Tämä on toinen osa Great Mall of the Great Plainsia käsittelevästä seitsemänosaisesta sarjasta. Lue osat yksi, kolme, neljä, viisi ja kuusi.
Ilmakuva tontista, jolla Great Mall of the Great Plainsin ostoskeskus lopulta sijaitsisi, 1991.
Jos olet lukenut Romeo ja Julia -kirjan, muistat varmaan klassisen repliikin: ”Kauppakeskus millä tahansa muulla nimellä tuoksuisi yhtä makealta”. Tuo ei ole ihan se repliikki, mutta jotain sen suuntaista se on. Joka tapauksessa minun on oletettava, että tuo lause oli kaikkien mielessä lokakuussa 1992, kun Jordon Perlmutter & Co. ilmoitti, että he rakentaisivat yhdessä Washington D.C.:ssä toimivan Petrie Dierman Kughnin kanssa yksikerroksisen, 1 000 000 neliömetrin suuruisen outlet-ostoskeskuksen Olatheen. He aikoivat ostaa pian Olathe-Santa Fe Partnership -yhtiöltä vielä kolmekymmentäneljä hehtaaria maata. Rakennustyöt oli tarkoitus aloittaa syksyllä 1993, ja ostoskeskus avattaisiin keväällä 1995. Kauppakeskuksessa olisi korkealuokkaisten tavaratalojen outlet-myymälöitä, seitsemästä yhdeksään ankkuriyritystä, alennusmyymälöitä, ruokapaikka ja mahdollisesti myös elokuvateatteri. Vuokralaisia ei ollut vielä allekirjoitettu, mutta rakennuttajat olivat optimistisia.
Ja ostoskeskuksen nimi? ”Southpark Plaza” oli ulkona. Nyt siitä tulisi (trumpettifanfaari) The Great Mall of the Great Plains.
Vuoteen 1992 mennessä, muutaman vaisun talousvuoden jälkeen, amerikkalaiset ostajat kerääntyivät outlet-ostoskeskuksiin. Lawrence Riverfront Plaza Factory Outlet oli avattu vuonna 1990, ja se menestyi niin hyvin, että toinen yritys rakensi outlet-ostoskeskuksen periaatteessa aivan joen toiselle puolelle 90-luvun alussa. Ympäri maata outlet-ostoskeskukset olivat valopilkku muuten sameassa vähittäiskaupan ilmapiirissä. Tavallisia kauppakeskuksia pidettiin yleisesti ottaen ylibuustattuina, ja tuohon aikaan oli järkevää, että rakennuttajat ja Olathe panostivat outlet-kauppakeskukseen, vaikka sen sijoittaminen niin lähelle tiheään asuttua aluetta olikin epätavanomaista.
Aikaan oli olemassa ”herkkyysesteeksi” kutsuttu kirjoittamaton sääntö, joka esti outlet-kauppakeskuksia rakentamasta 40 kilometrin etäisyydelle paikkakunnista, joissa oli tavanomaisia tavarataloja, koska outletit voisivat mahdollisesti myydä samoja kauppatavaroita paljon halvemmalla. (Ainakin he halusivat saada sinut ajamaan sen perässä!) Mutta jos se olikin epäsovinnaista tuohon aikaan, näyttää siltä, että vähittäiskaupan normi oli murentumassa, sillä kun Great Mall -ostoskeskusta esiteltiin, Kansas Cityssä, Kansasissa (vain parinkymmenen kilometrin etäisyydellä) sijaitsevan heikossa kunnossa olevan Indian Springsin ostoskeskuksen omistajat harkitsivat ostoskeskuksensa muuttamista outlet-ostoskeskukseksi.
Tällä kertaa Great Mallin kehittäjät pyysivät 85 miljoonan dollarin suuruisia teollisuustulojen joukkovelkakirjalainoja (jotka tekisivät heistä oikeutettuja verohelpotuksiin Kansasin lain mukaan) ja 50 prosentin kiinteistöverohelpotuksia kymmeneksi vuodeksi. He sanoivat, että kiinteistöverokannustimet auttaisivat heitä saamaan vuokralaisia, ja he eivät voineet viimeistellä hankkeen lisärahoitusta, ennen kuin puolet vuokralaisista oli antanut sitoumuksensa.
Kaupungin raportin mukaan ostoskeskuksen oli määrä tuottaa Olathen kiinteistöveroja 2,7 miljoonaa dollaria vuodessa (ilman verohelpotuksia). Sen voitaisiin odottaa tuottavan jopa 207 miljoonan dollarin vähittäismyynnin vuosittain ja työllistävän 1 800 ihmistä. Muualla outlet-ostoskeskukset olivat olleet suosittuja matkailijoiden keskuudessa, ja Great Mallin alusta lähtien kaikki osapuolet näyttävät tunnustaneen, että matkailijoiden houkutteleminen oli olennainen osa ostoskeskuksen menestysstrategiaa. Raportissa arvioitiin, että puolet ostoskeskuksen myynnistä suuntautuisi Johnsonin piirikunnan ulkopuolella asuville ihmisille, vaikka rakennuttajat kertoivat KC Star -lehdelle, että pelkästään Kansas Cityn alueen kahden miljoonan asukkaan pitäisi synnyttää tarpeeksi liiketoimintaa ylläpitääkseen ostoskeskusta.
