Squatter’s Rights in California

Squatting er, når en person finder en forladt eller ledig ejendom og flytter ind uden at drøfte det med ejeren af ejendommen. Det lyder som indbrud – bortset fra at det nogle gange er lovligt.

Hvem betragtes som en squatter i Californien?

En squatter er en person, der tager bopæl i en forladt, ubeboet eller tvangsauktioneret bygning eller et område af jord. Dette sker uden lovlig tilladelse. Personen ejer eller lejer ikke den ejendom, som de overtager, men befinder sig som regel der uden ejerens viden. På trods af dette er det faktisk almindeligt og lovligt at besætte en bolig i USA.

Er det ikke ulovlig indtrængen?

Squatting er ikke nødvendigvis ulovlig indtrængen. Mens ulovlig indtrængen er en strafbar handling, er husbesættelse normalt af civil karakter. Alligevel kan husbesættelse behandles som kriminel adfærd, hvis ejendommens ejer eller udlejer har fastslået, at den pågældende person er uvelkommen.

Hold følgende i tankerne.

1. Squatters eller trespassers kan fejlagtigt hævde, at de har ret til ejendommen. Det kan de gøre ved at fremlægge falske eller svigagtige papirer eller beviser for ejeren eller de retshåndhævende myndigheder. Dette er ulovligt. I Californien kan en squatter dog ikke fjernes, hvis de fremlægger dokumentation, der overhovedet er overbevisende.
2. Selv om squatters generelt har rettigheder, kan de blive anholdt som kriminelle trespasser, hvis de ikke opfylder kravene til adverse possession.
3. Mange hjemløse udnytter husbesætters rettigheder til at få ejerskab af en ejendom uden at betale husleje eller et realkreditlån.

Der er undtagelser fra reglen:

• Hvis en person forskønner (planter blomster, fjerner affald eller foretager forbedringer) en ubeboet eller forladt bolig- eller industriejendom, kan vedkommende muligvis undgå retsforfølgelse for ulovlig indtrængen.
• I tilfælde af en nødsituation kan en person, der får adgang til ejendommen uden tilladelse, være fritaget for ulovlig indtrængen.
• Ejendommen må ikke være i brug eller allerede være besat, for at besætningshavere kan indlede et krav om besiddelse.

Hvad er der med lejere, der har overtaget ejendommen?

Holdover-lejere (også kaldet lejere på tålt ophold) er lejere, der forbliver på ejendommen, efter at lejemålet er ophørt. Hvis lejerne vælger at blive boende, er de ansvarlige for fortsat at betale husleje til den eksisterende sats og på de eksisterende vilkår. Hvis udlejeren vælger det, kan de fortsætte med at acceptere huslejen uden at bekymre sig om lovligheden af beboelsen.

Hvis en “holdover”-lejer imidlertid ikke forlader lejemålet efter en meddelelse om at flytte ud (eller en meddelelse om at opsige lejemålet), kan de blive genstand for en retssag for ulovlig tilbageholdelse. En “holdover”-lejer kan ikke gøre krav på adverse possession, hvis han/hun allerede er blevet bedt om at forlade stedet; på dette tidspunkt vil han/hun blive betragtet som en kriminel ubuden gæst.

Hvis udlejeren fortsat accepterer husleje, bliver lejeren en “lejer efter behag”. Udlejeren kan til enhver tid smide lejeren ud uden varsel, fordi lejeren befinder sig på ejendommen efter udlejers vilje.

Understanding Adverse Possession in California

En husbesætter kan gøre krav på rettigheder til en ejendom efter at have opholdt sig der i et vist tidsrum. I Californien kræver det kun 5 års uafbrudt brug eller vedligeholdelse, før en squatter kan gøre krav på adverse possession (CCP § 318, 325).

Når en squatter gør krav på adverse possession, kan han/hun få ejerskab af ejendommen på lovlig vis. På dette tidspunkt har besætteren lovlig tilladelse til at forblive på ejendommen og er ikke længere en kriminel ubuden gæst.

I USA er der fem forskellige juridiske krav, der skal være opfyldt, før der kan fremsættes krav om adverse possession. Besættelsen skal være:

1. Hostile
2. Actual
3. Open & Notorious
4. Exclusive
5. Continuous

Hostile Claim

“Hostile” betyder ikke altid voldeligt eller aggressivt. I juridisk forstand kan “fjendtlig” have tre definitioner.

1. Simpel besættelse. Denne regel følges af de fleste stater i dag og definerer “fjendtlig” som udelukkende besættelse af jorden. Indtrængeren behøver ikke engang at vide, at jorden tilhører nogen.
3. Bevidsthed om indtrængen. Denne regel kræver, at indtrængeren er klar over, at hans eller hendes brug af ejendommen er ulovlig (hvilket betyder, at de ved, at de ikke har nogen juridisk ret til at være der).
4. Fejltagelse i god tro. Nogle få stater følger denne regel. Dette kræver, at den indtrængende person har begået en uskyldig fejl ved at besætte ejendommen i første omgang. De kan have et forkert skøde eller ugyldigt papirarbejde. Det betyder, at de har besat ejendommen “i god tro” og var uvidende om ejendommens aktuelle juridiske status.

Faktuel besiddelse

Faktuel besiddelse kræver, at den uvedkommende faktisk besidder ejendommen. De skal være fysisk til stede og behandle den, som om de var ejeren. Dette kan bevises ved at fremlægge dokumentation for bestræbelser på at vedligeholde ejendommen, foretage forbedringer eller forskønne lokalerne. Anlægsarbejde udgør som nævnt tidligere faktisk besiddelse.

