Hylättyjen vuokrasopimusten osalta vuokranantajat voivat olla hämmentyneitä siitä, miten edetä, ja säännöt siitä, mitä voit ja mitä et voi tehdä, vaihtelevat osavaltioittain.
Jossain vaiheessa vuokranantajana kohtaat tyhjän tai puoliksi tyhjän yksikön ja ihmettelet, missä vuokralaisesi on.
Ehkä se johtuu ehkä siitä, että annoit vuokralaiselle tiedoksi häätöilmoituksen ja luulet hänen muuttaneen yöllä pois välttääkseen jatkotoimet. Tai toinen mahdollisuus on, että vuokralainen yksinkertaisesti halusi ulos vuokrasopimuksesta ja vuokra-asunnosta ja vain rikkoi sen.
Törmäsimme hiljattain erääseen NYC:n alueen isännöitsijään, jolla oli hyvin mielenkiintoinen tarina.
Hänen entinen vuokralaisensa kuoli ja hänen poikansa otti vuokrasopimuksen haltuunsa. Poika menehtyi ja kysymys, jonka Cory löysi itseltään: ”Mitä teen entisen vuokralaiseni tuhkille?”
Kuuntele, kun Cory kertoo tarinansa, minkä jälkeen Steve kertoo, mitä sinun on tiedettävä hylätyistä kiinteistöistä.
Jos sinulla on kysymys, joka liittyy vuokranantajana tai vuokralaisena olemiseen, kuulisimme sen mielellämme.
Osaamme esitellä kysymyksesi viikoittaisessa podcastissamme, jätä vain viesti alle.
Voit tilata ”RentPrep for Landlords” -podcastin pysyäksesi ajan tasalla vuokranantajien tarinoista ja koulutuksesta.
Tilaus: iTunes | Android | Google Play | Stitcher | TuneIn | RSS
Mutta palatakseni aiheeseen…
Sinulla on nyt se, minkä luulet voivan olla hylätty vuokrakiinteistö. Eteneminen ikään kuin vuokralainen olisi jo kauan sitten lähtenyt, voi kuitenkin olla sinulle kallis virhe. Kun kyse on hylätyistä vuokra-asunnoista, sinun on vältettävä 3 suurinta virhettä, joita vuokranantajat voivat tehdä, jotta asiat pysyvät laillisina vuokra-asuntojesi takaisinperinnässä.
Virhe nro 1: Oletetaan, että se on hylätty, vaikka se ei olekaan
Joskus on ilmeistä, kun vuokralainen hylkää kiinteistön, kuten esimerkiksi silloin, kun hän muuttaa pois yöllä ja jättää sinulle lapun ja kiinteistön täynnä roskia. Toisinaan taas voi olla vaikea sanoa, onko vuokralainen hylännyt vuokra-asunnon. Kiireessään luovuttaa vuokra-asunto ja päästä eroon huonosta vuokralaisesta jotkut vuokranantajat saattavat erehtyä olettamaan, että asunto on hylätty, vaikka se ei todellisuudessa ole.
Jos olet epävarma siitä, onko vuokralainen todella hylännyt asunnon, etsi vastaukset seuraaviin kysymyksiin:
- Onko vuokralainen myöhässä vuokranmaksussa? Monet osavaltiot eivät pidä vuokraa hylättynä, jos vuokra on maksamatta.
- Ovatko yleishyödylliset palvelut suljettu? Nopea soitto yleishyödylliseen laitokseen antaa sinulle tämän tiedon, mutta tämäkin voi olla sattuma maksamatta jättämisestä eikä välttämättä hylkäämisestä.
- Onko vuokrayksikköön jäänyt mitään, kuten huonekaluja tai vaatteita? Jos sinne on jätetty arvokkaita esineitä, se on epätodennäköisemmin hylätty kuin jos sieltä löytyy roskia tai mätänevää ruokaa.
- Huomasivatko naapurit mitään merkittävää? Jos muut näkivät muuttoauton kiinteistön luona toissapäivänä tai vuokralainen kertoi heille lähtevänsä, se auttaa vahvistamaan muita todisteita hylkäämisestä.
