Da almennyttige organisationer ikke har midler til at udvikle og drive deres bygninger, søger de finansiering fra eksterne kilder som lokale, statslige og føderale regeringer og private enheder. Projekter har ofte lagdelt støtte i form af egenkapital, gæld, tilskud og skattelettelser (almennyttige organisationer er skattefrie enheder i henhold til afsnit 501(c)(3) i IRS’ skattelov).
FederalEdit
Low-Income Housing Tax CreditEdit
Gennem LIHTC modtager investorer et skattely på en dollar (1 USD) for hvert skattefradrag, de modtager over en 10-årig periode. Prisen for de enkelte skattekreditter kan variere og behøver ikke nødvendigvis at være en 1:1 ombytning. Det dollarbeløb af skattefradrag, der er til rådighed for en stat, bestemmes af den pågældende stats befolkningstal. Udviklere ansøger statslige organer, f.eks. et statsligt boligfinansieringsorgan, om tildeling af skattefradrag. Når bygherren har modtaget skattefradrag, sælger han dem til investorer. Ikke mindre end 10 % af en stats skattekredittildelinger skal tildeles til boligudvikling af almennyttige organisationer.
Ved salg af LIHTC’er indgår udviklere typisk et kommanditselskab (LP eller LLC) med en investor (se ovenstående diskussion om ejerskab), hvor investoren bliver 99 % partner. Selv om LIHTC kan bruges til at lokke investorer til et projekt, dækker de sjældent de samlede udviklingsomkostninger, og udviklere må finde yderligere kilder til “gap financing”.
Section 8Edit
I øjeblikket giver Housing Choice Voucher-programmet (gennem Section 8) midler til Public Housing Authorities (PHA’er), som betaler en- og flerfamiliehusejere forskellen mellem 30 % af en lejers indkomst og “rimelig markedsleje” for at levere boliger til overkommelige priser. Der er to metoder til fordeling af Section 8-midler: gennem projektbaseret bistand og gennem lejebaseret bistand. Almennyttige organisationer får ikke direkte tildelt projektbaseret bistand; derfor er det nødvendigt med et partnerskab med en PHA for at udnytte dette program. PHA’er kan bruge op til 20 % af deres voucher-tildeling til projektbaserede vouchers.
For non-profit-udviklere, der ejer den jord, hvor deres boligbyggeri er beliggende, påvirker Section 8 generelt et projekts indkomst, da der ydes huslejetilskud. Projektbaserede kuponer giver ejerne mulighed for at afsætte en del af eller hele deres ejendom til lejeboliger til overkommelige priser og modtage tilskud for at gøre dette. I tilfælde af at en lejer beslutter sig for at flytte ud af en støttet enhed, forbliver denne enhed overkommelig. I modsætning hertil er tilskuddet med lejerbaserede vouchers bundet til lejeren, og lejeren kan derfor flytte fra en husstand til en anden og stadig være berettiget til boligstøtte.
Section 202 & Section 811Rediger
Section 202 og 811 er HUD-programmer, der giver kapitaltilskud til almennyttige organisationer til finansiering af opførelse, rehabilitering eller erhvervelse af støttede boliger til ældre (Section 202) og handicappede (Section 811). Disse programmer sikrer, at non-profit ejere af ældre og handicappede boliger under disse programmer ikke skal betale for langsigtet finansiering ved at eliminere behovet for gæld og huslejesubsidier for at støtte lejere med meget lav indkomst.
Federal pass-throughEdit
De følgende beskrevne finansieringsprogrammer leveres af HUD, men tildeles til stater og lokale jurisdiktioner til fordeling til projekter. Boligudviklere ansøger om midler gennem staterne og de lokale jurisdiktioner; men tilskudsmidlerne kommer faktisk fra føderale midler.
Community Development Block GrantRediger
CDBG-programmet blev oprettet ved Housing and Community Development Act of 1974 og erstattede otte føderale programmer, som tildelte midler til stater og lokalsamfund på baggrund af projektspecifikke forslag og havde strenge regler for, hvordan pengene kunne tildeles. I modsætning hertil giver CDBG-programmet stater og kommuner mulighed for at budgettere CDBG-midlerne på grundlag af deres konsoliderede plan (en obligatorisk plan, der beskriver samfundets boligbehov, dets femårige strategi og en etårig plan med fokus på ressourcer og gennemførelse). Der kræves deltagelse af lokalsamfundet i forbindelse med udarbejdelsen af en konsolideret plan. HUD bestemmer derefter, hvordan midlerne fordeles til de forskellige ansøgerkommuner ved hjælp af et par formler, der måler omfanget af fattigdom, befolkning, overbelægning af boliger, boligers alder og forsinkelse i befolkningstilvæksten sammenlignet med storbyområder.
