How Manual Underwriting Works, What to Expect

Jos olet onnekas, koska sinulla on hyvät luottotiedot, hyvät tulot ja hyvä käsiraha, asuntolainan saaminen voi olla helppoa. Lainanantajat voivat käsitellä lainahakemuksesi suhteellisen nopeasti tällaisille asunnonostajille, ja asuntolainanantajat pitävät siitä, että asiat ovat helppoja. Kaikki eivät kuitenkaan elä tällaisessa maailmassa.

Jos sinulla on ohut luotto, huono luotto tai monimutkaiset tulot, tietokonepohjaiset hyväksymisohjelmat saattavat nopeasti hylätä hakemuksesi. On kuitenkin edelleen mahdollista saada hyväksyntä manuaalisella hyväksymismenettelyllä. Prosessi on hieman hankala, mutta se on potentiaalinen ratkaisu lainanottajille, jotka eivät sovi vakiomuottiin.

Manuaalinen hyväksyntä on manuaalinen prosessi, jossa arvioidaan kykysi maksaa laina takaisin. Sen sijaan, että päätös jätettäisiin tietokoneen algoritmin tehtäväksi, yksittäinen henkilö tai ryhmä henkilöitä tarkastelee raha-asioitasi yksityiskohtaisesti päättääkseen, pitäisikö hakemuksesi hyväksyä vai ei.

Miksi saatat tarvita manuaalista merkintää

Automaattiset järjestelmät vastaavat suuresta osasta päätöksentekoa asuntolainojen osalta. Jos täytät tietyt kriteerit, laina hyväksytään. Lainanantajat etsivät esimerkiksi tietyn tason ylittäviä luottopisteitä. Jos pistemääräsi on liian alhainen, sinut hylätään. Samoin lainanantajat haluavat yleensä nähdä velan ja tulojen välisen suhdeluvun olevan alle 43 %. ”Tuloja” voi kuitenkin olla vaikea määritellä, eikä lainanantaja välttämättä pysty laskemaan kaikkia tulojasi.

Tietokonemallit on suunniteltu toimimaan suurimmalla osalla lainanottajista ja heidän useimmiten käyttämissään lainaohjelmissa. Nämä automatisoidut merkintäjärjestelmät (automated underwriting systems, AUS) helpottavat lainanantajien lukuisten lainojen käsittelyä ja varmistavat samalla, että lainat täyttävät sijoittajien ja sääntelyviranomaisten ohjeet.

Esimerkiksi FHA-lainat edellyttävät, että asuntolainanottajien on vastattava tiettyä profiilia, ja suurin osa ihmisistä mahtuu selvästi laatikon sisään tai ulkopuolelle. Lainanantajilla saattaa myös olla omat sääntönsä, jotka ovat FHA:n vaatimuksia rajoittavampia.

Jos kaikki menee hyvin, tietokone sylkee ulos hyväksynnän. Mutta jos jokin on pielessä, lainasi saa suosituksen ”Refer”, ja jonkun on tarkistettava hakemuksesi AUS:n ulkopuolella.

Huomioon otettavat tekijät

Monet tekijät saattavat suistaa asuntolainahakemuksesi raiteiltaan.

