Desenvolvimento de habitação sem fins lucrativos nos Estados Unidos

Desde que as organizações sem fins lucrativos não disponham de fundos para desenvolver e operar os seus edifícios, procuram financiamento de fontes externas, tais como governos locais, estaduais e federais e entidades privadas. Muitas vezes, os projetos têm subsídios em camadas na forma de capital, dívida, subvenções e benefícios fiscais (as entidades sem fins lucrativos são entidades isentas de impostos por seção 501(c)(3) do código tributário da Receita Federal).

FederalEdit

Crédito de Imposto de Habitação de Baixa RendaEdit

Por meio do LIHTC, os investidores recebem um abrigo fiscal de um dólar ($1) para cada crédito fiscal recebido durante um período de 10 anos. O preço dos créditos fiscais individuais pode variar e não tem necessariamente que ser uma troca 1:1. O valor em dólares dos créditos fiscais disponíveis para um estado é determinado pela população desse estado. Os promotores solicitam a atribuição de créditos fiscais a agências estatais, tais como uma Agência Estatal de Financiamento à Habitação. Depois de receber os créditos fiscais, a construtora vende os créditos aos investidores. Não menos que 10% das alocações de créditos fiscais de um estado devem ser alocados para o desenvolvimento da habitação por organizações sem fins lucrativos.

Ao vender LIHTCs, os promotores normalmente entram em uma parceria limitada (LP ou LLC) com um investidor (ver discussão acima sobre propriedade) onde o investidor se torna 99% sócio. Embora os LIHTC possam ser usados para atrair investidores para um projeto, eles raramente cobrem os custos totais de desenvolvimento e os desenvolvedores devem encontrar fontes adicionais de “gap financing”.

Seção 8Editar

Atualmente, o programa Housing Choice Voucher (através da Secção 8) fornece fundos às Autoridades Habitacionais Públicas (PHAs) que pagam aos proprietários de habitações unifamiliares e multifamiliares a diferença entre 30% da renda de um inquilino e “renda de mercado justo” para fornecer habitação acessível. Há dois métodos de distribuição de fundos da Secção 8: através de assistência baseada em projectos e através de assistência baseada em inquilinos. Organizações sem fins lucrativos não são diretamente alocadas com assistência baseada em projetos; portanto, uma parceria com um PHA é necessária para tirar proveito deste programa. As APS podem usar até 20% de sua alocação de vales para vales baseados em projetos.

Para os promotores sem fins lucrativos que possuem o terreno onde está localizado o seu empreendimento habitacional, a Seção 8 geralmente afeta a renda de um projeto, uma vez que os subsídios de aluguel estão sendo fornecidos. Os vouchers baseados no projeto permitem que os proprietários dediquem uma parte ou a totalidade de sua propriedade para habitação para aluguel acessível e recebam subsídios para fazê-lo. No caso de um inquilino decidir sair de uma unidade subsidiada, essa unidade permanece acessível. Em contraste, com os vouchers baseados em inquilinos, o subsídio é vinculado ao inquilino, assim o inquilino pode se mudar de um agregado familiar para outro e ainda ser elegível para assistência habitacional.

Seção 202 & Seção 811Editar

Secção 202 e 811 são programas HUD que fornecem subsídios de capital para organizações sem fins lucrativos para financiar a construção, reabilitação ou aquisição de habitação de apoio para idosos (Secção 202) e deficientes (Secção 811). Estes programas asseguram que os proprietários sem fins lucrativos de habitação para idosos e deficientes ao abrigo destes programas não terão de pagar por financiamento a longo prazo, eliminando a necessidade de dívidas e subsídios de arrendamento para apoiar inquilinos com rendimentos muito baixos.

Passagem federal de dívidas

Os seguintes programas de financiamento descritos são fornecidos pela HUD, mas atribuídos a estados e jurisdições locais para distribuição a projectos. Os promotores imobiliários solicitam fundos através dos estados e jurisdições locais; no entanto, o financiamento do subsídio vem de fato de fundos federais.

Community Development Block GrantEdit

O programa CDBG foi estabelecido pelo Housing and Community Development Act de 1974 e substituiu oito programas federais que concediam fundos a estados e comunidades locais com base em propostas específicas de projetos e tinham regulamentos rigorosos sobre como o dinheiro poderia ser alocado. Em contraste, o programa CDBG permite aos estados e municípios orçar os recursos do CDBG com base em seu plano consolidado (um plano obrigatório que delineia as necessidades habitacionais da comunidade, sua estratégia de 5 anos e um plano de 1 ano focado em recursos e implementação). A participação da comunidade é necessária para a criação de um plano consolidado. HUD então determina como os fundos são distribuídos para as várias comunidades candidatas usando fórmulas de casal que medem a extensão da pobreza, população, superlotação habitacional, idade da habitação e atraso no crescimento populacional em comparação com as áreas metropolitanas.

