Fazer os movimentos certos em cada fase do ciclo do mercado imobiliário

Desde o crash imobiliário em 2007, temos visto uma recuperação dramática na maioria dos mercados. Muitos especialistas estão dizendo que o setor imobiliário é uma bolha que logo vai estourar; eles parecem estar gritando: “Cuidado com o comprador!”. Os especialistas argumentam que, como os ciclos do mercado imobiliário normalmente duram oito anos e nós estamos no nono ano de sucessivos ganhos de preços, uma correção está bem atrasada. As taxas de juros subiram 2,25% desde dezembro de 2008, e muitos podem se perguntar se a festa já acabou. Será este o caso? E como você pode tomar a sua própria decisão informada?

Quando compreendemos os ciclos do mercado, temos uma melhor noção do que fazer com os activos correntes e se devemos ou não comprar mais. Investir sabiamente agora pode ajudar você e eu a maximizar os retornos e evitar acabar debaixo d’água como muitos fizeram em 2006-2007. Vamos cavar no ciclo do mercado imobiliário e aprender a avaliar onde um determinado mercado está no ciclo, e que estratégias usar em cada fase do ciclo.

Quatro Fases

O ciclo do mercado imobiliário consiste em quatro fases. A primeira é a Expansão ou a fase em que ocorre a maior parte do crescimento. Em seguida vem o Equilíbrio ou um tempo de desaceleração e estabilização. A terceira fase é, naturalmente, o Declínio ou a fase em que os valores inevitavelmente caem, às vezes um pouco, às vezes muito. A fase final, então, é a Absorção ou a fase em que os valores de propriedade começam a saltar e a recuperação começa, mas onde o crescimento ainda é lento.

Vejamos cada uma destas fases do ciclo de mercado com mais detalhe. Abaixo, discuto como reconhecer melhor o início de cada fase e dou uma estratégia ou duas para usar durante cada fase.

Fase 1: Identificando um Mercado de Expansão

Mercados imobiliários em expansão são tipicamente áreas com crescimento populacional e de emprego. Incentivos fiscais favoráveis, iniciativas governamentais, políticas de direito ao trabalho e imposto de renda baixo ou nenhum imposto de renda estadual podem levar a benefícios econômicos. Por exemplo, quando as condições são favoráveis num mercado, as empresas podem ter maior probabilidade de se deslocarem para um mercado ou de se expandirem num mercado. As expansões de fábricas e o crescimento de outras infra-estruturas trazem empregos. Mais empregos levam ao crescimento populacional, o que leva a mais licenças de construção, novas subdivisões, novas estradas, escolas e centros comerciais. Um “caminho de crescimento” surge onde certas áreas da cidade se expandem.

Durante a fase de expansão, locais desejáveis mais próximos ao centro da cidade e áreas com casas mais antigas com significado arquitetônico ou histórico podem ver renovação e gentrificação. O inventário das habitações pode tornar-se apertado. Haverá mais compradores do que vendedores e os vendedores verão múltiplas ofertas com preços muitas vezes mais altos do que os preços da lista. O inventário não fica no mercado por muito tempo durante a expansão. Muitas vezes as propriedades são vendidas em dias ou até horas. Os preços sobem durante a expansão e a valorização é forte. Finalmente, construtores com sinais de dólar nos olhos muitas vezes exageram enquanto tentam entrar na ação.

Moves to Make During Expansion

A parte inicial da fase de expansão é o tempo para construir novas casas e casas spec, e para ganhar dinheiro fazendo flips. Durante a última parte da expansão, eu recomendo vender ou de preferência trocar propriedades que foram compradas baixas durante o declínio ou absorção. Depois, com esse dinheiro em mãos, compre em outros mercados que tenham melhor fluxo de caixa e mais espaço para que os preços subam.