Ingen mindre end 70 % af de CDBG-midler, der bevilges til et samfund, skal komme lav- og moderatindkomster til gode (op til 80 % AMI, eller Area Median Income). Det resterende beløb kan anvendes til at forebygge eller fjerne slum og forfald eller til samfundets behov, der er forårsaget af naturkatastrofer. Midlerne kan anvendes til erhvervelse, afhændelse eller bevarelse af fast ejendom, ombygning af eksisterende boliger og andre bygninger, sociale tjenester og økonomisk udvikling.
Lokalregeringer må ikke anvende CDBG-midler til nybyggeri af boliger (undtagen til “sidste udvej”, eller når sammenlignelige erstatningsboliger til et CDBG-projekt kun kan opnås ved nybyggeri). Men almennyttige og andre organisationer, der er en del af et projekt til revitalisering af et kvarter, økonomisk udvikling af lokalsamfundet eller energibesparelse, har lov til at bruge midlerne til boliger.
I begyndelsen af 2011 havde præsident Barack Obama foreslået et budget for finansåret 2012, som omfattede en nedskæring af CDBG-programmet med 7,5 % eller 300 millioner dollars.
HOME-midlerRediger
HOME Investment Partnerships Program, et andet program for bloktilskud til lokalsamfund, blev oprettet af Kongressen i 1990 og autoriseret som afsnit II i Cranston-Gonzalez National Affordable Housing Act. I lighed med CDBGs kræves der en konsolideret plan forud for fordeling af HOME-midler. I modsætning til CDBGs ydes HOME-midler til stater og lokale myndigheder specifikt med henblik på tilvejebringelse af billige ejer- og lejeboliger til lav- og moderatindkomsthusstande ved at. Staterne modtager 40 % af midlerne, og byer og andre lokale myndigheder modtager 60 %. Tildelingen af midlerne er baseret på en behovsbaseret formel (i lighed med CDBG-programmet). Staterne er berettiget til det højeste beløb af formlen eller 3 mio. dollars, og de lokale myndigheder er berettiget til mindst 500 000 dollars. Af de penge, der tildeles en stat eller lokal myndighed, skal mindst 15 % fordeles til almennyttige organisationer (Community Housing Development Organizations eller CHDO’er).
HOME-midler kan anvendes til at hjælpe folk med at købe en bolig, til at udvikle ejer- og lejeboliger (herunder erhvervelse af jord og nedrivning af eksisterende fast ejendom for at muliggøre et HOME-finansieret projekt og betaling af flytteudgifter), til at renovere eksisterende boliger og til at yde “lejebaseret lejebistand” (eller TBRA). Udviklingsprojekter skal være rettet mod husstande med højst 80 % AMI, og for lejeprojekter skal mindst 90 % af de begunstigede familier have en indkomst på under 60 % AMI. For lejeprojekter med fem eller flere enheder, der modtager støtte, skal mindst 20 % af husstandene have en indkomst på under 50 % AMI.
Andre krav til HOME-midler omfatter match af midler fra andre kilder, minimumsbetingelser for overkommelige priser for projekter, begrænsninger for TBRA og en tidsbegrænsning for, hvornår midlerne skal være tildelt og brugt senest. For hver dollar i HOME-midler, der modtages, skal jurisdiktionerne levere et match på 25 cent fra ikke-føderale kilder. Nyopførte lejeboliger skal forblive overkommelige i mindst 20 år. For ejerboliger (nybyggede og ombyggede), erhvervede lejeboliger og ombyggede lejeboliger er der en minimumsfrist for overkommelige priser på mellem 5 og 15 år, afhængigt af de modtagne midler i forhold til antallet af støttede enheder. I modsætning til Section 8-kuponer er TBRA begrænset til to år og kan ikke anvendes til projektbaseret lejebistand. Endelig skal HOME-midlerne forpligtes (herunder reservering af midler til CHDO’er) inden for to år og bruges inden for fem år.
