Costa-Hawkinsin vuokra-asuntolaki on Kalifornian osavaltion laki, joka vapauttaa tietyntyyppiset asuinvuokra-asunnot vuokranvalvontamääräyksistä ja sallii vuokranantajien nollata vuokranvalvonnan piiriin kuuluvien vuokra-asuntojen vuokrahinnan, kun ne vapautuvat tai kun viimeinen vuokranvalvonnan piiriin kuulunut vuokralainen ei ole enää vakituisesti asunut yksikössä (mukaan lukien muutto ja alivuokralaisen jättäminen).
Vuonna 1995 Kalifornian lainsäätäjä halusi puuttua vuokranantajien kasvavaan tyytymättömyyteen paikallisten vuokranvalvontalakien käyttöönotosta Kalifornian eri kaupungeissa. Tuolloin oli olemassa ”maltillisia” vuokranvalvontamääräyksiä, joilla rajoitettiin vuokrankorotuksia käytössä olevissa yksiköissä, ja ”tiukkoja” vuokranvalvontamääräyksiä, joilla itse asiassa asetettiin vapaiden yksiköiden vuokra avoimilla markkinoilla.
Vuokranvalvontamääräyksiä oli jo pitkään pidetty pätevänä käyttönä kaupungin ”poliisivallan” käyttämiselle, jolla säännellään asukkaiden terveyden ja turvallisuuden suojelua. (Ks. Birkenfeld v. Berkeleyn kaupunki (1976) 17 Cal. 3d 129.) Vuonna 1995 viidessä kalifornialaisessa kaupungissa (Berkeley, Santa Monica, Cotati, East Palo Alto ja West Hollywood) oli ”tiukkoja” vuokranvalvonta-asetuksia (eli ”vacancy control”). San Franciscoa uhkasi samanlainen lainsäädäntö, joten osavaltion lainsäätäjät ryhtyivät toimiin.
Helmikuussa 1995 nähtiin kaksi asuntolakiesitystä, joista tuli lopulta Costa-Hawkinsin vuokra-asuntolaki. Osavaltion edustajainhuoneen jäsen Phil Hawkins esitti AB 1164:n. Kokouksen lakiehdotuksen tarkoituksena oli aluksi virtaviivaistaa osavaltion asuntolainsäädäntöä ja poistaa vanhentuneita säädöksiä. Samaan aikaan osavaltion senaattori Jim Costa esitteli senaatin lakiehdotuksen SB 1257, joka sisälsi alkuvaiheessa olevat säännökset siitä, mistä myöhemmin tulisi laki. (Tarkemmin sanottuna se antaisi vuokranantajille mahdollisuuden vahvistaa uusien vuokrasuhteiden alkuperäisen vuokrahinnan sekä alkuperäisen ja kaikkien myöhempien vuokrasuhteiden vuokrahinnat uudisrakentamisessa ja omakotitaloissa/asuntokohteissa).
Lopulta lakiehdotusta 1164 muutettiin siten, että siihen sisällytettiin suuri osa SB 1257:n sanamuodosta, ja se ja sen toinen laatija Jim Costa tunnettiin nimellä Costa-Hawkinsin vuokra-asuntolaki. (Costa-Hawkinsin laki, sellaisena kuin se on säädetty, mahdollisti alun perin tyhjäkäytön valvonnan purkamisen myöhempiä asukkaita vastaan vain silloin, kun vuokrasopimuksessa kiellettiin alivuokraus. Kaikissa vuokrasopimuksissa ei ollut tällaisia määräyksiä, joten Costa-Hawkinsia muutettiin seuraavana vuonna AB 3244:llä siten, että siinä tunnustettiin vuokranvalvontaoikeudet, jotka alivuokralaiset olivat saattaneet hankkia jo vuoteen 1996 mennessä, mutta muutoin poistettiin alivuokrauksen kieltämistä koskeva vaatimus.
Costa-Hawkins edisti sitä, mitä lainsäätäjä piti ”maltillisena lähestymistapana, jolla pyritään kumoamaan äärimmäiset, vapaita markkinoita kohtuuttomasti ja epäoikeudenmukaisesti häiritsevät vuokrasuhteiden valvontaa koskevat määräykset”. Uutta lakiehdotusta pidettiin välineenä, jolla helpotetaan paikallisten vuokranvalvontalakien tarkoitusta – turvallisen ja kohtuuhintaisen asumisen edistämistä vuokralaisille ja samalla kannustetaan uusien vuokra-asuntojen kehittämiseen. Costa-Hawkinsin vuokra-asuntolaki (Cal. Civ., §1954.50, et seq.) kielsi tyhjäkäytön valvonnan ja vapautti tietyntyyppiset yksiköt – esimerkiksi uudisrakentamisen, yksittäiset yksiköt, joilla on erikseen luovutettavissa oleva omistusoikeus, kuten omakotitalot ja kerrostaloasunnot – vuokranvalvonnasta.
Costa-Hawkins oli pitkälti onnistunut saavuttamaan päämääränsä, mutta vuoteen 2001 mennessä kävi selväksi, että se ei ollut ottanut huomioon erästä ”porsaanreikää”. Koska Costa-Hawkins vapauttaa asuntoyksiköt, ”jotka voidaan luovuttaa erillään minkä tahansa muun asuntoyksikön omistusoikeudesta”, kerrostalojen omistajat hankkivat lupia asuntojen muuttamiseksi osakehuoneistoiksi, mutta eivät koskaan saattaneet prosessia päätökseen. Rakennukset saivat osakehuoneiston luonteen – vuokravalvonnasta vapautetut yksiköt – mutta todellisuudessa niissä asui edelleen vuokralaisia, ei omistajia. Vuonna 2001 Kalifornian lainsäätäjä sulki porsaanreiän (ks. S.B. 985) vaatimalla, että asuntojen jakajan on tosiasiallisesti myytävä osakehuoneistot saadakseen osavaltion lain mukaisen suojan paikallisilta vuokrankorotusrajoituksilta.
Costa-Hawkins ei ole selkeä malliesimerkki, eikä oikeuskäytäntöä ole riittävästi ohjeiden antamiseen, mikä tekee siitä jännittävän taistelukentän vuokranantajan ja vuokralaisen välisille kiistoille.