Historiallisen talon kunnostaminen: 8 vinkkiä ja temppua ennen aloittamista

Toimittajan huomautus: Tämä juttu on julkaistu alun perin toukokuussa 2016. Sitä on päivitetty uusilla tiedoilla.

Tervetuloa takaisin Period Dramas -palstalle, joka on viikoittainen kolumni, joka vuorottelee markkinoilla olevien historiallisten talojen kierrosten ja vanhempiin rakenteisiin liittyviin kysymyksiin vastaamisen välillä.

Historiallisen talon entisöinti ei ole mikään pieni yritys. Sen lisäksi, että vanhojen rakenteiden ja rakennusmateriaalien käsittelyssä on noudatettava erityistä huolellisuutta, vanhat talot ovat täynnä yllätyksiä, ja kustannukset voivat nousta nopeasti. Mutta jos jotain olemme oppineet, niin sen, että oikein tehty remontti voi tehdä painajaisesta unelmakodin.

Käännyimme yhden suosikkisisustussuunnittelijoidemme ja -arkkitehtiemme puoleen, vanhan talon pakkomielle Steven Gambrelin puoleen, joka on entisöinyt ja kunnostanut useita 1700- ja 1800-luvun taloja New Yorkissa ja sen lähistöllä – kuten vuonna 1853 rakennetun kapteeni Overtonin talon Sag Harborissa – saadaksemme tietoa siitä, mitä on odotettavissa ja mitä etsiä, kun kunnostetaan aikakaudelle tyypillistä taloa.

Vanhassa talossa asuminen on sitoutumista

Luotatko siihen, että sellaiset asiat kuin säteilevät lattiat – tai vaikkapa vain tasaisesti lämmitetty tai jäähdytetty huone – ovat välttämättömiä? Silloin asuminen vanhassa talossa epäsäännöllisyyksineen ei ehkä ole sinua varten.

”Jos aiot ostaa historiallisen talon, koska rakastat vanhoja aaltoilevia lasi-ikkunoita ja lattioiden henkeä”, Gambrel sanoo, ”sinun on ymmärrettävä, ettet voi saada joitain 21. vuosisadan asumiseen kuuluvia mukavuuksia.”

”Tekisin kaikkeni säilyttääkseni tuon aaltoilevan lasi-ikkunan, vaikka se merkitsisi vetoista huonetta”, Gambrel lisää. ”Laittaisin vain toisen villapaidan päälle. Mutta jos et ole sellainen henkilö, se ei ole oikea talo sinulle.”

Vesivahinko on vihollinen

”Vesivahinko on vakava, tärkeä asia, ja siihen on puututtava”, Gambrel sanoo. ”Vesivahingolla on pitkäaikaisia vaikutuksia, kuten kuivamätä. Myös ötökät rakastavat märkiä ympäristöjä.”

Katso silmällä – erityisesti kattojen, lattioiden ja ikkunoiden ympärillä – vesivahingon merkkejä. Se voi olla varoitus vakavista rakenteellisista ongelmista.

Joku, johon kannattaa kiinnittää erityistä huomiota, on kynnyslaatta. Kynnyslevy on rakenteen alin vaakasuora osa, joka kulkee koko perustuksen ympäri. Kaikki talon pystysuorat rakenteelliset tuet on kiinnitetty kynnyspeltiin.

”Kynnyspelti on haavoittuvin vedelle, koska se istuu tiiviisti märän maan päällä”, Gambrel sanoo. ”Jos lattiat ovat vinossa, se voi johtua vääntyneestä kynnyslaatasta, koska se on koko rakenne, jonka varassa talo istuu.”

Kokoa tiimi avuksesi

Rakennuttaja ja tarkastaja voivat auttaa arvioimaan tehtävien töiden määrän ja niiden kustannukset. Mutta voisi olla hyödyllistä tutkia ihmisiä, joilla on kokemusta historiallisesta suojelusta.

”Tarvitset paikallisen historioitsijan tai urakoitsijan, joka kunnostaa historiallisia taloja. He voivat tarjota eniten apua ja kertoa sinulle tarvittavasta restaurointiprosessista”, Gambrel sanoo.

Ja ennen kaikkea kaikkien, jotka otat mukaan, on ymmärrettävä perimmäinen tavoitteesi, joka on kiinteistön restaurointi. ”Monet ihmiset eivät ymmärrä, mitä eroa on säilyttämisellä ja sen välillä, että jotakin revitään pois ja aloitetaan alusta”, Gambrel sanoo. Tarvitset lahjakkaita ihmisiä, jotka voivat auttaa sinua vanhan kodin kunnostamisessa.”

Budjetilla? Aloita pienestä

Vaikka vanhemmat talot – koosta riippumatta – tarvitsevat todennäköisesti kaikki päivityksiä ja remontteja, jos sinulla ei ole rajattomasti varoja, etsi pienempi talo, joka on helpommin hallittavissa.

