Skal du fravælge behandling af salg på afbetaling?
Når du sælger fast ejendom på afbetalingsbasis, kan du fravælge rapportering af salg på afbetaling ved at betale skat af hele gevinsten i salgsåret. Hvorfor skulle du nogensinde gøre det? Der er flere mulige grunde.
For eksempel kan du måske forvente at betale lavere skattesatser i 2017 end i 2018 eller 2019. I så fald foretrækker du måske at betale hele den skyldige skat på din selvangivelse for 2017.
Og måske har du kapitaltab eller suspenderede passive tab, som vil udligne skatten på en gevinst ved salg på afbetaling. Derfor kan det være en fordel for dig at indberette hele din gevinst i salgsåret i stedet for at sprede den ud over tid.
Er du ikke sikker på, hvordan du skal indberette dit salg? Din skatterådgiver kan beregne din kumulative skattepligt med og uden indberetning af salg på afbetaling. Så har du de nødvendige oplysninger til at træffe et informeret valg på din selvangivelse for 2017.
Kvalificering som et afbetalingssalg
Med afbetalingssalg foretager køberen betalinger til sælgeren over tid i stedet for at aflevere et engangsbeløb ved afslutningen. Købers forpligtelse til at foretage fremtidige betalinger til sælgeren kan være beskrevet i et skøde, en note, en jordkontrakt, et pantebrev eller et andet gældsbevis.
I henhold til skattelovgivningen giver et afbetalingssalg sælgeren mulighed for at udskyde skatten på en gevinst fra salget og eventuelt reducere den samlede skattebyrde ved at sprede skattebyrden over flere år. Så det er en populær skatteplanlægningsteknik for ejere af fast ejendom.
For at kvalificere sig som et salg på afbetaling i henhold til skattelovgivningen skal du modtage mindst én betaling efter salgsåret. Hvis du f.eks. sælger en fast ejendom i oktober og modtager i alt tre månedlige betalinger i oktober, november og december, er du ikke berettiget til indberetning af salg på afbetaling. Hvis du omvendt kun sørger for at modtage to betalinger – f.eks. den ene i december 2017 og den anden i januar 2018 – er du kvalificeret.
Herudover kan du, hvis det passer dig, “fravælge” behandlingen af afbetalingssalg, når du indgiver din selvangivelse for 2017. (Se “Skal du fravælge behandling af afdragssalg?” til højre.) Bemærk også, at reglerne om afdragssalg kun gælder for gevinster, ikke for tab.
Forståelse af udelukkelserne
Følgende typer transaktioner er ikke berettigede til indberetning af afbetalingssalg:
-
- Salg af lagerbeholdning af personlige ejendele,
-
- Salg af personlige ejendele af en forhandler (en person, der regelmæssigt sælger eller på anden måde afhænder denne type personlige ejendele på afdragsbasis), medmindre ejendelen anvendes eller produceres i landbruget,
-
- Salg af timeshares og boligparceller af forhandlere, medmindre køberen vælger at betale en særlig renteafgift, og
- Salg af aktier eller værdipapirer, der handles på et etableret værdipapirmarked.
For disse typer transaktioner skal du indberette hele gevinsten ved salget i det år, hvor det finder sted.
Høst skattefordelene
Selv om afbetalingssalg kræver, at du skal vente flere år på at modtage ejendommens fulde markedsværdi, giver de tre vigtige skattefordele:
1. Langfristet behandling af kapitalgevinster. Ved et salg af fast ejendom på afbetaling beskattes en eventuel gevinst som skattebegunstiget langsigtet gevinst, hvis du har ejet ejendommen i mere end et år. I henhold til den nuværende skattelovgivning er den maksimale sats for langsigtede kapitalgevinster 15 % eller 20 %, hvis du befinder dig i den øverste almindelige indkomstskatteklasse på 39,6 %. Selv hvis du også er ansvarlig for den 3,8 % netto investeringsindkomstskat (NIIT), er den maksimale kombinerede føderale skattesats begrænset til 23,8 %.