- Onko postiin toimitettu osoitteenmuutos? Nopea käynti paikallisessa postitoimistossa auttaa selvittämään asian.
- Mitä vuokralaisen hätäyhteystiedoissa lukee? Sinun on otettava yhteyttä vuokralaisen hätäyhteyshenkilöihin, jotta näet, onko heillä mitään tietoa vuokralaisen poissaolosta.
Mikään yksittäinen tekijä ei ole ratkaiseva – sen sijaan sinun on otettava huomioon useita asioita, ennen kuin voit päätellä, että kiinteistö on hylätty. On hieno raja sen välillä, onko vuokralainen hylännyt kiinteistön vai onko hän vain ollut poissa jonkin aikaa. Epätavalliset olosuhteet, kuten pidempi loma tai työmatka, sairaalassa oleskelu tai jopa vankila-aika, voivat saada sen näyttämään siltä, että vuokralainen on hylännyt kiinteistön, vaikka juridisesti hänellä on se edelleen hallussaan, kunhan hän ei ole rikkonut vuokrasopimusehtoja.
Virhe #2. Henkilökohtaisen omaisuuden hävittäminen
Kun vuokralaiset lähtevät kiireellä, olipa kyse sitten häätömenettelystä tai muusta syystä, he usein jättävät jälkeensä henkilökohtaista omaisuutta. Vaikka olisitkin todennut, että vuokra-asunto on todellakin hylätty, sinun on silti käytettävä jonkin verran aikaa ja vaivaa vuokralaisen omaisuuden käsittelyyn. Uudet vuokranantajat saattavat virheellisesti pitää hylättyä omaisuutta omana omaisuutenaan ja pitää sen itsellään tai yrittää myydä sen saadakseen menetetyt tulot takaisin. Tämä on kuitenkin laitonta, ellei sitä tehdä asianmukaisesti.
Vaikka eri osavaltioissa on erilaisia vaatimuksia, yleisesti ottaen vuokranantajan on säilytettävä vuokralaisen henkilökohtaista omaisuutta jonkin aikaa ja käytettävä kohtuullista huolellisuutta pitääkseen sen turvassa vahingoittumiselta tai varastamiselta. Vaikka tämä tuntuukin oudolta – huolehtia entisen vuokralaisen hylkäämästä roinasta – lait ovat melko selviä siitä, että ainakin määrätyn ajan vuokranantaja on vastuussa kyseisestä omaisuudesta.
Tässä muutamia esimerkkejä eri osavaltioista eri puolilta maata siitä, miten vuokralaisen jälkeensä jättämän henkilökohtaisen omaisuuden kanssa on meneteltävä:
- Kaliforniassa vaaditaan, että vuokranantajien on siirrettävä omaisuus pois ja varastoitava se turvallisesti, ja sen jälkeen toimitettava entiselle vuokralaiselle, jos mahdollista, samoin kuin mahdollisille yhteystahoilleen, ilmoitus, joka antaa vuokralaiselle 18 päivän määräajan vaatia omaisuuttaan. Vuokralaisen on maksettava vuokranantajalle kohtuulliset varastointikustannukset ennen omaisuuden takaisin saamista. Jos omaisuutta ei haeta ja sen arvo on alle 300 dollaria, vuokranantaja voi pitää sen tai hävittää sen. Jos omaisuuden arvo on yli 300 dollaria, se on myytävä julkisella tarjouskilpailulla.
- Kansasin vuokranantajien on säilytettävä omaisuutta 30 päivän ajan ja vähintään 15 päivää ennen myyntiä tai hävittämistä yritettävä ilmoittaa asiasta vuokralaiselle. Toisin kuin useimmissa muissa osavaltioissa, joissa ilmoitus on lähetettävä postitse tai toimitettava henkilökohtaisesti, Kansasin laki edellyttää, että vuokranantajat julkaisevat ilmoituksen paikallisessa sanomalehdessä. Seitsemän päivän kuluttua julkaisemisesta vuokranantajan on postitettava kopio julkaistusta ilmoituksesta vuokralaisen viimeiseen tunnettuun osoitteeseen. Kaikki myynnistä saatavat tulot menevät vuokranantajalle.