Joulukuussa Olathen kaupunginvaltuusto äänesti yksimielisesti 85 miljoonan dollarin suuruisten teollisuustulojen joukkovelkakirjalainojen ja kiinteistöveronalennuksen hyväksymisen puolesta. Asiassa oli kuitenkin juju. Kaupunginvaltuusto sisällytti sopimukseen tulossopimuksen, jonka mukaan jos ostoskeskus ei tuottaisi tiettyä määrää liikevaihtoverotuloja, kaupunki saisi lopettaa kiinteistöveron alennuksen tai vähentää sitä. He myös vaativat, että rakennuttajien oli avattava ostoskeskus vuoteen 1996 mennessä, jotta he eivät menettäisi ainakin vuoden verohelpotusta.
Jotkut kansalaiset, toimittajat ja ympäröivien kaupunkien virkamiehet arvostelivat verokannustimia vaihtelevasti ja sanoivat, että ne huijaavat asukkaita, koska ne pienentävät rahamäärää, joka olisi voitu käyttää julkisiin palveluihin. Väitettiin myös, että Olathen nykyiset vähittäiskauppiaat, jotka maksoivat täyden kiinteistöveron, olisivat nyt epäoikeudenmukaisesti epäedullisessa asemassa kilpaillessaan ostoskeskuksen kanssa. Kourallinen ympäröivien kaupunkien virkamiehiä esitti kritiikkiä siitä, että tämä tarkoitti sitä, että heidän olisi luultavasti myös alettava tarjota suurempia verokannustimia houkutellakseen yrityksiä tänne, ja oli lievää huolta siitä, että he menettäisivät liikevaihtoverotuloja, kun olatheilaiset alkaisivat shoppailla enemmän omassa kaupungissaan (mikä oli Olathen kannalta ostoskeskuksen pääpointti).
Kannattajat kuitenkin huomauttivat, etteivät asukkaat hyötyisi lainkaan, jos ostoskeskusta ei rakennettaisi. KC Star -lehdessä Charley Vogtia Olathen kauppakamarista siteerattiin sanomalla: ”50 prosenttia jostakin on paljon parempi kuin 100 prosenttia ei mitään”. Monet olathelaiset olivat tyytyväisiä myös siksi, että jos verovapautukset takaisivat ostoskeskuksen ja ostoskeskus maksaisi kaupungille, asunnonomistajien verotaakka pienenisi. Kukaan muu kuin Olathen pormestari Jacob F. Ruf otti kantaa asiaan ja kirjoitti KC Star -lehteen puolustaakseen päätöstä ja antaakseen optimistisia lukuja. Hän sanoi, että Olathen kaupunki oli harkinnut huolellisesti ostoskeskusinvestointia ja uskoi, että se olisi hyväksi Olathelle, Johnsonin piirikunnalle ja koko pääkaupunkiseudulle.
Seuraavassa kuussa (tammikuussa 1993) KC Star kertoi, että Kansasin edustajat keskustelivat verovähennysmenettelyjen tarkistamisesta. Koulujen osavaltion laajuinen myllyvero antoi ”verotusyksiköille” (kuten kaupungeille) mahdollisuuden myöntää verohelpotuksia vaikuttamatta niiden paikallisiin kouluihin, koska rahat korvattaisiin muualla osavaltiossa. Lainsäätäjät toivoivat muuttavansa tätä, jotta tilivelvollisuus palautettaisiin ja asiat olisivat oikeudenmukaisempia koko Kansasissa.
Samana kuukautena Aetna Life Insurance Co., joka omisti Indian Springsin ostoskeskuksen, keskusteli ostoskeskuksensa laajentamisesta ja sen uudelleenmäärittelystä outlet-keskukseksi nimeltä The Great Plains Marketplace. Kansas Cityn, Kansasin pormestari Joe Steineger ilmoitti nimenomaan toiveensa saada hanke käyntiin ennen Olathen Great Mallia, koska alue ei luultavasti kestäisi kahta outlet-keskusta. Indian Springsin ja Great Mallin välinen kilpajuoksu jatkui koko vuoden 1993 ajan.
Suuresta ostoskeskuksesta nousi aaltoja heti sen alkumetreillä. Kauppakeskus ei ollut vailla kiistoja, mutta kaupungin virkamiesten mielestä se oli riskin arvoinen. Miljoonia dollareita lähti Olathesta joka vuosi, kun asukkaat lähtivät muihin kaupunkeihin ostoksille. Ostoskeskuksen vuotuiset liikevaihtoverotulot kasvoivat 50 prosenttia, 4 miljoonasta 6 miljoonaan dollariin. Tällaiset tulot auttaisivat enimmäkseen asuinalueilla sijaitsevaa kaupunkia alentamaan asunnonomistajien kiinteistöverotaakkaa ja tekisivät Olathesta entistäkin houkuttelevamman paikan asua. Lisäksi monet kaupungin virkamiehet toivoivat, että Great Mall -ostoskeskus antaisi Olathelle identiteetin ja tekisi siitä matkakohteen Kansas Cityn alueella ja sen ulkopuolella.
