Are Condos a Good Investment?

Me kaikki tiedämme, että vuokra-asuntoihin sijoittaminen voi olla hyvä tapa ansaita tuloja. Mutta omakotitalojen ostaminen vuokrattavaksi voi olla kallista, varsinkin aloittelijoille. Asunto-osakkeet ovat yleensä halvempia. Onko osakehuoneistosijoittaminen hyvä lähtökohta sijoittajalle?

Mikä on osakehuoneisto?

A condo eli osakehuoneisto on yksityisasunto suuremman rakennuksen tai yhteisön sisällä. Se voi olla monikerroksinen rivitalo tai yksittäinen yksikkö kerrostalossa, jonka ylä- ja alapuolella on muita osakehuoneistoja.

Sijoitusasuntona osakehuoneisto voidaan vuokrata vuokralaisille. Tämä voi saada sen näyttämään hyvin paljon asunnolta. Erona on omistusoikeus. Yksityishenkilöt omistavat jokaisen osakehuoneiston. Mutta asuntoja vuokraa joku, joka omistaa koko rakennuksen.

Kiinteistön omistaja ostaa osakehuoneiston ja maksaa kuukausittain osakehuoneistomaksun (itse osakehuoneiston ostohinnan lisäksi). Tämä maksu kattaa niiden yhteisten alueiden kunnossapidon ja ylläpidon, jotka jaetaan muiden omistajien kanssa osakehuoneistoyhteisössä.

Osakeasuntosijoitusten plussat & miinukset

Pitäisikö sinun ostaa osakehuoneisto sijoitusasunnoksi?

Se riippuu muutamista keskeisistä asioista, kuten mikä tahansa kiinteistösijoitus.

Tärkeimpiä ovat kiinteistön sijainti ja taloudelliset seikat. Ei ole väliä, asunnon sijainnin on oltava toivottava ja sillä on oltava päteviä vuokralaisia.

Lisäksi tietyn kiinteistön sijoitetun pääoman tuoton (ROI) on oltava sopusoinnussa sijoitustavoitteidesi kanssa.

Ja jos olet huolissasi kiinteistön huonosta hallinnoinnista, voit käyttää Buildiumin kaltaisia palveluita, jotka virtaviivaistavat kiinteistöjen hallinnointitehtäviä.

Kondit muodostavat osan kiinteistösalkustani omakotitalojen ohella. Sanoisin siis, että kyllä, osakehuoneisto voi olla hyvä sijoitus.

Tässä ovat hyvät ja huonot puolet, jotka kannattaa ottaa huomioon.

Sijoittaminen osakehuoneistoihin Hyvät puolet

Vähemmän huolta kunnossapidosta

Yksi osakehuoneiston omistamisen suurimmista eduista on se, että muut ihmiset tekevät kiinteistön ulkoisen kunnossapidon puolestasi. Sinä tai vuokralaisesi ei kanna vastuuta esimerkiksi lumen lapioimisesta tai nurmikon leikkaamisesta.

Asunto-omistajana sinun ei tarvitse budjetoida suuria menoja, kuten katon vaihtamista. Omistat tilan osakehuoneiston sisällä, mutta et rakennuksen ulkorakenteita. Sinun on siis huolehdittava vain yksikkösi sisällä olevien laitteiden ja järjestelmien kunnossapidosta.

Osakeyhtiö huolehtii rakennuksen ja piha-alueiden kunnossapidosta aiheutuvista kuluista ja vaivasta. (Mutta ei ole olemassa mitään tiukkoja ja tiukkoja sääntöjä asunto-osakeyhtiöistä. Kukin yhdistys päättää, mistä asunto-osakeyhtiö vastaa ja mistä omistajat. Lue siis osakehuoneiston asiakirjat huolellisesti ennen ostamista.)

Edullisuus

Sijoituksena osakehuoneiston ostaminen on tyypillisesti edullisempaa kuin samanlaisilla ominaisuuksilla varustetun omakotitalon tai rivitalon. Tarvitset siis vähemmän käteistä rahaa aloittaaksesi.

Varmista kuitenkin, että kuukausivuokra, jonka pystyt perimään, riittää kattamaan kaikki omistuskustannuksesi, mukaan lukien kuukausittainen osakehuoneistomaksu. Omistusasunnon ostohinta on alhaisempi, koska asunnonostajat ottavat huomioon tuon toistuvan kiinteän omistusasuntomaksun.

Mukavuudet

Omistusasumisen suurena etuna on pääsy laadukkaisiin yhteisöllisiin mukavuuksiin. Siellä on usein kerhohuone, uima-allas ja kuntosali. Nämä mukavuudet ovat erittäin houkuttelevia monille vuokralaisille, mikä auttaa sinua pitämään yksikkösi vuokrattuna. Kiinteistöt, joissa on houkuttelevia mukavuuksia, ovat usein erittäin kysyttyjä. Se voi tarkoittaa nopeaa vaihtuvuutta, kun vuokralainen muuttaa pois. Lyhyet tyhjillään olevat asunnot ovat sijoittajan paras ystävä kassavirran hallinnassa.

