Haluatko tehdä rahaa flipping taloja? Opi ostamaan, kunnostamaan ja myymään sijoitusasunto kannattavasti näiden 8 suoraviivaisen vaiheen avulla.

Tietoa kirjoittajasta: G. Brian Davis on kiinteistösijoittaja ja SparkRental.com-sivuston toinen perustaja, joka tarjoaa ilmaisia passiivisen tulon koulutusvideoita uusille sijoittajille, palvelun vuokran vähentämiseksi vuokralaisen palkasta ja vuokranantajasovelluksen. Hän on omistanut kymmeniä sijoituskiinteistöjä viimeisten 15 vuoden aikana, ja nykyään hän nauttii siitä, että opettaa muille, miten sijoittaa kiinteistöihin ja rakentaa passiivista tuloa.

Katseletko koskaan talojen flippausohjelmia ja haaveilet ansaitsevasi 50 000 dollaria kahdessa viikossa?

Termi ”tosi-tv” pätee tässä vain osittain.

Kyllä, kiinteistösijoittajat, jotka flippaavat asuntoja, eli talon flippaajat, voivat ansaita muhkean tuoton suhteellisen lyhyessä ajassa. Mutta talojen flippaamiseen liittyy paljon työtä – paljon enemmän kuin miltä tosi-tv-tähdet antavat sen näyttää.

Mikä ei sano mitään riskistä. Kyllä, voit ansaita 50 000 dollaria flippaamalla talon. Voit myös menettää rahaa, jos et ensin ymmärrä, miten taloa käännetään, ja hyppää ennen kuin katsot.

Tässä on kahdeksan askelta, joiden avulla voit varmistaa, että ymmärrät, miten taloja käännetään, ennen kuin sijoitat kymmeniä tuhansia dollareita ja onnistut liiketoiminnassasi.

Ensiksi, mitä talojen käänteleminen on? Onko se minua varten?

Talojen flippaamiseen kuuluu kiinteistön ostaminen, sen kunnostaminen ja myyminen voitolla.

Talojen flippaajat ottavat koteja, joita useimmat asunnonostajat eivät pysty tai halua kunnostaa, ja parantavat ne niin, että ne vastaavat ostajien kysyntää. Pidä mielessä, että keskimääräinen asunnonostaja haluaa kodin, joka on muuttovalmis.

Katso yksityiskohtaisempi selitys talojen flippaamisen perusteista verrattuna muihin kiinteistösijoittamisen muotoihin artikkelissamme Mitä on talojen flippaaminen.

Kun ymmärrät täysin, mitä talojen flippaaminen on, selvitä, onko se sinua varten ja oletko valmis sukeltamaan siihen.

Oletko varma, että olet valmis oppimaan, miten aloittaa talojen flippaaminen? Lue eteenpäin.

Vaihe 1: Tutki erilaisia kiinteistömarkkinoita

Eivät kaikki markkinat sovi talojen flippaamiseen. Jos sinulla on 15 000 dollaria käytettävänäsi, et luultavasti halua aloittaa talojen flippausuraa markkinoilla, joilla talot alkavat 800 000 dollarista.

Sijoitusasuntolainat ja -rahoituskaan eivät kuro tätä kuilua umpeen!

Mitä vähemmän käteistä sinulla on käytettävissäsi, sitä alhaisemmalla hinnoittelulla koteihin sinulla on todennäköisesti varaa sijoittaa. Sijoitusasuntorahoitus voi kattaa suurimman osan ostoksestasi, mutta on silti valtava ero 50 000 dollarin kiinteistön 20 prosentin käsirahan ja 500 000 dollarin kiinteistön 20 prosentin käsirahan välillä.

Miten paljon käteistä sinulla on käytettävissäsi? Millä markkinoilla sinulla on varaa kääntää ensimmäinen asuntosi?

Monet kiinteistösijoittajat viittaavat asuinalueisiin ”luokkaluokituksen” mukaan, A:sta D:hen. A-luokan asuinalueet ovat varakkaimpia asuntomarkkinoita, joita asuttavat korkeamman tulotason ammattilaiset. Yhden askeleen alempana ovat B-luokan asuinalueet, jotka ovat vankkaa keskiluokkaa.

C-luokan asuinalueilla on selvästi työväenluokan tuntua. Tikkaiden alapäässä ovat D-luokan asuinalueet, jotka palvelevat pienituloisimpia.

