa myös kannustaa säästämiseen, mutta kotitalouksien säästämisaste, joka on tällä hetkellä hyvin alhainen, ei välttämättä muutu merkittävästi lyhyellä aikavälillä. Tällä voi kuitenkin olla myös kielteinen vaikutus asuntojen tarjontaan. On siis hyvin epätodennäköistä, että kysynnän ja tarjonnan välinen kuilu ja asuntojen hinnat laskisivat merkittävästi lyhyellä aikavälillä. On myös erittäin epätodennäköistä, että kotitalouksien kohtuuhintaisuus paranee merkittävästi. Näin ollen asuntojen omistusasteen merkittävä paraneminen ei ole mahdollista lähitulevaisuudessa, ja se todennäköisesti jatkaa laskuaan.

Mitkä ovat mielestänne joitakin käytännön toimia, jotka on toteutettava, jotta keskimääräisen asuntojen hinnannousun ja mediaanitulon nousun välinen ero saataisiin minimoitua?

Kotitalouksien mediaanitulon nostamista ja kohtuuhintaisten asuntojen tarjoamista voidaan molempia pitää pitkän aikavälin taloudellisina tavoitteina. Asuntojen hintojen nousun pysäyttäminen voi kuitenkin olla mahdollista keskipitkällä aikavälillä. Tämä edellyttää sen ymmärtämistä, että kansalliset keskiarvot peittävät alleen alueelliset vaihtelut ja heijastavat pitkälti useiden sellaisten suurkaupunkialueiden kokemuksia, joilla asuntojen hinnat ovat nousseet jyrkästi lyhyessä ajassa. Useiden aluekohtaisten tekijöiden, kuten ”asuntojen vaihtamisen”, ulkomailla asuvien henkilöiden suuremman asuntokysynnän ja maankäyttöä koskevien nykyisten sääntöjen ja rajoitusten, jotka rajoittavat asuntotarjonnan kasvumahdollisuuksia, on todettu olevan vastuussa jyrkästä hintojen noususta näillä asuntomarkkinoilla. Jotta asuntojen hintojen nousun pysäyttämiseen tähtäävät poliittiset välineet tai strategiat olisivat tehokkaita, niissä on keskityttävä näihin tekijöihin. Erojen minimointiin on siis puututtava sekä kansallisella että alueellisella tasolla.

Metodologia

• Tässä tutkimuksessa tarkasteltiin keskeisiä tunnuslukuja, kuten keskimääräistä asuntojen hintaa, keskimääräistä vuokraa, asuntojen omistusastetta, mediaanituloa kotitaloutta kohti, keskimääräistä tuntipalkkaa ja asumisen kohtuuhintaisuutta, ja verrattiin lukuja vuodelta 2008 vuoden 2018 arvoihin.
• Muihin tärkeisiin tietolähteisiin kuuluvat mm. seuraavat: Forbes, Financial Times, CBS News, DailyHive, RBC, Demographia.