Ylpeys omistajuudesta

Useimmissa osakehuoneistoissa on korkea omistusasumisaste. Sääntöihin on usein kirjattu, että vain tietty prosenttiosuus omistajista voi vuokrata yksikkönsä. Tämä tarkoittaa yleensä omistusylpeyttä, joka kannustaa yhteisöllisyyteen ja omaisuuden vastuulliseen hoitoon. Omistajat pitävät yleensä parempaa huolta omaisuudestaan ja yhteisön yhteisistä resursseista kuin vuokralaiset. Tämä merkitsee sinulle houkuttelevampaa sijoitusta.

Turvallisuus

Useimmissa kerrostaloissa on tehostettu turvallisuus. Tarvitset yleensä avaimen, jolla pääset rakennukseen ennen kuin pääset yksikkösi ulko-ovelle. Jokaisessa yksikössä on sisäpuhelin, jota asukkaat voivat käyttää hyväksyttyjen vieraiden ja vierailijoiden ”sisäänsummerointiin”. Tämä lisäturva saa asukkaat tuntemaan olonsa turvallisemmaksi ja pitää asianajajat poissa – houkutteleva ominaisuus, josta monet vuokralaiset maksavat lisämaksua.

Asunto-osakeyhtiön säännöt voivat säilyttää sijoitusasuntosi arvon

Asunto-osakeyhtiössä on yleensä enemmän sääntöjä, joita omistajana on noudatettava. Tarvitset asunto-osakeyhtiön luvan tehdessäsi muutoksia yksikköösi, sisällä tai ulkona. Todennäköisesti et voi esimerkiksi muuttaa ulko-ovesi väriä. Usein asukkaita kielletään harjoittamasta liiketoimintaa kotitoimistosta käsin. Asunto-osakeyhtiön säännöt ovat todennäköisesti tiukemmat kuin vastaavissa kiinteistöissä, joita ei pidetä asunto-osakeyhtiönä. Tämä auttaa estämään ei-toivottua toimintaa, joka johtaa kiinteistön arvon alenemiseen.

Kerrostaloasuntojen säännöt ja määräykset ovat usein juuri sitä, mitä tarvitaan, jotta yhteisö pysyy siistinä ja hyödyttää kaikkia omistajia. Vuokralaisesi ei ehkä voi kasvattaa yrttejä ruukuissa terassilla, mutta sinun ei myöskään tarvitse olla huolissasi siitä, että naapurin terassista tulee roskien säilytyspaikka.

Sijoitan mielelläni vuokrakiinteistöihin, joissa on vaatimaton osakehuoneisto- tai asunto-osakeyhtiömaksu (HOA). Yhdistys toimii poliisivoimana, joka estää omistajia laiminlyömästä omaisuuttaan ja hillitsee asukkaiden huonoa käytöstä. Tämä auttaa ylläpitämään asuntojen arvoja ja tekee kiinteistöstä houkuttelevan, mikä on tärkeää riippumatta siitä, etsinkö uusia vuokralaisia vai haluanko myydä kiinteistön.

Sijoittaminen osakehuoneistoihin Miinukset

Naapurit käyttäytyvät huonosti

Missä tahansa yhteisössä on naapureita. Sinulla voi olla naapureita yläpuolellasi, vieressäsi ja alapuolellasi. On hyvin mahdollista, että jossain vaiheessa omistusoikeutesi aikana sinulle tai vuokralaisellesi tulee naapuri, jonka toivot, ettet olisi muuttanut sinne. Jos naapurit ovat epätoivottavia asua vieressä, sinun voi olla vaikea pitää vuokralainen tyytyväisenä. Tämä voi johtaa toivottua suurempiin tyhjiin asuntoihin ja jatkuvaan vuokralaisen vaihtuvuuteen.

Omistajana joudut todennäköisesti henkilökohtaisesti käsittelemään naapureiden kanssa syntyneitä epäkohtia, mikä voi olla turhauttavaa ja aikaa vievää. Kaikki omistajat eivät ole vastuuntuntoisia ja huomaavaisia.

Esimmäisessä omistamassani kerrostaloasunnossa huomasin, että makuuhuoneen komeron katossa oli vesivahinko. Syyksi osoittautui ilmastointilaitteen vuoto minun yläpuolella olevassa yksikössä. Asunto-osakeyhtiö ei tehnyt mitään auttaakseen minua ratkaisemaan ongelmaa. Jouduin haastamaan omistajan oikeuteen saadakseni korvauksen korjauskustannuksistani. Putkimieheni antoi minulle kirjallisen vahvistuksen siitä, että yksikköni vaurioituminen johtui heidän ilmastointilaitteestaan (joka on suoraan ilmeisen vuodon yläpuolella), mutta hävisin silti oikeudessa. Heidän putkimiesystävänsä kiisti ilmeisen asian, ja oikeus asettui heidän puolelleen. Jäin maksamaan homekorjauksen ja kipsilevyn korjauksen kustannukset.

