Der er to klasser af lejere i San Francisco: dem, der er beskyttet af huslejeforordningen fra 1979, og dem, der ikke er beskyttet af den. De fleste lejere i bygninger fra før juni 1979 er beskyttet mod enorme huslejestigninger og grundløse udsættelser.
Med hjælp fra vores venner i San Francisco Tenants Union har vi identificeret seks rettigheder, som du måske ikke engang ved, du har. Flere af nedenstående tips nedenfor gælder kun for lejligheder, der er omfattet af huslejeforordningen, og mærkeligt nok endda for ulovlige enheder. I en bizar vending af bureaukrati kan du nogle gange være bedre beskyttet, hvis du bor i en ulovlig lejlighed end i en lejlighed til markedsrente, der er bygget efter 1979.
Hvor vi går i gang med de juridiske ting, skal vi lige få et par ting af vejen: Det magiske tal i udlejningsbekendtgørelsen er den 13. juni 1979. Hvis din bygning fik udstedt et certifikat for beboelse før denne dato, så tillykke, du er beskyttet af forordningen (med nogle få, meget små undtagelser).
Hvis papirerne blev udstedt efter den 13. juni 1979, så kondolerer vi. Du har ingen huslejeregulering, og du kan blive smidt ud af næsten enhver grund – fordi bygningen er på markedet, fordi det er tirsdag, fordi udlejeren havde en virkelig skuffende burrito. Det betyder ikke, at du bliver det – San Francisco har et væld af love, der beskytter lejere – det betyder blot, at det er lettere for en udlejer at foretage en udsættelse. Og dine venner med Rent Ordinance-beskyttelse kan dog kun blive smidt ud af huset af en gyldig grund, hvilket er begrænset til disse 16 scenarier.
Og nu, uden videre, det skidt, du kom her for:
1. Hvis din enhed er ulovlig – hvis din udlejer har oprettet den uden tilladelser – kan lejelovgivningen stadig finde anvendelse. I de fleste tilfælde er du beskyttet af huslejeforordningen, selv om enheden blev oprettet efter 1979. Det skyldes, at ulovlige enheder pr. definition ikke har et beboelsescertifikat. Uden et beboelsescertifikat har udlejerne ingen mulighed for at hævde, at enheden blev oprettet efter 1979 og dermed er undtaget fra huslejeforordningen. Du nyder også udsættelsesbeskyttelse, som enhver lejer, der er omfattet af huslejeforordningen, ville gøre.
2. Selv om din udlejer hænger på dit depositum, er det teknisk set stadig dit, hvilket betyder, at du har ret til de renter, som det påløber i løbet af din lejeperiode. Hvis du har boet i din lejlighed i mindst et år (og så længe du ikke bor i en støttet bolig), har du ret til disse renter, når du flytter ud. Det står der lige der i San Francisco Administrative Code, afsnit 49.2. Det gælder for alle, ikke kun for de udvalgte, der er beskyttet af Rent Ordinance.
3. Hvis din lejlighed har en fantastisk udsigt, der blev annonceret som en del af den samlede pakke – f.eks. udsigt over Golden Gate, vandet, himlen – er det en fordel, der øger huslejen med mange penge. Hvis der kommer et nyt byggeri og blokerer den lovede udsigt, kan du søge om at få nedsat din husleje. Du skal indgive en ansøgning om nedsættelse af ydelser til huslejenævnet. (Beklager, markedslejerne, denne strategi vil ikke fungere for dig, da din udlejer kan hæve huslejen af næsten enhver grund.)
4. Lad os sige, at du bliver smidt ud af en rimelig grund – dvs. at din bolig er omfattet af udlejningsbekendtgørelsen fra 1979 – fordi ejeren f.eks. flytter ind eller planlægger at tage boligen ud af drift. Ejeren er normalt forpligtet til at udbetale omkring 5 200 USD for hver lejer. Dette beløb kan være højere og kan i nogle tilfælde overstige et sekscifret beløb. (Dette varierer afhængigt af udsættelsesårsagen og stiger hver marts.) Det samme gælder også for ulovlige enheder.
Bemærk dog, at en ejers indflytning er et andet scenarie end Ellis Act. Lejenævnet har flere oplysninger om Ellis Act-omflytningsbetalinger.
5. I henhold til huslejeforordningen skal ejerne, hvis de smider dig ud, så de kan flytte ind i lejligheden, flytte ind inden for tre måneder og bo der i mindst tre år efter din udsættelsesdato. Hvis de flytter ud, inden de tre år er gået, skal de tilbyde lejligheden tilbage til dig til din gamle leje (plus tilladte stigninger i henhold til huslejeforordningen).
Hvis du bliver smidt ud i henhold til Ellis Act, har du den samme beskyttelse, men i en tiårig periode – selv om den oprindelige leje kun skal tilbydes i fem år. Hvis din enhed er blevet solgt til nye boligejere, er disse personer også bundet af Ellis Act. Hvis de flytter inden for den tiårige periode og beslutter sig for at udleje deres bolig, er de forpligtet til at tilbyde den til dig først. Den dårlige nyhed er, at du (eller dine gode samaritanske tidligere naboer) stort set er nødt til at gøre dit eget detektivarbejde. Det er meningen, at ejerne skal underrette huslejenævnet om deres hensigt om at genudleje, men på en eller anden måde har de en tendens til at springe dette trin over.
6. Hvis du er nødt til at flytte ud på grund af en brand, en oversvømmelse eller en anden naturkatastrofe, kan du flytte tilbage i din bolig, når den er blevet repareret, til den samme husleje, som du betalte før forbedringerne, plus eventuelle stigninger, der er tilladt af huslejenævnet, f.eks. den årlige standardlejeforhøjelse. (Beklager, markedsvurdere, I er også uheldige her.)
7. De af jer, der er omfattet af huslejeforordningens beskyttelse, er de eneste scenarier, hvor I kan blive smidt ud.
Vil du vide mere? Lejernes Landsforening er et godt sted at starte, og (med lidt tålmodigt gravearbejde og tolerance over for aggressivt indlejrede lister) kan du finde kapitel- og tværgående citater af huslejeforordningen på huslejenævnets websted.