Direitos de Squatter na Califórnia

Squatting é quando uma pessoa encontra uma propriedade abandonada ou vaga e se muda sem discutir isso com o proprietário da propriedade. Soa como invasão de propriedade – exceto que às vezes é legal.

Quem é considerado um invasor na Califórnia?

Um invasor é alguém que toma residência num edifício ou área de terreno abandonado, desocupado ou com execução hipotecária. Isto é feito sem permissão legal. A pessoa não é proprietária ou aluga a propriedade que toma posse, mas normalmente está lá sem o conhecimento do proprietário. Apesar disso, é realmente comum e legal ocupar o imóvel nos Estados Unidos.

Não é uma invasão de propriedade?

A intrusão não é necessariamente invasão de propriedade. Enquanto a invasão de propriedade é um delito criminal, a ocupação é geralmente de natureza civil. Ainda assim, o agachamento pode ser tratado como um comportamento criminoso se o proprietário ou proprietário da propriedade tiver estabelecido que o indivíduo em questão não é bem-vindo.

Cutem o seguinte em mente.

1. Squatters ou trespassers podem falsamente afirmar que têm direito à propriedade. Eles podem fazer isso apresentando documentos falsos ou fraudulentos ou provas ao proprietário ou às autoridades policiais. Isto é ilegal. Na Califórnia, no entanto, um invasor não pode ser removido se fornecer documentação que seja de todo convincente.
2. Apesar de os invasores terem direitos em geral, eles podem ser presos como invasores criminosos se não preencherem os requisitos para a posse adversa.
3. Muitos sem-abrigo aproveitam-se dos direitos dos ocupantes para obterem a propriedade de uma propriedade sem pagar renda ou hipoteca.

Excepção à regra:

• Se uma pessoa embeleza (planta flores, remove detritos, ou faz melhorias) propriedade residencial ou industrial desocupada ou abandonada, ela poderia possivelmente evitar a acusação por invasão de propriedade.
• Em caso de emergência, alguém que aceda ao imóvel sem autorização pode estar isento de invasão.
• O imóvel não deve estar em uso ou já ocupado para que os ocupantes iniciem uma reclamação de posse adversa.

E os inquilinos de Holdover?

Os inquilinos de Holdover (também referidos como inquilinos em sofrimento) são inquilinos que permanecem no imóvel após o término do arrendamento. Se o inquilino optar por permanecer, é responsável por continuar a pagar a renda à taxa e termos existentes. Se o senhorio optar, pode continuar a aceitar a renda sem se preocupar com a legalidade da ocupação.

No entanto, se um inquilino que se mantém no imóvel não sair após uma notificação para sair (ou uma notificação para sair), pode ser sujeito a uma acção judicial por detenção ilegal. Um locatário não pode alegar posse adversa se já tiver sido avisado para sair; neste ponto, será considerado um invasor criminoso.

Se o locador continuar a aceitar a renda, então o locatário torna-se um ‘locatário à vontade’. O locador pode despejar o inquilino sem aviso prévio em qualquer altura, porque o inquilino está na propriedade à vontade do locador.

Possessão Adversa na Califórnia

Um inquilino pode reclamar direitos sobre uma propriedade depois de lá residir durante um certo tempo. Na Califórnia, são necessários apenas 5 anos de uso ou manutenção contínua para que um ocupante reivindique uma posse adversa (CCP § 318, 325).

Quando um ocupante reivindica posse adversa, ele pode ganhar a propriedade legalmente. Neste ponto, o ocupante tem permissão legal para permanecer na propriedade e não é mais um invasor criminoso.

Nos EUA, há cinco requisitos legais distintos que devem ser cumpridos antes que uma reclamação de posse adversa possa ser feita. A ocupação deve ser:

1. Hostil
2. Actual
3. Abrir & Notório
4. Exclusivo
5. Continuo

Reivindicação Hostil

“Hostil” nem sempre significa violento ou agressivo. No sentido legal, “hostil” pode ter três definições.

1. Ocupação simples. Esta regra é seguida pela maioria dos estados hoje em dia e define ‘hostil’ como a ocupação da terra apenas. O invasor nem precisa saber que a terra pertence a ninguém.
2. Consciência de invasão de propriedade. Esta regra exige que o invasor esteja ciente de que seu uso da propriedade é invasor (o que significa que ele sabe que não tem direito legal de estar lá).
3. Erro de boa fé. Alguns estados seguem esta regra. Isto requer que o invasor tenha cometido um erro inocente ao ocupar a propriedade em primeiro lugar. Eles podem ter uma escritura incorreta ou papelada inválida. Isto significa que têm estado a ocupar o imóvel “de boa fé” e não tinham conhecimento do estado legal actual do imóvel.

Posição Atual

Posição Atual requer que o invasor possua realmente o imóvel. Eles devem estar fisicamente presentes e tratá-lo como se fossem o proprietário. Isto pode ser comprovado através da documentação dos esforços para manter o imóvel, fazer melhoramentos ou embelezar as instalações. O paisagismo, como mencionado anteriormente, constitui posse real.

