Häädön todelliset kustannukset

Häädön kustannukset: On olemassa muutamia syitä, joiden vuoksi vuokranantaja voi haluta häätää vuokralaisen, mutta ensisijainen syy on se, että vuokralainen ei maksa vuokraa. Itse asiassa TransUnionin tutkimuksen mukaan 84 %* vuokranantajista sanoo, että maksuvaikeudet ovat heidän suurin huolenaiheensa uusista vuokralaisista.

Usein häätö vaatii ilmoituksen vuokralaiselle, oikeudenkäynnin nostamisen vuokralaista vastaan ja häädön läpiviemisen pitkällisen häätöprosessin, joka saattaa vaatia kuulemisen.

Jos tämä kuulostaa mielestäsi suurelta ajalta ja vaivalta, olet oikeassa. Häätöprosessi on sekä kallis että aikaa vievä, varsinkin kun otetaan huomioon, että se voitaisiin estää perusteellisella vuokralaisen seulonnalla ennen hänen muuttamistaan kiinteistöön.

VUOKRALAISEN HÄÄTÄYTYMISPROSESSI

Ennen kuin vastaamme siihen, mitä jonkun häätäminen maksaa, katsomme korkean tason yleiskatsauksen siitä, miten häätöprosessi toimii. Vuokrasopimuksen allekirjoittamisen jälkeen syntyy ongelma. Ehkä vuokraa ei makseta, vuokrasopimusta rikotaan tai vuokralaisesi rikkoo lakia.

Itse asiassa sinä ja vuokralaisesi yritätte ratkaista ongelman ennen kuin lähetätte häätöilmoituksen, jonka jälkeen sinun on odotettava tietty aika, jonka kuluessa vuokralainen ratkaisee ongelman. Tämä odotusaika vaihtelee suuresti osavaltioittain.

Jos ongelmaa ei saada ratkaistua, nostetaan kanne tuomioistuimessa. Kun oikeudenkäyntipäivä on lähetetty, vuokralaisesi saa haasteen, johon hän voi vastata vastauksella tai odottaa kuulemista. Oikeudessa kumpikin teistä kertoo oman versionsa tarinasta ja odottaa tuomarin päätöstä.

Jompikumpi kahdesta lopputuloksesta voi toteutua: sinä voitat tai vuokralainen voittaa. Jos vuokralainen voittaa ja jää, sinua saatetaan vaatia maksamaan hänen oikeudenkäyntimaksunsa ja asianajokulunsa.

Jos voitat ja vuokralainen joutuu lähtemään, tuomari antaa tuomioistuimen määräyksen, joka tunnetaan myös nimellä Warrant of Eviction tai Writ of Restitution. Joko vuokralaisesi lähtee vapaaehtoisesti, tai lainvalvontaviranomainen voi joutua poistamaan vuokralaisen ja hänen omaisuutensa. Vuokrasopimuksen ja paikallisten lakien perusteella vuokralaisesi voi olla vastuussa oikeudenkäyntimaksujen, asianajokulujen, maksamattoman vuokran ja/tai vahingonkorvausten ja rangaistusten maksamisesta.

KUSTANNUSTEN JAKAUTUMINEN

Kustannukset ulottuvat pidemmälle kuin itse häätöön liittyvät kustannukset. Niihin sisältyy myös muita asiaan liittyviä kuluja, joita et ehkä ole ottanut huomioon. Ylläpitokulut, menetetty vuokra, oikeudenkäyntikulut ja muut oikeudenkäyntikulut ovat kaikki osa häätöä.

TransUnion SmartMove -aineiston mukaan häätöön liittyvät kokonaiskulut ovat isännöitsijöille keskimäärin 3500 dollaria, ja häätöprosessin läpivieminen voi kestää jopa 3-4 viikkoa.**

RAKENNAA ALASpäin, ETTÄ NÄHDÄMME, MITÄ NIIDEN KULUT SISÄLTÄVÄT:

Lainopilliset kulut: Useimmissa tapauksissa haluat palkata asianajajan häätääksesi vuokralaisesi, varsinkin kun häätöprosessi voi olla monimutkainen ja paperityön on oltava sataprosenttisen tarkkaa. Jopa kirjoitusvirheellinen nimi voi aiheuttaa ongelmia ja viivästyksiä. Asianajajat veloittavat yleensä satoja dollareita tunnilta, ja nämä tunnit voivat kertyä nopeasti.

Paljonko häätäminen maksaa oikeuskuluina? Kiinteistö- tai häätöasianajaja voi veloittaa joko kiinteän palkkion tai tuntipalkkion, ja se, mitä jonkun häätäminen maksaa, riippuu sekä asianajajan kokemuksesta että tapauksen monimutkaisuudesta. Häädön keskimääräiset oikeudenkäyntikulut ovat keskimäärin 500 dollaria.