Jotkut sijoittajat ovat erikoistuneet D-luokan asuinalueilla sijaitsevien talojen välittämiseen, mutta niihin liittyy myös lisäriskejä. (Minulle on murtauduttu kiinteistöihin, ja useammin kuin kerran.) Vakuutusmaksut ovat joillakin pienituloisilla asuinalueilla korkeammat suhteessa ostohintaan. Ja monilla alhaisen tulotason asuinalueilla myyt todennäköisesti toiselle sijoittajalle (vuokranantajalle) etkä asunnonomistajalle.

Vaihtaminen toiselle kiinteistösijoittajalle tarkoittaa usein pienempää voittomarginaalia, mutta mahdollisesti sujuvampaa myyntiprosessia. Sijoittajat voivat asettua nopeasti, tietävät, mitä he etsivät, ja osaavat ostaa ilman vaivannäköä.

Harkitse ensimmäisen kauppasi kohdentamista B- tai C-luokan kiinteistöön – vastaavasti vankkaan keskiluokkaan tai vakaaseen työväenluokkaan kuuluviin asuinalueisiin. (Usko tätä joltain, joka on menettänyt paljon rahaa alhaisen luokan, D-luokan asuinalueilla.)

Loppuhuomautuksena, jos kotikaupunkisi on törkeän kallis, harkitse sijoittamista alueille, jotka ovat 45 minuutin tai tunnin päässä.

Vaihe 2: Aseta budjetti ja liiketoimintasuunnitelma

Kiinteistösijoittajat ovat yrittäjiä – he harjoittavat liiketoimintaa, ja he tarvitsevat liiketoimintasuunnitelman.

Sen ei tarvitse olla hieno, täynnä vastenmielistä yritysslangia. Sen on kuitenkin sisällettävä budjetti, aikataulu ja hankkeen laajuus.

Paljonko sinun on investoitava? Kuinka paljon haluat pitää varalla? Onko sinulla tarpeeksi rahaa kattamaan remonttikulut siihen asti, kunnes saat lainanantajalta korvauksen?

Minkälainen laajuus on sinulle sopiva?

Minkälainen laajuus on sinulle sopiva? Suosittelemme yleensä aloittamaan kosmeettisilla päivityksillä ensimmäiseen tai kahteen talokohteeseen: keittiö- ja kylpyhuonepäivitykset, uudet lattiat, uusi maali ja uudet kalusteet.

Vältä rakenteellisia ongelmia kuin ruttoa. Vältä mekaanisia ongelmia – ne edellyttävät lupien hankkimista, minkä kanssa et halua tuskailla ensimmäisellä talosi flippaussopimuksella.

Kyllä, katteesi ovat kapeammat. Mutta projekti etenee paljon nopeammin, on riskittömämpi ja maksaa vähemmän.

Tässä on yksityiskohtaisempi katsaus siihen, miten luodaan talojen flippausliiketoimintasuunnitelma, joka auttaa sinua konkretisoimaan sitä.

Vaihe 3: Järjestä rahoitus ENNEN kuin tarvitset sitä!

Viimeinen paikka, jossa haluat olla, on: ”Hienoa, tarjoukseni hyväksyttiin… mutta miten saan itse asiassa rahat kokoon?!”

Ennen kuin ikinä teet tarjouksen, varmista, että sinulla on lainanmyöntäjä, joka voi rahoittaa kauppasi. Mikä on hyvä hetki mainita, että LendingHome rahoittaa jopa 90 % ostohinnasta taloja flippaaville sijoittajille ja 100 % remonttikustannuksista.

Vertaillessasi talojen flippaamiseen tarkoitettujen siltalainojen hinnoittelua, kiinnitä erityistä huomiota maksuihin. Korot ovat korkeat kaikissa siltalainoissa verrattuna pitkäaikaisiin perinteisiin asuntolainoihin, mutta niillä on itse asiassa vähemmän merkitystä. Useimmissa tapauksissa maksat vain kourallisen maksuja, joten koroilla on vähemmän vaikutusta talosi flippauksen kokonaiskustannuksiin kuin maksuilla.

Vaihe 4: Aloita verkostoituminen urakoitsijoiden kanssa

Sinun on myös aloitettava suhteiden luominen urakoitsijoihin ennen kuin ostat ensimmäisen flippisi. Haluat aloittaa tarjousten hankkimisen, kun kiinteistöstä on tehty sopimus, tai jopa ennen sitä.

Osana talon flipkaamisen oppimista on urakoitsijoiden verkoston rakentaminen: pääurakoitsijat, sähköasentajat, kattoasentajat, putkimiehet, maalarit, LVI-asiantuntijat. Tutustu myös useisiin edullisempiin, monipuolisiin remonttimiehiin.