Asunto-osakeyhtiövastikkeiden ja/tai erityismaksujen korottaminen

Asunto-osakeyhtiövastikkeet nousevat yleensä muutaman vuoden välein inflaatiokustannusten myötä. Kuukausimaksujen lisäksi saatat joutua maksamaan kalliin kertaluonteisen ”erityismaksun”. Arvio on lisämaksu, joka peritään jokaiselta omistajalta erityistä hanketta, kuten parkkipaikan päällystämistä, varten. Jos et ole varautunut kasvaviin maksuihin, voit joutua tilanteeseen, jossa sinulla ei ole varaa asunto-osakeyhtiön maksuihin tai erityismaksuun.

Taloudellisen huonon hallinnon mahdollisuus

Asunto-osakeyhtiöitä hallinnoi yhdistyksen hallitus, johon kuuluu usein yhteisön asunto-osakeyhtiön omistajia, jotka työskentelevät vapaaehtoisesti tai jotka valitaan vaaleilla. Tyypillisesti sijoittajaryhmä omistaa omistusasuntorakennukset ja palkkaa kiinteistönhoitoyhtiön hallinnoimaan omistusasuntomaksujen perintää ja hoitamaan yhteisöä. Osavaltioiden hallitukset edellyttävät, että asunto-osakeyhtiöt laativat ja noudattavat lakisääteisiä hallintoasiakirjoja, kuten sääntöjä ja yhtiöjärjestystä. Silti on olemassa riski, että asunto-osakeyhtiö voi hallinnoida varoja väärin ja jopa ajautua maksukyvyttömäksi.

Omaisuuden huonon hoidon mahdollisuus

Jos asunto-osakeyhtiö hoitaa yhteisiä alueita huonosti, se voi heijastua huonosti koko yhteisöön. Omistajana luotat siihen, että he tekevät sen, mitä he sanovat tekevänsä ylläpitääkseen kiinteistösi estetiikkaa ja arvoa. Heidän toimettomuutensa tarvittavien päivitysten tekemisessä ja rakennuksen ja yhteisön asianmukaisessa hoidossa voi vaikuttaa kielteisesti kiinteistösi arvostukseen pitkällä aikavälillä ja karkottaa laadukkaat vuokralaiset pois halusta vuokrata yksikkösi.

Asunto-osakeyhtiön säännöt voivat rajoittaa vapauttasi

Useimmat asunto-osakeyhtiöt rajoittavat vuokrattavien yksiköiden määrää. Jos raja on jo täyttynyt, et voi vuokrata kiinteistöäsi. Ja asunto-osakeyhtiö todennäköisesti rajoittaa asukkaiden määrää, vuokrasopimuksen pituutta ja muita rajoituksia, jotka koskevat asuntosi käyttöä. Nämä käytännöt säilyttävät yhteisöllisyyden ja estävät kiinteistöä muuttumasta pikemminkin kerrostaloksi kuin omistusasuntoyhteisöksi. Varmista, että voit vuokrata osakehuoneiston ennen ostoa, ja varmista, että sinä ja vuokralaisesi pystytte noudattamaan osakehuoneiston vaatimuksia vuokrakohteena.

Myynti voi kestää kauemmin

Osakeasunnon ostajia voi olla vähemmän kuin omakotitalojen ostajia. Joten kun on aika myydä, saatat joutua odottamaan pidempiä myyntipäiviä. Mutta taas kaikki riippuu sijainnista. Kuumilla alueilla sijaitsevia asuntoja myydään nopeammin kuin taloja.

Pitäisikö sinun siis ostaa asunto?

Lue kaikki hallinnolliset asiakirjat huolellisesti ennen kuin teet tarjouksen osakehuoneistosta. Ja keskustele muutaman naapurin kanssa. He kertovat sinulle, kuinka hyvin asunto-osakeyhtiö hoitaa yhteisöä, ja kertovat sisäpiirin tietoa siitä, millaista on asua rakennuksessa.

Ja kuten minkä tahansa harkitsemasi kiinteistösijoitusasunnon kohdalla, tarkista, että vuokra kattaa asunto-osakeyhtiön maksun sekä kaikki muut vuokra-asunnon omistamiseen ja hallintaan liittyvät kustannukset.

Jos haluat pysyä varmalla puolella, mutta silti saada jalat märiksi kiinteistömaailmassa, harkitse joukkorahoitusta, jota pidetään turvallisempana sijoituksena. Esimerkiksi Crowdstreet tarjoaa suoran pääsyn tiettyihin kiinteistösijoitusmahdollisuuksiin, ja sillä on laaja valikoima sekä oman että vieraan pääoman ehtoisia sijoituskohteita, jotka on valittu tiukkojen standardien mukaan.