Não menos que 70% dos fundos CDBG concedidos a uma comunidade devem beneficiar pessoas de baixa e moderada renda (até 80% AMI, ou Renda Média da Área). A quantia restante pode ser usada para prevenir ou eliminar favelas ou flagelos ou para necessidades da comunidade causadas por desastres naturais. Os fundos podem ser usados para a aquisição, disposição ou retenção de imóveis; a remodelação de edifícios residenciais e não residenciais existentes; serviços sociais; e desenvolvimento econômico.

Governo local está proibido de utilizar fundos da CDBG para novos empreendimentos residenciais (exceto para “habitação de último recurso”, ou quando habitações de substituição comparáveis para um projeto CDBG só podem ser realizadas por novas construções). Entretanto, organizações sem fins lucrativos e outras organizações que fazem parte de um projeto de revitalização de bairro, desenvolvimento econômico comunitário ou conservação de energia estão autorizadas a utilizar os fundos para habitação.

No início de 2011, o Presidente Barack Obama tinha proposto um orçamento para o ano fiscal de 2012 que incluía um corte do programa CDBG em 7,5%, ou $300 milhões.

Fundos de casaEditar

O Programa de Parcerias de Investimento HOME, outro programa de subsídios do bloco comunitário, foi criado pelo Congresso em 1990 e autorizado como Título II da Lei Nacional de Habitação Acessível de Cranston-Gonzalez. Semelhante ao CDBG, é necessário um plano consolidado antes da distribuição dos fundos do HOME. Ao contrário dos CDBGs, os fundos HOME são concedidos aos estados e jurisdições locais especificamente para o fornecimento de habitação própria e de arrendamento acessível para as famílias de baixa e moderada renda. Os estados recebem 40% dos fundos e as cidades e outros governos locais recebem 60%. A alocação de fundos é baseada numa fórmula baseada nas necessidades (semelhante ao programa CDBG). Os Estados são elegíveis para o montante mais elevado da atribuição da fórmula ou $3 milhões; e as jurisdições locais são elegíveis para pelo menos $500.000. Do dinheiro alocado a uma jurisdição estadual ou local, pelo menos 15% devem ser distribuídos a organizações comunitárias sem fins lucrativos (Community Housing Development Organizations, ou CHDOs).

HOME funds may be used to assist people in buying a home, to develop owner-occupied and rental housing (including acquisition of land and demolition of existing real property to allow for a HOME-funded project; and payment relocation expenses),to reabilitate existing homes, and to provide “tenant-based rental assistance” (or TBRA). Os projectos de desenvolvimento devem ser dirigidos a famílias com não mais de 80% de AMI, e para projectos de arrendamento, pelo menos 90% das famílias beneficiárias devem ter um rendimento inferior a 60% de AMI. Para projetos de aluguel com cinco ou mais unidades sendo assistidas, pelo menos 20% das famílias devem ter renda inferior a 50% de AMI.

Outros requisitos para fundos HOME incluem a equiparação de fundos de outras fontes, condições mínimas de acessibilidade para projetos, limites de TBRA, e um limite de tempo em que os fundos devem ser alocados e gastos por. Para cada dólar dos fundos recebidos no HOME, as jurisdições devem fornecer uma correspondência de 25 cêntimos em fontes não-federais. As habitações de aluguer recém-construídas devem permanecer acessíveis durante pelo menos 20 anos. Para habitações ocupadas pelo proprietário (construídas e remodeladas), habitações de aluguer adquiridas e habitações de aluguer remodeladas, o prazo mínimo de acessibilidade varia entre 5 e 15 anos, dependendo do montante de fundos recebidos em relação ao número de unidades assistidas. Ao contrário dos vales da Seção 8, o TBRA é limitado a dois anos e não pode ser usado para assistência de aluguel baseada em projeto. Finalmente, os fundos HOME devem ser comprometidos (incluindo a reserva de fundos para CHDOs) dentro de dois anos e ser gastos dentro de cinco anos.

Fundos HOME não são suficientes para reduzir as rendas ao máximo permitido com base no AMI; portanto, fundos adicionais devem ser adquiridos e usados em conjunto com fundos HOME, como o LIHTC. Tanto os fundos HOME como os CDBG têm sido criticados por não serem capazes de fornecer subsídios suficientemente grandes para proporcionar habitação às famílias com rendimentos iguais ou inferiores a 30% de AMI.

