Vil du tjene penge på at vende huse? Lær, hvordan du køber, renoverer og sælger et investeringshus med fortjeneste med disse 8 ligetil trin.

Om forfatteren: G. Brian Davis er ejendomsinvestor og medstifter af SparkRental.com, hvor han tilbyder gratis træningsvideoer om passiv indkomst til nye investorer, en tjeneste til at trække huslejen fra lejerens lønseddel og en udlejer-app. Han har ejet snesevis af investeringsejendomme i løbet af de sidste 15 år, og i dag nyder han at undervise andre i, hvordan man investerer i fast ejendom og opbygger en passiv indkomst.

Har du nogensinde set på husvendingsudsendelser og fantaseret om at tjene 50.000 dollars på to uger?

Udtrykket “reality-tv” gælder kun delvist her.

Ja, ejendomsinvestorer, der flipper huse, eller house flippers, kan tjene et heftigt afkast over en relativt kort tidshorisont. Men husflipning indebærer en masse arbejde – langt mere end det, som reality-tv-stjerner får det til at se ud.

Det siger intet om risikoen. Ja, du kan tjene 50.000 dollars ved at flippe et hus. Du kan også tabe penge, hvis du ikke forstår, hvordan man flipper et hus først og springer, før du kigger.

Her er otte trin til at sikre, at du forstår, hvordan man flipper huse, før du investerer titusindvis af dollars og får succes i din virksomhed.

Først af alt, hvad er husflipping? Er det noget for mig?

Flipping houses indebærer at købe en ejendom, renovere den og sælge den med en fortjeneste.

House flippers tager boliger, som de fleste boligkøbere ikke er i stand til eller villige til at renovere, og forbedrer dem til et punkt, hvor de opfylder købernes efterspørgsel. Husk på, at den gennemsnitlige boligkøber ønsker et hjem, der er indflytningsklart.

For en mere detaljeret forklaring på det grundlæggende i at flippe huse i forhold til andre typer af ejendomsinvestering, se vores artikel om Hvad er House Flipping.

Når du fuldt ud forstår, hvad house flipping er, skal du finde ud af, om det er noget for dig, og om du er klar til at kaste dig ud i det.

Er du sikker på, at du er klar til at lære, hvordan man begynder at flippe huse? Læs videre.

Stræk 1: Undersøg en række ejendomsmarkeder

Det er ikke alle markeder, der egner sig godt til at flippe huse. Hvis du har 15.000 dollars at arbejde med, ønsker du sandsynligvis ikke at begynde din karriere som husflipper på markeder, hvor boligerne starter ved 800.000 dollars.

Selv lån til investeringsejendomme og finansiering vil ikke bygge bro over denne kløft!

Desto mindre kontanter du har at arbejde med, jo lavere priser på boliger, du sandsynligvis vil have råd til at investere i. Finansiering af investeringsejendomme kan dække størstedelen af dit køb, men der er stadig en stor forskel mellem en 20 % udbetaling på en ejendom til 50.000 $ og 20 % udbetaling på en ejendom til 500.000 $.

Hvor mange kontanter vil du have at arbejde med? Hvilke markeder har du råd til at flip dit første hjem i?

Mange ejendomsinvestorer henviser til kvarterer i henhold til en “klasse” rangordning, fra A til D. Klasse A-kvarterer er de rigeste boligmarkeder, befolket af fagfolk med højere indkomst. Et trin lavere er klasse B-kvarterer, som er solide middelklassekvarterer.

Klasse C-kvarterer har en tydelig følelse af arbejderklasse og arbejderklasse. Nederst på stigen ligger klasse D-kvartererne, som henvender sig til de laveste indkomster.

Som nogle investorer har specialiseret sig i at vende huse i klasse D-kvarterer, er de også forbundet med yderligere risici. (Jeg har haft indbrud i ejendomme, og det mere end én gang.) Forsikringspræmier vil være højere i nogle lavindkomstkvarterer i forhold til købsprisen. Og i mange lavindkomstkvarterer vil du sandsynligvis vende til en medinvestor (en udlejer) snarere end til en husejer.

Flipping til en anden ejendomsinvestor betyder ofte lavere marginaler, men potentielt en mere smidig salgsproces. Investorer kan hurtigt afregne, ved, hvad de leder efter, og ved, hvordan de skal købe uden problemer og uden besvær.

Og overvej at sigte mod en klasse B- eller klasse C-ejendom til din første handel – henholdsvis solide middelklasse- eller stabile arbejderklassekvarterer. (Tag det fra en person, der har tabt masser af penge i low-end, klasse D-kvarterer.)

Som en sidste bemærkning, hvis din hjemby er skandaløst dyr, så overvej at investere i områder 45 minutter til en time væk.

Stræk 2: Fastsæt et budget og en forretningsplan

Ejendomsinvestorer er iværksættere – de er i forretning, og de har brug for en forretningsplan.