• Velaton elämäntapa: Avain korkeisiin luottopisteisiin on historia lainanotosta ja lainojen takaisinmaksusta, mutta jotkut ihmiset päättävät elää ilman velkaa yksinkertaisuuden ja merkittävien korkosäästöjen vuoksi. Valitettavasti luottosi haihtuu lopulta korkokulujen mukana. Sinulla ei välttämättä ole huonoja luottoja – sinulla ei ole lainkaan luottoprofiilia. Silti on mahdollista saada lainaa ilman FICO-pisteitä, jos käyt läpi manuaalisen hyväksymismenettelyn. Itse asiassa luottotietojen puuttuminen tai heikko luottokelpoisuus voi olla parempi asia kuin se, että luottotiedoissasi on lukuisia negatiivisia kohtia, kuten konkursseja tai perintätoimia.
• Luottotietoja vasta aloitteleville: Luottokelpoisuuden rakentaminen vie useita vuosia. Jos et ole vielä luonut vankkaa luottoprofiilia, sinun on ehkä valittava oston odottamisen ja manuaalisen luottoluokituksen välillä – mikä voi jopa parantaa luottotietojasi. Asuntolainan lisääminen luottotietoihisi voi nopeuttaa luotonrakennusprosessia, koska lisäät luottotiedoissasi olevien lainojen yhdistelmää.
• Viimeaikaiset taloudelliset ongelmat: Lainan saaminen konkurssin tai ulosmittauksen jälkeen ei ole mahdotonta. Tietyissä HUD-ohjelmissa voit saada lainahyväksynnän yhden tai kahden vuoden kuluessa konkurssista ilman manuaalista luottotarkastusta. Manuaalinen luottotarkastus tarjoaa kuitenkin lisävaihtoehdon lainanottoon, varsinkin jos taloudelliset vaikeutesi ovat suhteellisen tuoreita. Tavanomaisen lainan saaminen alle 640:n luottopistemäärällä on vaikeaa, mutta manuaalinen hyväksyntä saattaa tehdä sen mahdolliseksi.
• Alhainen velan ja tulojen suhde: On viisasta pitää menot pieninä suhteessa tuloihin, mutta joissakin tapauksissa korkeampi velkojen suhde tuloihin on järkevää. Manuaalisella hyväksymismenettelyllä saatat saada hyväksynnän tavanomaista korkeammalla suhdeluvulla. Monissa tapauksissa tämä tarkoittaa, että sinulla on enemmän vaihtoehtoja kalliilla asuntomarkkinoilla. Varo vain venymästä liikaa ja ostamasta kallista kiinteistöä, joka jättää sinut ”asuntoköyhäksi.”

Miten saat lainahyväksynnän

Jos sinulla ei ole tavanomaista luottoluokitusta tai tuloprofiilia, jotta saat lainahyväksynnän, sinun on käytettävä kaikkea, mitä sinulla on käytettävissäsi, osoittaaksesi, että olet halukas ja kykenevä maksamaan lainan takaisin. Tätä varten tarvitset aidosti riittävät tulot, varat tai muut resurssit, joilla voit todistaa, että pystyt selviytymään maksuista.

Manuaalisessa hyväksymismenettelyssä joku tutkii taloutesi, ja tämä prosessi voi olla turhauttava ja aikaa vievä. Ennen kuin aloitat, varmista, että sinun todella täytyy käydä läpi prosessi – katso, voitko saada hyväksynnän ilman manuaalista merkintää. Kartoita taloutesi, jotta voit keskustella vaatimuksista lainanantajasi kanssa ja saada etumatkaa heidän tarvitsemiensa tietojen keräämiseen.

• Maksuhistoria: Ole valmis todistamaan, että olet suorittanut muut maksut ajallaan viimeisen vuoden aikana. Perinteisistä luottotietoraporteista näkyy lainanmaksuhistoriasi, mutta sinun on osoitettava sama maksukäyttäytyminen eri lähteitä käyttäen. Suuret maksut, kuten vuokra ja muut asuntomaksut, ovat parhaita, mutta myös yleishyödylliset palvelut, jäsenyydet ja vakuutusmaksut voivat olla hyödyllisiä. Ihannetapauksessa yksilöi vähintään neljä maksua, jotka olet suorittanut ajallaan vähintään 12 kuukauden ajan.
• Terve käsiraha: Ennakkomaksu vähentää lainanantajan riskiä. Se osoittaa, että olet mukana pelissä, minimoi kuukausimaksusi ja antaa lainanantajille puskurin. Jos lainanantaja joutuu ottamaan kotisi haltuunsa pakkohuutokaupassa, hän menettää vähemmän rahaa, kun maksat merkittävän käsirahan. Mitä enemmän maksat käsirahaa, sitä parempi, ja 20 prosenttia pidetään usein hyvänä käsirahana. Jos käsiraha on alle 20 prosenttia, saatat joutua maksamaan myös yksityisen kiinnitysvakuutuksen (PMI).
• Velkaantumisaste: Hyväksyminen on aina helpompaa, jos suhde on alhainen. Lainanantajat haluavat nähdä, että tulosi riittävät helposti uuden kuukausimaksun maksamiseen. Tästä huolimatta voit mahdollisesti käyttää manuaalista luottotarkastusta saadaksesi hyväksynnän korkeilla suhdeluvuilla luottokelpoisuudestasi ja muista tekijöistä riippuen.
• Valtion lainaohjelmat: Mahdollisuutesi saada hyväksyntä ovat parhaat valtion lainaohjelmissa. Esimerkiksi FHA-, VA- ja USDA-lainat ovat lainanantajille vähemmän riskialttiita. Muista, että kaikki lainanantajat eivät tarjoa manuaalista merkintää, joten saatat joutua etsimään lainanmyöntäjän, joka tarjoaa. Lainanmyöntäjän on myös työskenneltävä kyseisen valtionohjelman kanssa. Jos saat kielteisen vastauksen, voi olla joku muu.
• Käteisvarat: Lainanantajat haluavat olla varmoja siitä, että pystyt selviytymään pienistä yllätyksistä, kuten vedenlämmittimen rikkoutumisesta tai odottamattomista sairauskuluista. Jos sinulla on siis käteisvaroja, se voi parantaa mahdollisuuksiasi saada hyväksyntä.