Tuomioistuinkulut: Kanteen vireillepanosta tuomioistuimessa aiheutuvat kustannukset vaihtelevat, mutta jokaisessa osavaltiossa peritään oikeudenkäyntimaksuja. Vuokralainen riitauttaa häädön usein. Kiistanalaiset häädöt, joita edustaa valtuusto, voivat tehdä muuten yksinkertaisesta häädöstä monimutkaisemman. Tutkinta, esitykset ja valamiesoikeudenkäyntiä koskevat vaatimukset voivat lisätä oikeudenkäyntikuluja ja pitkittää prosessia, mikä tarkoittaa lisää menetettyä vuokraa ja hukkaan heitettyä aikaa.

Paljonko häädön tekeminen maksaa oikeudenkäyntikuluja? Häädön kustannukset oikeudenkäyntikuluina vaihtelevat sen mukaan, missä osavaltiossa tapauksesi käsitellään, mutta kansallinen keskiarvo on 50 dollaria. Kannattaa muistaa, että myös sheriffin toimistosta peritään maksuja irtisanomisilmoituksen tiedoksiantamisesta, joten muista tutkia myös tätä häätöön liittyvää kustannusta.

Kadonnut vuokra: Oikeudenkäyntikulujen ohella menetetty vuokra on yksi häätöön liittyvistä kalleimmista kustannuksista. Vuokraa kertyy edelleen virallisen häätöprosessin aikana, ja riippumatta tuomioistuimen määräämästä lopputuloksesta sinulle saattaa jäädä maksamatonta vuokravelkaa. Jos kiinteistölle aiheutuu vahinkoa, urakoitsijoiden kanssa asioimiseen ja tarvittavien korjausten tekemiseen kuluva aika pidentää sitä aikaa, jonka kiinteistösi on tyhjillään, eikä se tuota tuloja. Puhumattakaan lisäkustannuksista, jotka aiheutuvat yksikön luovuttamisesta – sen valmistelemisesta vuokrausta varten, mainostamisesta, kiinteistön esittelystä ja niin edelleen.

Mitä häätäminen maksaa menetettynä vuokrana? Mediaanivuokran ja keskimääräisen 3 kuukauden häätöprosessin perusteella häädöt maksavat tyypillisesti 2 540 dollaria tyhjäksi jääneen asunnon vuoksi – mikä ei ole mikään pieni luku aloitteleville vuokranantajille.

Kiinteistön vaihtokustannukset: Kun häädön kustannukset otetaan huomioon, menetetään muutakin rahaa kuin pelkkä vuokra. Kuukausituloihisi kohdistuvan suoran iskun lisäksi joudut maksamaan hankalia vaihtokustannuksia. Maksut asuntolainasta ja HOA-maksuista, jotka vuokralainen aiemmin maksoi, lankeavat nyt sinun harteillesi. Huoltopalveluiden lisäksi sinulle aiheutuu todennäköisesti mainoskuluja ja kiinteistönhoitomaksuja.

Mitä häätäminen maksaa kiinteistön liikevaihdon kannalta? Kuukausittaisen asuntolainan maksun suuruus, se, oletko asunnonomistajien yhdistyksen jäsen vai et, ja se, miten päätät mainostaa, ovat vain muutamia tekijöitä, jotka vaikuttavat jonkun häätämisestä aiheutuviin kustannuksiin. Keskimäärin kiinteistönvaihtokustannukset voivat olla 1 750 dollaria.

Kiinteistövahingot: Ainakin siivouskuluja voi tulla, jos käytät ulkopuolista palvelua kiinteistön siivoamiseen. Häädettävällä vuokralaisella (joka ei näin ollen pysty perimään vuokravakuuttaan) ei ole juurikaan motivaatiota siivota kiinteistöä ennen poistumistaan. Osavaltion lainsäädännöstä riippuen vuokralaisen henkilökohtainen omaisuus on ehkä poistettava ja/tai varastoitava. Jos kyseessä on hylätty omaisuus, elektroniikan, suurikokoisten esineiden ja vaarallisten aineiden asianmukainen hävittäminen voi maksaa enemmän.

Miten paljon häätäminen maksaa omaisuusvahinkoina? Tätä lukua on todella vaikea määritellä ottaen huomioon muuttujien määrän. Kuinka epäkunnioittava vuokralainen oli? Kuinka laajoja vahingot olivat? Kuinka kalliita tavarat olivat? Oliko ne vakuutettu? Jos olet onnekas, sinulla ei ole lainkaan omaisuusvahinkoja, mutta yksi häätöön liittyvä kustannus, johon voit luottaa, on lukkojen vaihtaminen. Varaudu käyttämään noin 150 dollaria lukkoseppään.

Rahalliset vahingot: Vaikka voittaisitkin taloudellisen tuomion vuokralaista vastaan, American Collectors Association raportoi vain 17 prosentin onnistumisprosentin keskimääräisessä velkojen perinnässä (2010 Benchmarking Survey). Loppujen lopuksi, jos vuokralainen ei kykene maksamaan vuokraa, ei ole kovin realistista odottaa, että pystyt saamaan tappiot takaisin häneltä ajoissa.

