3. Split Treatment Transaction: Osa §121 (asuinpaikka) ja osa §1031 (käytetään liiketoiminnassa tai pidetään sijoitustarkoituksessa)
- Jakautetussa käsittelyssä on kyse kiinteistöstä, jota käytetään osittain pääasiallisena asuinpaikkana ja osittain liiketoiminnassa tai pidetään sijoitustarkoituksessa;
- Verovelvollisen ja hänen veroneuvojansa on jaettava pääasiallisena asuntona käytetty osa §121:n mukaista verovapautusta varten ja jäljelle jäävä osa §1031:n mukaista lykkäystä varten;
- Verovelvollinen voi saada myyntituoton suoraan kaupantekotapahtuman pääasiallisena asuntona käytetyn osuuden sulkemisesta;
- Verovelvollisella on oltava QI-asiamies (QI-instituutti), joka vastaa liiketoimen §1031-vaihtoa (esim.QI saa liiketoimintaan tai investointeihin tarkoitetun osan myyntituloista ja QI hankkii samankaltaisen korvaavan omaisuuden §1031-vaihtosääntöjen ja -vaatimusten mukaisesti. Verovelvollisen on täytettävä kaikki muut §1031-vaihdon edellyttämät vaatimukset.
Esimerkki: Verovelvollinen omistaa neljän asunnon kiinteistön, josta hän on vuokrannut kolme yksikköä viimeisten neljän vuoden aikana (§1031) ja jossa hän on myös asunut viimeisten neljän vuoden aikana pääasiallisena asuntonaan (§121) jäljelle jäävässä yksikössä (joka täyttää §121:n mukaisen vaatimuksen, jonka mukaan hänen on pitänyt käyttää sitä pääasiallisena asuntonaan vähintään kahden viimeisen viiden vuoden aikana). Kiinteistö myydään ostajalle, ja veronmaksaja saa myynnistä sen osan, joka kohdistuu pääasiallisena asuinpaikkana olevaan osaan (§121), ja hän palkkaa QI:n pitämään hallussaan kolmen vuokrayksikön myynnistä saatua nettotuloa, jotta hän voi toteuttaa 1031-vaihdon samankaltaiseen korvaavaan kiinteistöön.
4. Jaetun kohtelun transaktio: Osa §121 (asuinpaikka) ja osa §1031 (maatila tai tila)
- Jakautetussa käsittelyssä on kyse kiinteistöstä, jota käytetään osittain pääasiallisena asuinpaikkana ja osittain maatilana tai tilana;
- Veronmaksajan ja hänen veroneuvojansa on jaettava pääasiallisena asuinpaikkana käytetty osa §121:n mukaista verovapautusta varten ja jäljelle jäävä maatila- tai tila-osuus §1031:n mukaista lykkäystä varten;
- Veronmaksaja voi saada myyntitulot suoraan kaupan pääasiallista asuinpaikkaa koskevasta osuudesta;
- Veronmaksajalla on oltava QI (QI = QI = QI = QI = QI = QI = QI = QI = QI = QI = QI = QI = QI = QI = QI = QI = QI = QI = QI = QI = Q1.QI saa osan myyntituloista maatilaa tai karjatilaa koskevasta osuudesta, ja QI hankkii samankaltaisen korvaavan omaisuuden §1031-vaihtosääntöjen ja -vaatimusten mukaisesti. Verovelvollisen on täytettävä kaikki muut 1031 §:n mukaisen vaihdon edellytykset.
Esimerkki: Verovelvollinen on omistanut neljän viime vuoden ajan 100 hehtaarin suuruisen maatilan ja asunut kiinteistöllä sijaitsevassa maatilatalossa. Piirikunnan sallima vähimmäispinta-ala ensisijaiselle asunnolle on viisi eekkeriä. Kiinteistö myydään ostajalle, ja veronmaksaja saa myynnistä sen osan, joka kohdistuu pääasunnon osuuteen, pääasuntoon ja viiteen hehtaariin maata (§121), ja hänellä on QI, joka sitoutuu pitämään hallussaan nettotuoton, joka saadaan tilan/maan osuuden, 95 hehtaaria, myynnistä 1031-vaihdolla samankaltaiseksi korvaavaksi kiinteistöksi.