Fase 2: Identificando um Mercado em Equilíbrio

Na fase inicial da fase de equilíbrio, muitos novos inventários chegam ao mercado à medida que as pessoas sentem que as coisas estão a abrandar e trabalham para descontar. Há menos compradores à medida que a expansão da empresa e o crescimento do emprego desaceleram com a chegada do equilíbrio. As listas de imóveis começam a envelhecer e ficam no mercado por 90-120 dias ou mais. Os preços começam a cair e os vendedores pagam mais concessões à medida que o mercado começa a favorecer os compradores do que os vendedores. Durante o equilíbrio, os construtores oferecem incentivos e começam a baixar os preços. Novos shopping centers têm vagas e complexos de apartamentos começam a oferecer incentivos.

Moves to Make During Equilibrium

Não fique ganancioso. Se você quer vender e tem bom patrimônio, este é o momento de vender. Você pode precisar vender 10 por cento abaixo do valor de mercado para garantir que você saia antes da enchente de pessoas que inevitavelmente irão cavalgar no mercado em declínio. Para aqueles que querem aumentar suas participações, o equilíbrio é o momento de comprar propriedades fora do mercado de vendedores em dificuldades, onde você ainda pode obter preços que façam sentido.

Fase 3: Identificando um Mercado em Declínio

Uma das formas mais seguras de identificar um mercado em declínio é observar as tendências de emprego. Em declínio, o desemprego aumenta, os empregos são mais difíceis de encontrar, as empresas reduzem a sua força de trabalho. As escolas podem até deixar os professores irem embora à medida que as pessoas se mudam da cidade para outros mercados. Sinais seguros de declínio acabam por se tornar evidentes. Muitas subdivisões, apenas metade construídas, podem sentar-se e crescer excessivamente à medida que os promotores não cumprem e entram em execução hipotecária. Nas últimas partes do declínio, os preços dos imóveis caem significativamente e os inventários da execução da hipoteca saltam. Em declínio, o inventário pode ficar parado por um longo tempo. As ofertas são muito baixas e há espaço para negociação. Os governos locais podem tentar iniciar o mercado instituindo zonas de melhoria e outros incentivos ao desenvolvimento.

Moves to Make During Decline

Se você vendeu durante uma fase anterior do mercado e não reinvestiu em outro mercado, você pode ter dinheiro em mãos. Se assim for, o declínio é o tempo para comprar propriedades com desconto acentuado, especialmente ativos A e B+. Propriedades de classe mais alta irão apreciar mais quando o ressalto chega e o declínio é o melhor momento para obter essas gemas por preços que resultarão em fluxo de caixa durante um mercado em baixa. Deixe os activos B- e C em paz até à fase de absorção. Você também pode querer encontrar complexos de apartamentos durante o declínio. Basta ter certeza de que há demanda de aluguel suficiente e que a perda de população não vai continuar no mercado escolhido se você o fizer.

Fase 4: Identificando um Mercado de Absorção

Absorção começa quando os preços param de cair. O salto torna-se óbvio para muitos investidores apenas quando o inventário de execução de hipoteca começa a tornar-se competitivo novamente. Absorção pode ver o retorno de múltiplas ofertas à medida que os principais REITS e fundos de hedge começam a competir pelo inventário. Os preços aumentam quando as condições de mercado começam a favorecer os vendedores mais uma vez. A absorção vê os empregos começarem a retornar e o desemprego a diminuir. Uma boa maneira de olhar para a absorção é embora tenha sido no início da primavera. Pode ainda haver neve no chão, mas está derretendo, as temperaturas estão aquecendo, mas ainda é um pouco cedo para calções e sandálias.

Moves to Make During Absorption

Absorção é o momento de comprar grandes propriedades de fluxo de caixa como você pode, já que o inventário A e B+ torna-se muito caro para o fluxo de caixa. Foque nas casas C+ e B- que terão altos retornos. Fique em bairros sólidos. Se você aumentar a sua carteira durante a absorção, muitas vezes você irá fluir bem o fluxo de caixa e obter um aumento de valorização mais tarde durante a próxima fase de expansão.

Rembro que todos os imóveis são locais e que tipicamente existem mercados em cada uma das quatro fases do ciclo de mercado em algum lugar em todo o país. Você já ouviu o ditado: “Localização, localização, localização!” Trata-se realmente de comprar baixo e vender alto. À medida que você aprende a identificar as fases do ciclo do mercado e faz os movimentos certos durante cada uma delas, o seu sucesso imobiliário irá aumentar.