HÄVITTÄMISEN KOKONAISKUSTANNUKSET

TransUnion SmartMove -aineiston mukaan häätöön liittyvät kokonaiskustannukset ovat isännöitsijöille keskimäärin 3500 dollaria, ja häätöprosessin läpivienti voi kestää jopa 3-4 viikkoa.**

Huomioon on otettava myös ei-monetaariset kustannukset, kuten jatkuvan oikeustaistelun aiheuttama rasitus ja stressi. Aika on rahaa, ja mitä enemmän aikaa hukkaat häätöön, sitä vähemmän sinulla on aikaa käyttää tuottoisampiin pyrkimyksiin.

Viime kädessä häädön kustannukset ovat liian korkeat, kun otetaan huomioon, että voit ryhtyä toimenpiteisiin niiden välttämiseksi alun perin. Voit vähentää häädön todennäköisyyttä vuokrauskäytännöillä ja ennaltaehkäisevillä toimenpiteillä. Huolellinen vuokralaisen seulonta auttaa sinua vähentämään maksuhäiriöisten ja tuhoisien vuokralaisten riskiä, ja vuokrasopimus, jossa hahmotellaan nimenomaisesti myöhästymismaksut ja maksukäytännöt, motivoi vuokralaisia pitämään vuokran maksamisen etusijalla.

VAROITTAA HÄVIÖT ENNEN KUIN SATTUVAT

Varmistuaksesi siitä, että omaisuutesi tuottaa jatkossakin tuloja, tarvitset laadukasta vuokralaista. Jos vuokralainen on maksamatta vuokraansa ja menettää sinulle rahaa, haluat todennäköisesti korvata hänet nopeasti vuokralaisella, joka pystyy maksamaan vuokransa. Oikeudellinen häätö voi kuitenkin olla kallista ja aikaa vievää, ja muodollinen häätöprosessi määräytyy osavaltiosi vuokranantajan ja vuokralaisen välisten lakien mukaan. Vaikka suurilla kiinteistönhoitoyhtiöillä on usein resursseja ottaa häädön kustannukset vastattavakseen, näin ei ole monilla itsenäisillä vuokranantajilla.

Kuten Benjamin Franklin sanoi: ”Unssin verran ennaltaehkäisyä on enemmän kuin kilon verran parannuskeinoa.” Vuokralaisesi perusteellinen seulonta ja sen tekeminen johdonmukaiseksi osaksi vuokrausprosessiasi voi auttaa sinua välttämään vuokralaisen häätämisen myöhemmin. SmartMoven 35 dollarin seulontapaketti sisältää häätöraportin ja täydellisen luottotietoraportin.

Käytitpä sitten SmartMove-vuokralaisten seulontaa tai jotain muuta seulontapalvelua, on tärkeää tilata häätöraportti osana vuokralaisen seulontapakettia, sillä aiemmat häädöt ennustavat hyvin tulevia häätöjä. TransUnionin lähes 200 kiinteistöä koskevassa analyysissä havaittiin, että häädetyillä asukkailla on lähes kolme kertaa enemmän aiempia häätöjä ja vuokraan liittyviä perintärekisteritietoja kuin asukkailla, joita ei ole häädetty.

VUOKRALAISSEULONTA: KUSTANNUS- JA EDULLISUUSANALYYSI

Keskimääräinen häädön kustannus on 3500 dollaria, kun taas SmartMove-vuokralaistarkistuspaketti maksaa vain 35 dollaria. Häätöraportin suorittamisen kustannus-hyötyanalyysin matematiikan avulla voit seuloa etukäteen 10 vuokralaista samaan hintaan kuin häätämällä yhden.

Viisikymmentäkuusi prosenttia vuokranantajista sanoo, että aiempi häätöhistoria on yksi heidän suurimmista huolenaiheistaan uusien vuokralaisten suhteen, ja häätöraportin suorittaminen voi antaa sinulle mielenrauhan, jota tarvitset siirtyäksesi eteenpäin seuraavan vuokrasopimuksesi kanssa. Toivottavasti sinun ei tarvitse seuloa kuin muutama hakija ja voit luottaa pariin ensimmäiseen vuokralaiseen, joiden taustan tarkistat – ja SmartMoven innovatiivisen hinnoittelurakenteen ansiosta sinun ei tarvitse koskaan maksaa enempää kuin mitä tarvitset. Mitään tilauspalvelua ei tarvita; maksat vain häätämisraportin jokaisesta hakijasta tarpeen mukaan.

Kun ajattelet tuhansia dollareita, joita voisit välttyä käyttämästä häätöön, vuokralaisen seulontapalvelu on järkevä investointi. SmartMoven avulla voit jopa siirtää kustannukset hakijalle, jotta hän maksaa seulonnan.

Voi silti tulla tilanteita, joissa varovaisimmankin vuokranantajan on häädettävä vuokralainen. Edistyksellinen vuokralaisen seulonta on kuitenkin paras keino välttyä monimutkaiselta ja kalliilta tilanteelta.

*2014 SmartMoven käyttäjätutkimus