Jos et tee töitä itse, puolet talojen flippausbisneksestä on yksinkertaisesti verkoston rakentamista. Urakoitsijat ovat uskomattoman tärkeä osa tätä verkostoa, samoin kuin erinomainen kiinteistönvälittäjä ja kotitarkastaja.

Vaihe 5: Etsi talo, jonka voit kääntää

Toinen tärkeä osa talojen kääntämisen opettelua on oppia löytämään hyviä kauppoja. Tämä ei tarkoita ainoastaan sitä, että ostat alle markkina-arvon, vaan myös sitä, että sinulla on tarpeeksi suuret katteet kattaaksesi monet menosi: kaksi kierrosta sulkemiskuluja, korjauksen aikaiset kantokulut, kiinteistönvälittäjän palkkiot ja tietenkin aikasi ja työsi kustannukset.

On olemassa monia strategioita, joilla voit löytää alle markkina-arvon olevia kauppoja myytävistä taloista. Voisit työskennellä kiinteistönvälittäjän kanssa löytääksesi markkinaehtoisia kauppoja, työskennellä tukkukauppiaiden kanssa löytääksesi markkinaehtoisia kauppoja, rakentaa suoramarkkinointikampanjan ja niin edelleen.

Hyvien kauppojen löytäminen talojen flippaamiseen on massiivinen aihe itsessään, mutta aloita täältä saadaksesi johdatuksen siihen, miten löytää taloja, joita voi flipata.

Tiensä hyvien kauppojen löytämisessä kodin flippaajana on yksinkertaisesti kärsivällisyyttä. Kauppojen löytäminen on numeropeliä. Jos strategiasi kauppojen löytämiseksi perustuu suoramainontaan, saatat joutua lähettämään 500 kirjettä, kiertämään 50 kiinteistöä ja tekemään tarjouksia 20:stä, ennen kuin yksi niistä hyväksytään hintaan, joka on sinulle järkevä.

Niin houkuttelevaa kuin kompromissien tekeminen onkin, pysy talojen flippaamisen liiketoimintasuunnitelmassasi! Jos luvut eivät täytä vähimmäisvaatimuksiasi tai projektin laajuus on suurempi kuin se, mihin olet tyytyväinen, jatka etsimistä.

Vaihe 6: Osta talo

Hyväksyttiinkö sopimus? Hienoa!

Mitä nyt?

Tyypillisesti sijoitusasuntolainanantajat etenevät paljon nopeammin kuin asuntolainanantajat, mutta prosessi vie silti aikaa. Esimerkiksi LendingHomen kanssa voit aloittaa prosessin syöttämällä tietosi, ja he seuraavat sinua useiden lainavaihtoehtojen ja korkoskenaarioiden kanssa, joista voit valita.

Harkitse seuraavaksi kotitarkastajan palkkaamista. Asuntotarkastukset kestävät useita tunteja ja ovat uskomattoman kattavia.

Kokeneemmat talojen flippaajat saattavat etsiä koteja, jotka tarvitsevat täydellistä remonttia, mutta aluksi kannattaa pitäytyä kosmeettisissa korjauksissa ja päivityksissä, kuten aiemmin keskustelimme. Varmista, että kiinteistö on rakenteellisesti terve ja että mekaaniset järjestelmät ovat kunnossa.

Kun olet varmistanut, ettei kiinteistössä odota ikäviä yllätyksiä, käy se läpi useiden urakoitsijoiden kanssa. Hanki useita tarjouksia ja hanki käsitys tarjouksia antavien eri urakoitsijoiden lähestymistapojen eroista.

Valitse urakoitsija ja sovi, että hän aloittaa työt samana päivänä, jona asetut kiinteistöön.

Vaihe 7: Remontoi

Kun olet asettunut aloillesi, on aika aloittaa työt!

Olet töissä päivästä 1 alkaen. Joka kuukausi, joka kuluu, maksat korkoa ja muita ylläpitokustannuksia: yleishyödylliset palvelut, verot, vakuutukset ja kaikki muut kustannukset, jotka aiheutuvat kyseisen kiinteistön omistamisesta.

Toisin sanoen menetät rahaa! Mitä nopeammin saat remonttihankkeen valmiiksi, sitä nopeammin voit myydä kiinteistön ja maksaa lainasi pois. Ja sitä nopeammin saat palkkapäiväsi.