”Osta laadukkaita materiaaleja ja remontoi vähemmän – minä kannatan sitä aina”, sanoo Gambrel, jonka Sag Harborissa sijaitsevan Kapteeni Overtonin talon remontti sisältää tuplamahonkilasitetut ikkunat, mittatilaustyönä suunnitellut messinkiset laitteistot ja talteen otetut marmoriset verhoilupellit. ”Asuisin mieluummin täydellisesti restauroidussa pienessä 1800-luvun suolalaatikkokoloniassa kuin romahtaneessa kartanossa, jossa on huonot kaakelit.”

Ole fiksu investointisi suhteen

Jopa jos et koskaan aio myydä, Gambrel sanoo, että on fiksua ottaa jälleenmyyntiarvo huomioon budjetoinnissa. ”Talon kunnostaminen maksaa yleensä saman verran rahaa useissa eri paikoissa riippumatta siitä, mitä paikalliset kiinteistömarkkinat kestävät”, hän sanoo. ”Et halua investoida liikaa taloon, joka ei tuota samanlaista tuottoa.”

Tässä tarkoituksessa tutki, millä hinnalla täysin remontoituja taloja myydään alueella, ja anna sen vaikuttaa siihen, miten rakennat budjettisi. Yksi helppo kohde budjetin säästämiseen on valita, mitkä tulisijat kunnostetaan.

Korjauskohteissa tulisijat on usein vuorattava uudelleen tai niiden muuraus on korjattava – prosessi, joka Gambrelin mukaan voi maksaa jopa 12 000 dollaria savupiippua kohti. Jos löydät paikan, jossa on useita tulisijoja – ja savupiippuja – voi olla fiksua valita, mitkä korjataan.

Aloita katosta, ikkunoista ja muurauksesta

Saattaa olla houkuttelevaa valita heti keittiön kaapit ja maalipinnat, mutta remontin ensimmäisten vaiheiden tulisi olla pikemminkin käytännöllisiä kuin esteettisiä. ”Se on kuin kriisinhallintaa – sinun on ensin korjattava asiat, jotka estävät tulevia vahinkoja tapahtumasta”, Gambrel sanoo. ”Talo on saatava vesitiiviiksi. Korjaa katto, ikkunat ja muuraus.”

Joskus talon sijainti liittyy suoraan rakennusmateriaalien lujuuteen ja laatuun. ”Vakava ongelma joillakin alueilla on se, että joskus laastissa on hiekkaa. Se vaikuttaa negatiivisesti sen eheyteen”, Gambrel sanoo. ”Koska täällä Long Islandilla maassa on niin paljon hiekkaa, monet 1700-luvun savupiiput on tehty tällä heikommalla laastilla, joten muuraus on heikompaa ja kaipaa enemmän huomiota.”

Tulisijat ja savupiiput ovat hyvä paikka tarkistaa, onko laastia korjattava, prosessia kutsutaan uusimiseksi. Tee yksinkertaisesti käsilläsi alustava testi ennen asiantuntijoiden kutsumista paikalle: ”

Tekniikka on ystäväsi

Kun Gambrel varoittaa, että talon lämmitys-, jäähdytys- ja sähköjärjestelmien päivittäminen on helposti kallein osa remonttia, älä huolehdi siitä, että päivitysten toteuttaminen edellyttää kaikkien aikakauden yksityiskohtien repimistä pois, joita alun perin rakastit.

”Tekniikka on ollut erittäin ystävällistä säilyttämiselle – voit pilkkoa mekaanisen järjestelmän pienempiin yksiköihin, syöttää ylemmät kerrokset ullakolta ja alemmat kerrokset kellarista”, Gambrel sanoo. ”Sitä kutsutaan jaetuksi järjestelmäksi, ja se on todella hyvä tapa, jolla talon historialliselle rakenteelle ei tehdä niin paljon vahinkoa.”

Hyväksy ei-uhkaavat omituisuudet

Vanhan talon epätasaisten lattioiden tasoittaminen voi olla aikaa vievä ja kallis prosessi. Miksi et sovittaisi niitä osaksi talon suunnittelusuunnitelmaa? ”Minulla on Manhattanilla talo, joka on rakennettu vuonna 1827. Se on kiero! Joten jätin sen vinoon”, Gambrel sanoo. ”Suunnittelin kaikki jyrkät lattiat, kuten jalkalistat, niin että ne sopivat vinoihin lattioihin. Jalkalista voi olla 6 tuumaa korkea yhdessä paikassa ja 8 tuumaa toisessa paikassa.”

Vaikka mietit, mihin kylpyhuoneet ja vaatehuoneet pitäisi lisätä, yritä nähdä ongelma mahdollisuutena. Entisöidyssä kapteeni Overtonin talossa on makuuhuone, jossa on sänky, joka on rakennettu kapeikkoon, joka syntyi, kun Gambrel lisäsi kylpyhuoneen toiseen kerrokseen.

Kyse on siitä, että tietää, mitä voi uhrata lopun säilyttämiseksi. ”Säilyttäisin mieluummin kolmen vakuuttavan huoneen eheyden ja tekisin kompromisseja neljännen huoneen suhteen kuin leikkaisin kaikki neljä pois ja jäisin neljän keskivertotilan kanssa”, Gambrel sanoo. ”Siitä on tehtävä luova mahdollisuus. Siinä on remontin kauneus, viehätysvoima ja omituisuus.”