Outras fontes de financiamento públicoEditar

Títulos isentos de impostosEditar

A finalidade das obrigações isentas de impostos, ou obrigações de atividade privada, é promover a criação de empregos e aumentar o desenvolvimento econômico em áreas locais; portanto, elas não se limitam à criação de moradias. Estes títulos são emitidos por agências estatais de financiamento habitacional (semelhantes aos LIHTC) ou por agências de desenvolvimento do governo local. Como os juros dos títulos estão isentos de impostos estatais e locais, os credores que compram os títulos passam esta poupança para os mutuários através de taxas de juro mais baixas. As obrigações isentas de impostos são semelhantes aos empréstimos convencionais, na medida em que o mutuário deve reembolsar o princípio mais os juros ao mutuante; no entanto, as obrigações isentas de impostos normalmente têm períodos de financiamento mais longos em comparação com os empréstimos convencionais. Em geral, este tipo de títulos é utilizado para projetos acima de um milhão de dólares.

Existem títulos que existem exclusivamente para serem utilizados por organizações sem fins lucrativos para fornecer moradia para aluguel residencial. Quando utilizado para tais fins, o código do IRS coloca limitações de uso em pelo menos 95% dos rendimentos dos títulos. Dentre as utilizações permitidas, um lugar coloca níveis de ocupação mínimos acessíveis. Similar aos LIHTCs, pelo menos 40% das unidades devem ser ocupadas por famílias com renda igual ou inferior a 60% de AMI, ou pelo menos 20% das unidades devem ser ocupadas por famílias com AMI não superior a 50%.

O governo federal limita a quantidade de títulos isentos de impostos que um estado pode emitir dentro de um determinado ano. Devido à crise financeira do final dos anos 2000, as agências estaduais de financiamento habitacional ficaram “virtualmente congeladas… fora do mercado de Títulos de Habitação”, fazendo com que muitas agências suspendessem ou diminuíssem significativamente a quantidade de títulos emitidos.

Fundos Fiduciários de HabitaçãoEditar

Fundos Fiduciários Habitacionais (HTF) são estabelecidos em todos os níveis de governo (nacional, estadual, municipal e local). Estes fundos são criados especificamente para o fornecimento de habitação acessível a famílias de baixa e moderada renda e são baseados em fontes de renda coletadas. Os HTF geralmente têm muito menos restrições do que outras formas de financiamento público e podem ser usados para uma ampla gama de atividades de desenvolvimento. Por exemplo, as actividades elegíveis no âmbito do Fundo Fiduciário Nacional de Habitação incluem, entre outras: aquisição de propriedades, custos de desenvolvimento/reabilitação, custos de construção e algumas despesas operacionais.

A maioria dos fundos fiduciários tem um requisito mínimo de acessibilidade económica que varia de 5 a 30 anos. A maioria dos HTFs tem como alvo aqueles com AMI e abaixo de 80%; entretanto, aproximadamente um quarto dos HTFs tem como alvo os sem-teto ou aqueles com renda a 50% de AMI ou abaixo.

Similar aos fundos da Seção 8, uma vez que os fundos fiduciários são geralmente administrados por agências governamentais ou quasi-governamentais, para utilizar os fundos, os projetos de desenvolvimento sem fins lucrativos são muito completados em parceria com as autoridades de habitação, departamentos de desenvolvimento comunitário ou corporações, agências de re-desenvolvimento, ou uma série de outras possíveis agências governamentais. (Para mais informações sobre agências governamentais, consulte Housing trust fund – Administration or governance)

PrivateEdit

Asistência privada sob a forma de subsídios e empréstimos a juros baixos para habitação a preços acessíveis é geralmente financiada por fundações comunitárias locais e por organizações nacionais sem fins lucrativos. As fundações comunitárias locais concentram-se principalmente na melhoria de bairros específicos, enquanto que as fundações nacionais sem fins lucrativos têm objectivos mais amplos. Empresas sem fins lucrativos também oferecem oportunidades de financiamento através de fundações sem fins lucrativos ou parcerias, tais como Living Cities, um fundo de habitação criado pela parceria de instituições financeiras, companhias de seguros e HUD. Além disso, se uma empresa privada conduz uma grande parte de seus negócios em uma determinada área, ela também pode contribuir com terrenos, dinheiro e experiência para promotores sem fins lucrativos.