Kotien myyminen menestyksekkäästi on monin tavoin tehokkuusharjoitus. Monet urakoitsijat sanovat sinulle: ”Voi toki, saamme tämän projektin valmiiksi viikossa!” Sitten kuukautta myöhemmin he pelleilevät yhä kipsilevyn kanssa.

Sama pätee myös projektin hinnoitteluun. Aivan liian monet urakoitsijat yrittävät korottaa projektin hintaa puolessa välissä remonttia.

Yksi syy lisää siihen, että kannattaa valita urakoitsijat hyvin. Jos et ole koskaan aiemmin työskennellyt urakoitsijan kanssa, soita mahdollisimman monille referensseille ja aiemmille asiakkaille.

Vaihe 8: Myy se!

Kotien flippaamisen viimeinen vaihe on yleensä yksinkertaisin – myyminen!

Tämän hoitaa pitkälti kiinteistönvälittäjäsi, joten varmista, että palkkaat markkinoillesi asiantuntevan kiinteistönvälittäjän. Kaikki kiinteistönvälittäjät eivät ole samanarvoisia, ja monet heistä ovat osa-aikaisia tai yleisasiantuntijoita, jotka eivät ole erityismarkkinoidesi asiantuntijoita.

Hinnoittelussa voit tukeutua kiinteistönvälittäjäsi asiantuntemukseen. Ihannetapauksessa sinun pitäisi jo ennen sopimuksen tekemistä saada hänen mielipiteensä korjausten jälkeisestä arvosta (ARV).

Mutta viime kädessä sinä olet vastuussa oikeasta hinnoittelusta; voittosi riippuu siitä. Varmista, että ymmärrät kiinteistöjen hinnoittelun perusteet, ennen kuin ostat ensimmäisen sijoitusasuntosi myytäväksi. Tässä on viisi keskeistä kodin hinnoittelustrategiaa asuntojen flippaajille ammattimaiselta asuntojen flippaajalta.

Kun monet uudet sijoittajat alkavat opetella asuntojen flippaamista, he olettavat virheellisesti, että heidän pitäisi hankkia kiinteistönvälittäjän lisenssi. Ja toki se voi säästää 3-3,5 % listausvälittäjän palkkiosta, mutta se maksaa sinulle muilla tavoin. Kurssin ja lisenssikokeen suorittaminen maksaa aikaa ja rahaa. Monissa tapauksissa myös välittäjätiimiin liittyminen maksaa rahaa.

Aloita ensimmäisten talojen flippauskauppojen tekeminen työskentelemällä paikallisen asiantuntevan kiinteistönvälittäjän kanssa. Jos päätät, että rakastat talojen flippaamista, voit aina investoida aikaa ja rahaa kiinteistönvälittäjän lisenssin hankkimiseen.

Muutama loppuajatus talojen flippaamisesta

Talojen flippaamisen opettelu ja ensimmäisten kauppojen tekeminen voi olla stressaavaa. Nojaa muihin asiantuntijoihin, lainanantajasta urakoitsijoihin, kotitarkastajaan ja kiinteistönvälittäjään. Kun olet epävarma, pyydä toinen ja kolmaskin mielipide.

Kotien myyminen on joukkuelaji – älä koskaan lopeta ammatillisen verkostosi rakentamista.

Viimeiseksi, nojaudu kokeneiden talojen flippaajien neuvoihin, jotka ovat toimineet ennen sinua. Opi heidän virheistään, jotta sinun ei tarvitse tehdä niitä itse. Tässä on muutamia neuvoja kokeneelta talojen flippaajalta, jotka auttavat sinua pääsemään alkuun.

Mutta mikä tärkeintä, aloita vain näiden vaiheiden toteuttaminen! Tutkimus ja valmistautuminen auttavat sinua välttämään virheitä, mutta toiminta on se, joka luo onnistuneita tuloksia ja tuottaa sinulle voittoa.

Vastuulauseke: Yllä oleva on tarkoitettu vain tiedoksi, eikä sitä pidä pitää vero-, säästö-, rahoitus- tai oikeudellisena neuvona. Ota yhteyttä veroneuvojaasi. Kaikki tässä esitetyt laskelmat ja tiedot ovat vain havainnollistavia. Kaikki edellä mainitut kolmannet osapuolet ovat vain esittelytarkoituksessa, eivätkä ne ole sidoksissa LendingHomeen. Kaikki tässä viestissä esitetyt näkemykset ja mielipiteet kuuluvat mainituille henkilöille. NMLS ID: 1125207 Ehdot, tietosuoja & Ilmoitukset. Copyright LendingHome Corporation 2019.