Korvaavat tekijät

Korvaavat tekijät tekevät hakemuksestasi houkuttelevamman, ja niitä saatetaan vaatia hyväksynnän saamiseksi. Nämä ovat lainanantajien tai lainaohjelmien määrittelemiä erityisohjeita, ja jokainen niistä, jotka täytät, parantaa mahdollisuuksiasi.

Luottopistemäärästäsi ja velkaantumisasteestasi riippuen sinun on ehkä täytettävä yksi tai useampi näistä vaatimuksista FHA:n hyväksyntää varten:

• Varaukset: Likvidit varat, joilla voit kattaa asuntolainasi maksut vähintään kolmen kuukauden ajan. Jos olet ostamassa suurempaa kiinteistöä (kolmesta neljään asuntoa), saatat tarvita tarpeeksi kuudeksi kuukaudeksi. Lahjaksi tai lainaksi saamiasi rahoja ei voida laskea varoiksi.
• Kokemus: Maksusi (jos se hyväksytään) ei saa ylittää nykyisiä asumismenojasi 5 %:lla tai 100 dollarilla, sen mukaan kumpi on pienempi. Tavoitteena on välttää dramaattisia korotuksia (maksusokki) tai kuukausimaksua, johon et ole tottunut.
• Ei harkinnanvaraista velkaa: Jos maksat luottokorttisi kokonaan pois, sinulla ei oikeastaan ole velkaa – mutta sinulla on ollut mahdollisuus kerryttää velkaa, jos olet halunnut. Valitettavasti täysin velaton elämäntapa ei auta sinua tässä.
• Lisätulot: Joissain tapauksissa automatisoitu vakuutuksen myöntäminen jättää huomiotta ylityöt, kausiluonteiset ansiot ja muut erät osana tulojasi. Manuaalisessa hyväksymisessä saatat kuitenkin pystyä käyttämään näitä lisätuloja, kunhan voit dokumentoida tulot ja voit odottaa niiden jatkuvan.
• Muut tekijät: Lainastasi riippuen muut tekijät voivat olla hyödyllisiä. Yleensä ajatuksena on osoittaa, että lainasta ei tule taakkaa ja että sinulla on varaa maksaa se takaisin. Työpaikkasi vakaus ei koskaan haittaa, ja vaadittua suuremmat varaukset voivat myös vaikuttaa asiaan.

Vinkkejä prosessiin

Varautukaa hitaaseen ja aikaa vievään prosessiin. Varsinaisen henkilön on käytävä läpi jokainen toimittamasi asiakirja ja määritettävä, oletko oikeutettu lainaan vai et. Valitettavasti se vie aikaa.

• Paljon paperityötä: Asuntolainan saaminen vaatii aina asiakirjoja. Manuaalinen merkintä vaatii vielä enemmän. Jotkin lainanantajat vaativat jopa 12 kuukauden tiliotteet useiden vuosien verotietojen lisäksi, muiden asiakirjojen ohella.
• Asunnonostoprosessi: Jos teet tarjouksen, varaa runsaasti aikaa asunnon tarkistamiseen ennen kaupantekoa. Ota mukaan rahoitusehto, jotta voit saada vakuusrahasi takaisin, jos lainanantaja hylkää hakemuksesi. Kiinteistönvälittäjäsi voi kertoa sinulle vaihtoehdoista ja antaa ehdotuksia tarjouksen esittämisestä. Etenkin kuumilla markkinoilla voit olla ostajana vähemmän houkutteleva, jos vaadit manuaalista hyväksyntää.
• Tutki vaihtoehtoja: Jos manuaalinen merkintä ei onnistu sinulle, voi olla muitakin tapoja saada asunto. Kovan rahan lainanantajat voivat olla väliaikainen ratkaisu, kun rakennat luottoa tai odotat, että negatiiviset erät poistuvat luottotiedoistasi. Myös yksityinen lainanantaja, rinnakkaisluotonantaja tai toinen allekirjoittaja voi olla vaihtoehto.