Abrir &Posição notória

“Abrir & notória” significa simplesmente que o invasor não está a tentar esconder a sua ocupação do imóvel. Deve ser óbvio para qualquer pessoa que esteja ocupando o terreno (incluindo qualquer proprietário que faça um esforço razoável para investigar).

Posição Exclusiva

Para se encaixar neste requisito, o ocupante deve ser a única pessoa na posse do terreno. Eles não podem compartilhar posse ou ocupação com estranhos, outros inquilinos, outros posseiros, ou o proprietário.

Posição Contínua

Os posseiros devem provar que residiram na propriedade por um período ininterrupto de tempo. Isto significa que eles não podem abandonar a propriedade, voltar a ela mais tarde, e depois alegar ter possuído a propriedade durante todo o tempo. Na Califórnia, os posseiros devem ter ocupado a propriedade ou tê-la mantido por pelo menos cinco anos contínuos.

Cor do título

Alguns estados têm medidas de ‘cor do título’. Este termo significa que alguém adquiriu a propriedade sem uma ou mais peças da documentação necessária. Isto também pode significar que o ocupante acredita que tem o direito de estar lá. No entanto, a Califórnia não honra reivindicações de ‘cor do título’ a menos que sejam convincentes e muito específicas para a situação.

Os ocupantes têm de pagar impostos de propriedade na Califórnia?

alguns estados não exigem que os ocupantes paguem impostos de propriedade para reivindicar posse adversa. Este não é o caso na Califórnia. Para obter o título de propriedade, o ocupante tem de ser aquele que paga os impostos, taxas e contas necessárias para manter a propriedade. Se eles não tiverem pago, podem ser despejados legalmente e não têm fundamentos legais para apresentar uma reclamação de posse adversa.

Averigúe se você está pagando seus próprios impostos de propriedade. Isto pode ajudar a evitar reclamações de posse adversa.

Como se livrar dos posseiros na Califórnia

Existem várias maneiras de lidar com os posseiros na Califórnia. A Califórnia definitivamente funciona a favor do proprietário ou proprietário (desde que eles não tenham abandonado a propriedade ou não a tenham mantido).

Primeiro, a propriedade tem de estar vaga para começar. Se outra pessoa vive ativamente na propriedade, um invasor pode estar executando uma invasão criminal. A lei da Califórnia é muito particular sobre isto.

No entanto, o primeiro passo que pode dar para remover os ocupantes da sua propriedade é pagá-los para sair. Esta não é a solução ideal, e compreensivelmente assim. Se os ocupantes concordarem e você puder pagar-lhes para saírem, isso pode poupar-lhe tempo valioso, bem como dinheiro a longo prazo. É uma boa ideia tentar isto antes de se envolver numa longa batalha legal.

Se a deficiência do proprietário for removida, seja pela idade, recuperando a sanidade ou recuperando a agência legal, eles têm cinco anos para recuperar a sua terra. Isto significa que se um posseiro estiver usando a terra de uma pessoa deficiente, o período após o qual ele pode apresentar uma reclamação de posse adversa é prorrogado.

Uma outra forma de negar a posse adversa é alugar a propriedade para eles, ou então dar-lhes permissão por escrito para estar lá. Isto pode difundir a sua reclamação de posse adversa, mas torna muito mais difícil livrar-se deles.

Se já tentou todos estes métodos e eles não funcionaram, o seu próximo passo é apresentar uma notificação de despejo.

A primeira coisa que terá de fazer é servir o ocupante com um aviso prévio de 3 dias. Se eles não saírem após esses três dias, você pode entrar com um processo de posse ilegal no tribunal (certifique-se de contratar um advogado ou procurar aconselhamento jurídico ao fazer isso).

Se eles forem notificados com o detido ilegal e não responderem, você pode recuperar a posse da propriedade e pode ter o ocupante removido. Se eles responderem, uma audiência será marcada dentro de 20 dias.

Se o ocupante não tiver uma queixa à sua propriedade sob protecção adversa, o juiz poderá decidir a seu favor. Você pode apresentar este julgamento ao xerife local (não à polícia), e o xerife publicará um aviso prévio de 5 dias. Após este tempo, se o invasor permanecer na sua propriedade, ele poderá ser removido à força.

Dicas para se proteger de invasores na Califórnia

• Inspeccione a propriedade regularmente.
• Segure a propriedade (certifique-se de que todas as entradas, portas e janelas estão trancadas ou bloqueadas).

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• Coloque sinais de “No Trespassing”, especialmente se a propriedade estiver atualmente desocupada.
• Serve avisos escritos assim que puder quando perceber que os ocupantes estão presentes.
• Oferta para alugar a propriedade aos ocupantes.
• Chame o xerife (não a polícia local) para remover os ocupantes da propriedade se eles se recusarem a sair.

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• Contratar um advogado no caso de você precisar entrar com um processo para remover os posseiros da sua propriedade.

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Os posseiros têm direitos diferentes em estados diferentes. Certifique-se de se referir ao Civ. da Califórnia. Proc. §§318, 325, 328 para mais informações.