- Pohjois-Carolinan laki edellyttää, että vuokranantajien on säilytettävä hylättyä omaisuutta piirikunnan varastossa 10 päivän ajan, minkä jälkeen vuokranantaja voi myydä, pitää, lahjoittaa tai hävittää omaisuuden. Jos vuokranantaja päättää myydä hylätyn omaisuuden, hänen on lähetettävä kirjallinen ilmoitus vähintään 7 päivää etukäteen vuokralaisen viimeiseen tunnettuun osoitteeseen. Tuotot menevät ensin vuokranantajalle vuokralaisen jäljellä olevien kustannusten korvaamiseksi ja loput menevät piirikunnalle.
Virhe nro 3. Prosessin dokumentoinnin laiminlyönti
Vaikka he ovat kattaneet kaikki perusteet arvioidessaan, että vuokra-asunto on hylätty, ja he ovat hävittäneet asianmukaisesti kaikki entisen vuokralaisen tavarat, monet vuokranantajat tekevät sen virheen, että he eivät dokumentoi hylättyjen vuokra-asuntojen takaisinperintäprosessia. Jos teet väärän päätöksen ja joudut kohtaamaan vuokralaisen esittämän perusteettoman lukitusvaatimuksen, sinulla on oltava todisteet puolellasi oikeudessa osoittaaksesi, miksi teit juuri sen päätöksen, jonka teit.
Tässä on joitain asioita, joita sinun on tehtävä, jotta voit dokumentoida asianmukaisesti löytöprosessisi hylätyn vuokra-asunnon takaisinperinnässä:
- Ota kuvia kiinteistöstä, mukaan lukien tapaukset, joissa näyttää siltä, että vuokralainen on hylännyt sen, kuten mätänevä ruoka jääkaapissa, huonekalujen puuttuminen, hylätyt lemmikkieläimet, hoitamaton nurmikko ja niin edelleen.
- Kirjoita ylös naapureiden tai vuokralaisen hätäyhteyshenkilöiden haastattelujen nimet, kellonajat ja päivämäärät sekä yhteenveto keskustelusta.
- Kerää kaikki yleishyödyllisiltä laitoksilta saamasi asiakirjat sulkemisista.
- Säilytä jäljennökset kaikista virallisista ilmoituksista, jotka lähetät vuokralaiselle viimeiseen tiedossa olevaan osoitteeseen tai vuokralaisen työpaikalle osoittaaksesi yhteydenpitoyrityksesi.
- Dokumentoi jäljelle jääneen omaisuuden muutosta ja säilytyksestä aiheutuneet kustannukset kuittien tai laskujen avulla.
Hylätyn asunnon avain
Jos asuntosi on hylätty, mutta avainta ei löydy, sinun kannattaa vaihtaa lukot mahdollisimman pian. Kwikset valmistaa lukkoja, jotka on helppo avata uudelleen Smart Key -tekniikan avulla. Varmista vain, että otat asunnon täyden hallinnan takaisin ennen lukkojen uudelleen avaamista.
Loppusana
Yleisesti kun vuokralainen hylkää vuokra-asunnon, hän ei aio palata takaisin, mutta on ollut liian monta tapausta, joissa innokas tai tietämätön vuokranantaja on toiminut liian nopeasti ja lain ulkopuolella ja tehnyt näitä kriittisiä virheitä. Kun olet epävarma, ota yhteyttä asianajajaan, joka on erikoistunut vuokranantaja/vuokralainen -asioihin, ja varmista, että etenet siten, että yksikkö on mahdollisimman vähän aikaa tyhjillään tinkimättä osavaltiosi lakien noudattamisesta.
Onko vuokralainen koskaan hylännyt vuokra-asuntosi? Mihin toimiin ryhdyit varmistaaksesi, että noudatit kaikkia lakisääteisiä vaatimuksia? Jaa tämä artikkeli ja kerro mielipiteesi alla olevassa kommenttiosiossa.
Jatkotoimenpiteet:
Olet mitä todennäköisimmin etsimässä uutta vuokralaista lähiaikoina.
Nyt on täydellinen aika tutustua vuokralaisen seulontaan.
Siten sinulla on paremmat tiedot, joiden perusteella voit tehdä päätöksiä seuraavaa vuokralaista valittaessasi.