5. Vuokrakiinteistön muuttaminen pääasialliseksi asunnoksi (§1031 muutettu §121:ksi)
Tässä skenaariossa veronmaksajan on pidettävä hallussaan korvaavana omaisuutena hankittua kiinteistöä 1031 §:n mukaisessa vaihdossa tarkoituksenaan alun perin pitää sitä liike- tai sijoitustarkoituksessa. Ihannetapauksessa verovelvollisella olisi oltava tosiseikkoja/olosuhteita ja asiakirjoja, jotka tukevat aikomusta käyttää omaisuutta liiketoiminnassa tai pitää sitä sijoituskäytössä §1031-vaihdon jälkeen. Vaihdon jälkeisen viiden vuoden pitoajan on myös oltava vähintään viisi vuotta. Veronmaksajan on myös käytettävä sitä pääasiallisena asuinpaikkanaan vähintään kahden vuoden ajan viidestä vuodesta, jotta hän voi saada § 121:n mukaisen verovapautuksen. §121:n mukaista verovapautusta vähennetään suhteuttamalla se aika, jonka kiinteistöä käytettiin pääasiallisena asuntona, siihen aikaan, jonka kiinteistöä käytettiin liiketoiminnassa tai sijoituskohteena. Ja lopuksi, kaikki poistot, jotka on tehty sinä aikana, kun kiinteistöä käytettiin liiketoiminnassa tai pidettiin investointitarkoituksessa, jätetään verotuksen ulkopuolelle.
Esimerkki: Verovelvollinen tekee §1031-vaihdon korvaavaan kiinteistöön, jota hän aikoo aluksi pitää sijoituskäytössä, ja kiinteistö on vuokrattu kolmeksi vuodeksi. Verovelvollisen aikomus muuttuu tulevaisuudessa ja hän päättää muuttaa entiseen vuokrakiinteistöön kolmen vuoden vuokrauksen jälkeen ja asua kiinteistössä vielä viisi vuotta pääasiallisena asuntona. Kokonaisomistusaika on kahdeksan vuotta (mikä on yli viiden vuoden vähimmäisomistusajan, joka on tarpeen, kun vuokra-asunto muutetaan pääasialliseksi asunnoksi). Tässä skenaariossa veronmaksaja on oikeutettu 5/8-osaan § 121:n mukaisesta verovapautuksesta, koska hän asui kiinteistössä vain viisi vuotta viimeisten kahdeksan vuoden aikana, eikä kolmen vuoden vuokra-aikana tehtyjä poistoja voida jättää verovapautuksen ulkopuolelle.
6. Pääasiallisen asuinrakennuksen muuttaminen vuokrakiinteistöksi (§ 121:n muuntaminen § 1031:ksi)
Tuloslaskentamenettelyssä (REVUE Procedure) 2005-14 ohjeistetaan § 121:n mukaisen verovapautusmenettelyn (§ 102) ja § 1031:n mukaisen verovapautusmenettelyn (§ 1031) samanaikaista soveltamista veronmaksajien muuttaessa pääasiallisen asuinrakennuksen vuokrakiinteistöksi. Tässä tapauksessa veronmaksajan on täytettävä §121:n vaatimukset ja asuttava kiinteistössä kahden viimeisen viiden vuoden aikana ennen kuin veronmaksaja muuttaa pääasunnon vuokra-asunnoksi. Veronmaksaja voi vapauttaa pääomavoittoverot §121:n mukaiseen kynnysarvoon asti (250 000 dollaria yksinasuvalle ja 500 000 dollaria naimisissa oleville) – ja suorittaa §1031:n mukaisen lykätyn vaihdon korvaavaan kiinteistöön §1031:n mukaisesti, jota pidetään investointitarkoituksessa tai jota käytetään liiketoiminnassa. Veronmaksaja voi hyötyä sekä §121:n mukaisesta verovapautuksesta että §1031:n mukaisesta veronlykkäyksestä myynnin jäljelle jäävästä osasta, joka ylittää §121:n mukaiset verovapautuksen kynnysarvot.