Tammikuussa 1994 Great Mall -ostoskeskuksen kehittäjät julkaisivat osittaisen vuokralaisluettelon vähittäiskauppiaista, jotka he olivat onnistuneet hankkimaan. Ankkurit olivat SuperSports USA, Linens N Things, Marshalls, Service Merchandise ja Fun Factory (pelihalli). Pienempiä kauppoja olivat Ballard Sports Outlet, Benetton Outlet, Book Warehouse, Claire’s Boutique Outlet, Famous Footwear ja No Nonsense Outlet. Ja koska ostoskeskus ei olisi ostoskeskus ilman pikaruokaa ja makeisia, ostoskeskuksessa olisi myös Mr. Bulky -myymälä, Auntie Anne’s Pretzels, Blue Chip Cookies, Rocky Mountain Chocolate Factory ja Sbarro. Monet näistä liikkeistä olivat uusia Kansas Cityn alueella, mikä hälvensi joitakin pelkoja siitä, että ostoskeskus kannibalisoisi jo olemassa olevia kauppoja.
Osittaisen vuokralaisluettelon lisäksi rakennuttajat ilmoittivat, että uusin suunnitelma ostoskeskuksesta oli, että se olisi 1,2 miljoonan neliömetrin kokoinen (saman verran kuin läheinen Oak Park Mall -ostoskeskus, joka ei ollut vielä lisännyt siihen Nordstrom-tavarataloaan) ja että siinä olisi 175 liikettä. Sen odotettiin nyt työllistävän noin 1 900 ihmistä, ja se saisi toivottavasti edelleen nauttia aiemmin mainitusta 207 miljoonan dollarin vuosittaisesta myynnistä.
Kaksi päivää myöhemmin Aetna Life Insurance Co. ilmoitti luopuvansa suunnitelmistaan Indian Springsin ostoskeskuksen uudistamiseksi.
Kesään mennessä 151st St:n ja I-35:n risteysalueen rakentaminen oli alkanut, ja katu-, viemäri- ja vesijohtohankkeet kauppakeskuksen tontilla olivat meneillään. Joidenkin kaavamuutosten jälkeen kaavoitus oli suunniteltu tehtäväksi syksyllä, ja ostoskeskuksen odotettiin avautuvan puolitoista vuotta myöhemmin keväällä 1996. Kauppakeskuksen rakentamisen kokonaiskustannuksiksi arvioitiin 85 miljoonaa dollaria.
Risteys valmistui marraskuussa, seitsemän kuukautta ennen aikataulua. Risteyksen odotettiin avaavan Olathelle taloudellisen portin, samanlaisen kuin 119th:n ja I-35:n risteyksessä, ei vain ostoskeskukselle, vaan myös kaikenlaisille muille taloudellisille mahdollisuuksille. Se paransi myös Olathen lääketieteellisen keskuksen saavutettavuutta. Yksi suosikkiasioistani, jonka löysin Great Mall -ostoskeskusta tutkiessani, oli John C. Pattersonin 30. marraskuuta julkaistussa KC Star -artikkelissa, jossa kerrottiin yksityiskohtaisesti risteyksen avaamisen juhlallisuuksista: ”Kaksi koulubussia täynnä yritysjohtajia ja useita hallituksen virkamiehiä ylitti 151st Streetin risteyksen tiistaina juhliakseen 28,5 miljoonan dollarin arvoisen liittymän virallista avaamista.” Juhlista puheen ollen!
Kiitos, että luit tämän Great Mall of the Great Plainsin historian. Toivottavasti nautitte sen lukemisesta yhtä paljon kuin minä nautin sen tutkimisesta ja kirjoittamisesta. Haluan kiittää kaikkia Kansas City Starin, Kansas City Business Journalin ja The Olathe Newsin toimittajia, joiden kovasta työstä ammensin. Haluan kiittää myös kaikkia, jotka toimittivat kuvia ja/tai anekdootteja. Erityiskiitokset Bryanille tutkimusvihjeistä ja lukemattomista tunneista, jotka hän vietti kanssani ostoskeskuksia kierrellen. Ja lopuksi kiitokset kaikille ihmisille, jotka tekivät ostoskeskuksen mahdolliseksi, ja kaikille, jotka työskentelivät ja shoppailivat ostoskeskuksessa ja tekivät siitä sen, mitä se oli aivan liian lyhyen olemassaolonsa aikana. Jos sinulla on muistoja ostoskeskuksesta, jotka haluaisit jakaa kanssamme, jätä meille kommentti tai lähetä minulle sähköpostia osoitteeseen [email protected]. Jos sinulla on myös kuvia ostoskeskuksesta, jotka haluaisit jakaa, lähetä ne minulle!
-Mike Keller, Johnson County Library