Open & notorisk besiddelse

“Open & notorisk” betyder blot, at besætteren ikke forsøger at skjule sin besættelse af ejendommen. Det skal være åbenlyst for enhver, at de besætter stedet (herunder enhver ejer af ejendommen, der gør en rimelig indsats for at undersøge det).

Eksklusiv besiddelse

For at opfylde dette krav skal besætteren være den eneste person, der er i besiddelse af jorden. De kan ikke dele besiddelse eller besættelse med fremmede, andre lejere, andre squatters eller ejeren.

Kontinuerlig besiddelse

Squatteren skal bevise, at han/hun har boet på ejendommen i et uafbrudt tidsrum. Det betyder, at de ikke kan forlade ejendommen, vende tilbage til den senere og derefter hævde, at de har besiddet ejendommen i hele den pågældende periode. I Californien skal besætningsbesættere have beboet ejendommen eller vedligeholdt den i mindst fem sammenhængende år.

Color of Title

Nogle stater har foranstaltninger for “color of title”. Dette udtryk betyder, at en person har opnået ejerskab af en ejendom uden en eller flere stykker af den krævede dokumentation. Det kan også betyde, at besætteren mener, at vedkommende mener, at han/hun har ret til at være der. Californien respekterer dog ikke “color of title”-krav, medmindre de er overbevisende og meget specifikke for situationen.

Må besætningsbesættere betale ejendomsskatter i Californien?

Nogle stater kræver ikke, at besætningsbesættere skal betale ejendomsskatter for at kunne gøre krav på adverse possession. Dette er ikke tilfældet i Californien. For at få ejendomsretten til en ejendom skal squatteren være den, der betaler de nødvendige skatter, gebyrer og regninger for at vedligeholde ejendommen. Hvis de ikke har betalt, kan de lovligt blive smidt ud og har ingen juridisk grund til at indgive et krav om adverse possession.

Sørg altid for, at du betaler dine egne ejendomsskatter. Dette kan hjælpe med at undgå krav om adverse possession.

Sådan slipper du af med husbesættere i Californien

Der er ganske få måder at håndtere husbesættere i Californien på. Californien arbejder helt klart til fordel for udlejeren eller grundejeren (så længe de ikke har forladt ejendommen eller undladt at vedligeholde den).

For det første skal ejendommen være ledig til at begynde med. Hvis en anden person aktivt bor på ejendommen, kan en squatter udføre en kriminel indtrængen. Californiens lovgivning er meget specifik på dette område.

Det første skridt, du kan tage for at fjerne husbesættere fra din ejendom, er imidlertid at betale dem for at forlade den. Dette er ikke den ideelle løsning, og det er forståeligt nok. Hvis besætterne er enige, og du kan betale dem for at gå, kan det spare dig værdifuld tid såvel som penge i det lange løb. Det er en god idé at forsøge dette, før du begiver dig ud i en langvarig juridisk kamp.

Hvis grundejerens uarbejdsdygtighed er fjernet, enten ved at blive myndig, genvinde sin forstand eller genvinde sin retlige handleevne, har vedkommende fem år til at kræve sin jord tilbage. Det betyder, at hvis en besætningshaver bruger en handicappet persons jord, forlænges den periode, hvorefter vedkommende kan indgive et krav om besiddelse af ejendommen.

En anden måde at nægte besætningshavere et krav om besiddelse af ejendommen er at udleje ejendommen til dem eller på anden måde give dem skriftlig tilladelse til at være der. Dette kan afværge deres krav om besiddelse, men det gør det betydeligt sværere at slippe af med dem.

Hvis du har prøvet alle disse metoder, og de ikke har virket, er dit næste skridt at indgive en rydningsmeddelelse.

Den første ting, du skal gøre, er at forkyndes for besætningsbesætteren med en 3-dages meddelelse. Hvis de ikke forlader stedet, når disse tre dage er gået, kan du anlægge en sag om ulovlig tilbageholdelse ved retten (sørg for at hyre en advokat eller søge juridisk rådgivning, når du gør dette).

Hvis de får forkyndt den ulovlige tilbageholdelse og ikke reagerer, kan du genvinde besiddelsen af ejendommen og kan få fjernet husbesætteren. Hvis de reagerer, vil der blive berammet en høring inden for 20 dage.

Hvis besætteren ikke har krav på din ejendom i henhold til negativ beskyttelse, kan dommeren måske afgøre sagen til din fordel. Du kan fremlægge denne dom for den lokale sherif (ikke politiet), og sheriffen vil udsende et 5-dages varsel. Efter dette tidsrum kan besætteren, hvis han/hun forbliver på din ejendom, fjernes med magt.

Tips til at beskytte dig mod besættere i Californien

• Inspicér ejendommen regelmæssigt.
• Sikr ejendommen (sørg for, at alle indgange, døre og vinduer er låst eller blokeret).
• Sæt “No Trespassing”-skilte op, især hvis ejendommen i øjeblikket er ubeboet.
• Skriv skriftlige meddelelser så hurtigt som muligt, når du opdager, at der er husbesættere til stede.
• Tilbyd at leje ejendommen ud til husbesætterne.
• Kald på sheriffen (ikke det lokale politi) for at fjerne husbesættere fra ejendommen, hvis de nægter at forlade den.
• Hyr en advokat, hvis du har brug for at anlægge sag for at fjerne husbesætterne fra din ejendom.

Besættere har forskellige rettigheder i de forskellige stater. Sørg for at henvise til California Civ. Proc. §§318, 325 og 328 for at få flere oplysninger.