7. Vuoden 2008 asumistukilain (Housing Assistance Tax Act of 2008) mukaiset kohdentamiset ja rajoitukset
Vuoden 2008 asumistukilaissa (Housing Assistance Act of 2008) käsiteltiin monia kysymyksiä, jotka liittyvät ensisijaisen asuinhuoneiston myynnin voiton verovapauttamiseen §121:n nojalla, mukaan luettuna asuinhuoneiston hallussapitoon käytetyn ajan erottelu hyväksyttyihin ja ei-kiellettyihin hallussapitoajoihin. § 121:n mukainen verovapautus on jaettava sen ajanjakson, jona kiinteistöä käytettiin sijoitusasuntona, ja sen ajanjakson, jona kiinteistöä käytettiin pääasiallisena asuntona, kesken. § 121:n mukaista verovapauden ulkopuolelle jättämistä ei sovelleta voittoon, joka liittyy kvalifioimattomaan pitoaikaan (kun kiinteistöä ei ole käytetty pääasiallisena asuntona).
Pitoaikojen luokittelu joko kvalifioiduksi tai kvalifioimattomaksi on tärkeää. Vuoden 2008 asuntotukilain (Housing Assistance Act of 2008) mukaan mikä tahansa ajanjakso, joka ei ole kvalifioitu pitoaika, määritellään kvalifioimattomaksi pitoajaksi. Hyväksytty pitoaika määritellään seuraavasti:
- Jakso, jolloin veronmaksaja on käyttänyt kiinteistöä pääasiallisena asuntonaan; tai
- Jakso, joka alkaa viiden vuoden kuluttua siitä, kun veronmaksaja on käyttänyt kiinteistöä pääasiallisena asuntonaan, jos kiinteistö myydään tuon viiden vuoden jakson aikana.
Kelpoisuusehdot täyttävään omistusaikaan sisältyy aika, jonka verovelvollinen, verovelvollisen puoliso tai verovelvollisen entinen puoliso käyttää kiinteistöä pääasiallisena asuntona. (Katso: § 121(b)(4)(C)(i))
Yleisesti jakosääntöjä sovelletaan vain ajanjaksoihin, jotka edeltävät muuttamista pääasialliseksi asunnoksi, mutta eivät ajanjaksoihin, jotka seuraavat muuttamista pääasiallisesta asunnosta. Näin ollen, jos yksinasuva veronmaksaja muuttaa pääasiallisen asunnon vuokrakiinteistöksi eikä koskaan muuta sinne takaisin ja täyttää muutoin § 121:ssä säädetyn vaatimuksen, jonka mukaan asunnon omistusajan on oltava kaksi kertaa viidestä vuodesta kaksi kertaa viisi vuotta pidempi kuin viisi vuotta ja täyttää muutoin § 121:ssä säädetyn vaatimuksen, veronmaksaja on oikeutettu saamaan täydet 250 000 Yhdysvaltain dollarin vähennysoikeudet, jos vuokrakiinteistöä ei käytetä. Tätä sääntöä sovelletaan ei-hyväksyttyihin käyttöjaksoihin §121:n viiden vuoden takautumisaikana sen jälkeen, kun kiinteistöä viimeksi käytettiin pääasiallisena asuntona. Jos veronmaksaja siis käytti kiinteistöä pääasiallisena asuntona ensimmäisenä ja toisena vuonna, vuokrasi sen jälkeen kiinteistöä kolmena ja neljäntenä vuonna ja käytti sen jälkeen kiinteistöä pääasiallisena asuntona viidentenä vuonna, sovellettaisiin kohdentamissääntöjä, ja vain kolme viidesosaa (kolme vuotta viidestä) voitosta olisi oikeutettu §121:n mukaiseen verovapautukseen.
Kaikkea veronmaksajaa kehotetaan pyytämään neuvoa verotusneuvonantajalta, jotta hän voi tarkastella omaa erityistilannettansa ja verosäännösten soveltamisen kannalta merkityksellistä tilannettaan.[