Den behøver ikke at være fancy, overfyldt med modbydelig virksomhedssprog-lingo. Men den skal indeholde et budget, en tidslinje og projektets omfang.

Hvor meget har du at investere? Hvor meget ønsker du at have i reserve? Har du nok til at dække renoveringsudbetalinger, indtil du bliver refunderet af din långiver?

Hvilket omfang er du komfortabel med? Vi anbefaler normalt at starte med kosmetiske opdateringer for det første hus flip eller to: opdateringer af køkken og badeværelse, nye gulve, ny maling og nyt inventar.

Undgå strukturelle problemer som pesten. Undgå mekaniske problemer – de involverer indhentning af tilladelser, hvilket du ikke ønsker at besvære dig med på din første house flipping deal.

Ja, dine marginaler vil være smallere. Men projektet vil gå meget hurtigere, være mindre risikabelt og koste mindre.

Her er et mere detaljeret kig på, hvordan du opretter en forretningsplan for husvending for at hjælpe dig med at konkretisere den.

Stræk 3: Find din finansiering, FØR du får brug for den!

Det sidste sted, du ønsker at være, er “Fedt, mit tilbud blev godkendt … men hvordan får jeg rent faktisk pengene?!”

Hvor du nogensinde giver et tilbud, skal du sørge for, at du har en långiver, der kan finansiere din handel. Hvilket er et godt øjeblik til at nævne, at LendingHome finansierer op til 90 % af købsprisen for investorer, der flipper huse, og 100 % af renoveringsomkostningerne.

Når du sammenligner priserne på brolån til flipping houses, skal du være særlig opmærksom på gebyrer. Rentesatserne vil være høje på alle brolån sammenlignet med langsigtede traditionelle lån til husejere, men de betyder faktisk mindre. I de fleste tilfælde vil du kun foretage en håndfuld betalinger, så rentesatserne har mindre indflydelse på dine samlede omkostninger ved at flippe et hus, end gebyrer har.

Stræk 4: Begynd at netværke med entreprenører

Du skal også begynde at opbygge relationer med entreprenører, før du køber din første flip. Du vil gerne begynde at få tilbud, når ejendommen er under kontrakt, eller endda før.

En del af at lære at vende et hus er at opbygge et netværk af entreprenører: generelle entreprenører, elektrikere, tagdækkere, blikkenslagere, malere, HVAC-eksperter. Lær også flere billigere, velafrundede håndværkere at kende.

Medmindre du selv udfører arbejdet, er halvdelen af husvendingsbranchen simpelthen at opbygge et netværk. Entreprenører er en utrolig vigtig del af dette netværk, sammen med en fremragende ejendomsmægler og boliginspektør.

Stræk 5: Find et hus at vende

En anden afgørende del af at lære at vende huse er at lære at finde gode tilbud. Det betyder ikke kun at købe under markedsværdien, men med brede nok marginaler til at dække dine mange udgifter: to runder af lukkeomkostninger, bæreomkostninger under din renovering, ejendomsmæglergebyrer og selvfølgelig omkostningerne til din tid og dit arbejde.

Der er mange strategier til at finde tilbud under markedsværdien på huse til flip. Du kan arbejde med en ejendomsmægler for at finde tilbud på markedet, arbejde med grossister for at finde tilbud uden for markedet, opbygge en direct mail marketingkampagne og så videre.

Findelse af gode tilbud til at flippe huse er et massivt emne i sig selv, men start her for at få en introduktion til, hvordan man finder huse til at flippe.

En del af at finde en god handel som en home flipper er simpelthen tålmodighed. At finde tilbud er et talspil. Hvis din strategi for at finde tilbud drejer sig om direct mail, skal du måske sende 500 breve, besigtige 50 ejendomme og afgive tilbud på 20 af dem, før en af dem bliver accepteret til en pris, der giver mening for dig.

Hvor fristende det end måtte være at gå på kompromis, så stå fast på din forretningsplan for husvending! Hvis tallene ikke opfylder dit minimum, eller hvis projektets omfang er større end det, du er tryg ved, skal du fortsætte med at lede.

Stræk 6: Køb huset

Fået en kontrakt accepteret? Fint!

Hvad nu?

Typisk bevæger långivere til investeringsejendomme sig meget hurtigere end långivere til boligejere, men processen tager stadig tid. Med LendingHome kan du f.eks. starte processen ved at indtaste dine oplysninger, hvorefter de følger op med flere lånemuligheder og rentescenarier, som du kan vælge imellem.

Næst skal du overveje at hyre en boliginspektør. Boliginspektioner tager flere timer og er utroligt omfattende.