2. Skatteudskydelse. I stedet for at betale skat af hele gevinsten i ét år, er kun en del af din gevinst skattepligtig i det år, hvor salget finder sted. Resten er skattepligtig i de år, hvor betalingerne modtages.
Den skattepligtige del af hver betaling er baseret på “bruttoavanceforholdet”. For at beregne dette forhold skal du dividere bruttofortjenesten fra salget med prisen.
For eksempel sælger du i november 2017 en lille lejlighedsbygning, som du købte i 2005 med en justeret skatteværdi på 600.000 USD. Køberen indvilliger i at betale 1,5 mio. dollar i tre årlige rater på hver 500.000 dollar. Da din bruttofortjeneste er 900.000 dollars (1,5 millioner dollars – 600.000 dollars), er den skattepligtige procentdel af hver modtaget rate 60 % (900.000 dollars / 1,5 millioner dollars). Når du indberetter salget på din selvangivelse for 2017, skal du kun betale skat af 300.000 USD af gevinsten (60 % x 500.000 USD). Du skal også beskattes af 300.000 $ af gevinsten i 2018 og 2019.
3. Lavere skattepligt. Fordi din gevinst fra et salg på afbetaling spredes ud over flere år, kan du drage fordel af forskellen i skattesatserne i hvert af disse år. Lad os for nemheds skyld antage, at du arrangerer et femårigt salg på afbetaling, hvor 50.000 USD af gevinsten beskattes med 15 %-satsen hvert år i stedet for 20 %-satsen (hvis hele gevinsten var blevet beskattet i salgsåret). Som følge heraf sparer du 2 500 USD (50 000 USD x 5 % forskel i skattesats) hvert år, hvilket giver en samlet besparelse på 12 500 USD (2 500 USD x 5 år). Disse satser kan dog ændre sig i fremtiden, hvis der vedtages skattereformer.
Navigering af andre skattemæssige forhindringer
Husk: Skatteloven indeholder nogle skjulte “skattefælder” for de uforsigtige, når ejendommen sælges på afbetalingssalgsbasis. For det første skal eventuelle afskrivninger, der kræves på ejendommen, genindvindes som almindelig indkomst i det omfang, de overstiger det beløb, der er tilladt efter den lineære metode. Ejendommens justerede grundlag forøges med den genindvundne indkomst og mindsker dermed den gevinst, der realiseres i fremtidige år.
Hvis salgsprisen for din ejendom (bortset fra landbrugsejendomme eller personlige ejendomme) overstiger 150.000 USD, skal der desuden betales renter på den udskudte skat i det omfang, dine udestående afdragsforpligtelser overstiger 5 millioner USD.
Endeligt er salg af afskrivningsberettiget ejendom til nærtstående parter forbudt, medmindre du kan påvise, at skatteunddragelse ikke var et hovedformål med salget. Hvis den nærtstående part desuden afhænder ejendommen inden for to år, enten ved videresalg eller en anden metode, skal den resterende skat betales straks.
Vigtig bemærkning: Definitionen af en “nærtstående part” er ikke begrænset til nærmeste familiemedlemmer, såsom din ægtefælle, børn, børnebørn, søskende og forældre. Den omfatter også et partnerskab eller selskab, som du har en kontrollerende andel i, eller et bo eller en trust, som du er knyttet til. For at undgå negative skattemæssige resultater, når handler involverer nærtstående parter, bør du overveje at tilføje en klausul, der fastsætter, at ejendommen ikke kan afhændes inden for to år.
Bottom Line
Afbetalingssalg er ikke det rigtige for alle ejendomshandler, men for tålmodige sælgere, der ikke er i kontantnød, kan afbetalingssalg være med til at færdiggøre en aftale. Din skatterådgiver kan hjælpe dig med at cementere en rentabel aftale med gunstige skattemæssige konsekvenser.