Ofte er HOME-midlerne ikke nok til at bringe huslejen ned til det maksimalt tilladte baseret på AMI; derfor skal der skaffes yderligere finansiering og anvendes sammen med HOME-midler, f.eks. LIHTC. Både HOME- og CDBG-midler er blevet kritiseret for ikke at være i stand til at yde tilskud, der er store nok til at skaffe boliger til husstande med en indkomst på 30 % AMI eller derunder.
Andre offentlige finansieringskilderRediger
Skattefri obligationerRediger
Sigtet med skattefri obligationer, eller private aktivitetsobligationer, er at fremme jobskabelse og øge den økonomiske udvikling i lokale områder; de er derfor ikke begrænset til at skabe boliger. Disse obligationer udstedes af statslige boligfinansieringsagenturer (svarende til LIHTC’er) eller af lokale statslige udviklingsagenturer. Da renterne på obligationerne er fritaget for statslige og lokale skatter, giver långivere, der køber obligationerne, denne besparelse videre til låntagerne i form af lavere rentesatser. Skattefritagne obligationer svarer til konventionelle lån, idet låntageren skal tilbagebetale hovedstolen plus renter til långiveren; skattefritagne obligationer har dog typisk længere finansieringsperioder sammenlignet med konventionelle lån. Generelt anvendes denne type obligationslån til projekter på over en million dollars.
Der findes obligationer, som udelukkende findes til brug for almennyttige organisationer til at levere boliger til udlejning. Når de anvendes til sådanne formål, fastsætter IRS code anvendelsesbegrænsninger på mindst 95 % af obligationsindtægterne. Blandt de tilladte anvendelser er der en, der fastsætter minimumsbelægningsniveauer til overkommelige priser. I lighed med LIHTC’er skal mindst 40 % af enhederne være beboet af husstande med en indkomst på 60 % AMI eller mindre, eller mindst 20 % af enhederne skal være beboet af husstande med højst 50 % AMI.
Den føderale regering begrænser mængden af skattefrie obligationer, som en stat kan udstede inden for et givet år. På grund af finanskrisen i slutningen af 2000’erne blev statens boligfinansieringsorganer “praktisk talt frosset … ud af boligobligationsmarkedet”, hvilket fik mange organer til enten at suspendere eller reducere mængden af udstedte obligationer betydeligt.
Housing trust fundsRediger
Housing trust funds (HTF’er) er oprettet på alle niveauer af regeringen (nationalt, statsligt, amtsligt og lokalt). Disse fonde oprettes specifikt med henblik på tilvejebringelse af boliger til overkommelige priser til husstande med lav og moderat indkomst og er baseret på indsamlede indtægtskilder. Fondene har generelt langt færre restriktioner end andre former for offentlig finansiering og kan anvendes til en bred vifte af udviklingsaktiviteter. F.eks. omfatter støtteberettigede aktiviteter under National Housing Trust Fund bl.a., men er ikke begrænset til: erhvervelse af ejendom, udviklings-/renoveringsomkostninger, byggeomkostninger og visse driftsudgifter.
De fleste trustfonde har et minimumskrav om overkommelighed, der spænder fra 5 til 30 år. Størstedelen af HTF’erne er målrettet mod personer på og under 80 % AMI; ca. en fjerdedel af HTF’erne er dog målrettet mod hjemløse eller personer med en indkomst på 50 % AMI eller derunder.
I lighed med Section 8-fonde, da trustfonde generelt administreres af statslige eller kvasistatslige organer, skal almennyttige udviklingsprojekter for at udnytte midlerne gennemføres i partnerskab med boligmyndigheder, afdelinger eller selskaber for samfundsudvikling, saneringsorganer eller en række andre mulige styrende organer. (For yderligere oplysninger om styrende organer, se Housing trust fund – Administration eller styring)
PrivatEdit
Privat bistand i form af tilskud og lavtforrentede lån til boliger til overkommelige priser finansieres normalt af lokale samfundsstiftelser og nationale non-profit organisationer. Lokale almennyttige fonde fokuserer primært på at forbedre specifikke kvarterer, mens nationale almennyttige organisationer har bredere målsætninger. For-profit-selskaber tilbyder også finansieringsmuligheder gennem beslægtede almennyttige fonde eller partnerskaber såsom Living Cities, en boligfond, der er oprettet af et partnerskab mellem finansielle institutioner, forsikringsselskaber og HUD. Hvis en privat virksomhed driver en stor del af sin forretning i et bestemt område, kan den også bidrage med jord, penge og ekspertise til nonprofit-udviklere.