Mens mere erfarne husflippere kan kigge efter boliger, der har brug for en komplet renovering, bør du i begyndelsen holde dig til kosmetiske reparationer og opdateringer, som vi diskuterede tidligere. Sørg for, at ejendommen er strukturelt sund, og at de mekaniske systemer er i god stand.

Når du har bekræftet, at ejendommen ikke har nogen ubehagelige overraskelser, der venter på dig, skal du gå igennem med flere entreprenører. Få flere tilbud og få en fornemmelse for forskellene i fremgangsmåden fra de forskellige entreprenører, der giver tilbud.

Vælg en entreprenør, og planlæg dem til at påbegynde arbejdet samme dag, som du slår dig ned på ejendommen.

Stræk 7: Renovere

Når du har slået dig ned, er det tid til at gå i gang med arbejdet!

Du er i gang fra dag 1. Hver måned, der går, betaler du renter og andre omkostninger: forsyningsselskaber, skatter, forsikringer og alle andre omkostninger ved at eje den pågældende ejendom.

Med andre ord, tabte penge! Jo hurtigere du kan afslutte renoveringsprojektet, jo hurtigere kan du sælge ejendommen og betale dit lån tilbage. Og jo hurtigere får du din lønningsdag.

Flipping af boliger med succes er på mange måder en øvelse i effektivitet. Mange entreprenører vil fortælle dig “Åh ja, vi kan afslutte dette projekt på en uge!”. Så en måned senere er de stadig i gang med at rode rundt med gipsvæggene.

Det samme gælder for prissætning af projektet. Alt for mange entreprenører forsøger at hæve projektprisen over for dig midtvejs i en husvendingsrenovering.

Det er endnu en grund til at vælge dine entreprenører godt. Hvis du aldrig har arbejdet med en entreprenør før, skal du ringe til så mange referencer og tidligere kunder som muligt.

Strin 8: Sælg det!

Det sidste trin i flipping af huse er normalt det enkleste – at sælge det!

Dette håndteres i høj grad af din ejendomsmægler, så sørg for at hyre en ekspertmægler til dit marked. Ikke alle ejendomsmæglere er lige gode, og mange er deltidsansatte eller generalister, som ikke er eksperter i dit specifikke marked.

Du kan læne dig op ad din ejendomsmæglers ekspertise med hensyn til prisfastsættelse. Ideelt set bør du allerede have fået deres udtalelse om efterreparationsværdien (ARV), før du overhovedet indgår en kontrakt på ejendommen.

Men i sidste ende er det dig, der er ansvarlig for at fastsætte prisen korrekt; din fortjeneste afhænger af det. Sørg for, at du forstår de grundlæggende principper for prissætning af fast ejendom, før du køber din første investeringsejendom til salg. Her er fem vigtige prisfastsættelsesstrategier for husflippere fra en professionel husflipper.

Når mange nye investorer begynder at lære, hvordan man flipper et hus, antager de fejlagtigt, at de skal få deres ejendomsmæglerlicens. Og sikkert, det kan spare dig 3-3,5% på en listeagentens gebyr, men det koster dig på andre måder. Det koster tid og penge at tage kurset og tage eksamen for at få en licens. I mange tilfælde koster det penge at slutte sig til et mæglerteam.

For dine første par husflip handler skal du starte med at arbejde med en lokal ekspert ejendomsmægler. Hvis du beslutter dig for, at du elsker at flippe huse, kan du altid investere tid og penge i at få din ejendomsmæglerlicens.

Et par afsluttende tanker om at flippe huse

Lære at flippe et hus og lave din første handel kan være stressende. Læn dig op ad andre eksperter, fra din långiver til dine entreprenører, til din boliginspektør og din ejendomsmægler. Når du er i tvivl, så få en anden mening, og en tredje.

Flipping homes er en holdsport – hold aldrig op med at opbygge dit professionelle netværk.

Sidst, læn dig op ad råd fra erfarne husflippere, som er gået foran dig. Lær af deres fejltagelser, så du ikke behøver at begå dem selv. Her er nogle råd fra en erfaren house flipper, som kan hjælpe dig med at komme i gang.

Men vigtigst af alt, så begynd bare at tage disse skridt! Forskning og forberedelse vil hjælpe dig med at undgå fejl, men det er handling, der vil skabe vellykkede resultater og give dig overskud.

Disclaimer: Ovenstående er kun til orientering og bør ikke betragtes som skatte-, spare-, finansiel eller juridisk rådgivning. Kontakt venligst din skatterådgiver. Alle beregninger og oplysninger, der er vist her, er kun til illustration. Alle tredjeparter, der er anført ovenfor, er kun til demonstrationsformål og er ikke tilknyttet LendingHome. Alle synspunkter og holdninger, der kommer til udtryk i dette indlæg, tilhører de personer, der henvises til. NMLS ID: 1125207 Vilkår, fortrolighed & Meddelelser. Copyright LendingHome Corporation 2019.