Hvad er et nødssalg?
Et nødudsalg – også kaldet et nødlidende salg – finder sted, når en ejendom, et lager eller et andet aktiv skal sælges hurtigt. Distress-salg resulterer ofte i et økonomisk tab for sælgeren, som på grund af økonomisk tvang er nødt til at acceptere en lavere pris. Indtægterne fra disse aktiver bruges oftest til at betale gæld eller lægeudgifter eller til andre nødsituationer.
Nøglepunkter
- Distress-salg opstår, når sælgeren har brug for at sælge et aktiv hurtigt, ofte for at betale gæld eller lægeudgifter eller til andre nødsituationer.
- Et short sale er en form for nødlidende salg, hvor boligejeren forsøger at sælge sin ejendom, selv om den aktuelle markedsværdi er under det beløb, der er skyldigt til deres långiver.
- Distress salg resulterer ofte i et økonomisk tab for sælgeren, fordi køberne er klar over, at sælgeren har travlt med at få penge og vil tilbyde en lavere pris.
- Køb af en ejendom gennem tvangsauktion eller et nødlidende salg kan betyde, at ejendommen er i en dårlig vedligeholdelsesstand.
Sådan fungerer nødlidende salg
Hurtig låntagere, der ikke længere kan opfylde betalingerne for deres belånte ejendom, kan vælge at sælge deres ejendom for at betale af på realkreditlånet. Eksempler på situationer, hvor nødlidende salg forekommer, omfatter skilsmisse, tvangsauktioner og flytninger.
Et short sale af en boligejer kan betragtes som et nødlidende salg. Her forsøger boligejeren at sælge sin ejendom, selv om dens nuværende markedsværdi er lavere end det beløb, som han skylder sin långiver. Dette kan ske, hvis boligejeren er tvunget til at flytte fra boligen og ikke kan vente på, at ejendommens markedsværdi genoprettes. Boligejeren kan f.eks. have fået et nyt job, som kræver øjeblikkelig flytning. En skilsmisse kan tvinge en bolig til at blive solgt for at afvikle aktiver, der skal deles mellem parterne. En långiver skal typisk godkende et short sale, før det kan gennemføres, fordi en sådan transaktion vil fjerne den sikkerhed, der sikrede realkreditlånet.
Hvordan et nødudsalg kan føre til et nettotab
Hvis et nødudsalg gennemføres for en ejendom som f.eks. en antik eller samlerkunst, kan sælgeren vælge at acceptere tilbud, der er lavere end genstandens værdi. Sælgeren kan indhente tilbud ved at annoncere genstanden eller i stedet tilbyde genstanden til en pantelåner.
Når sælgeren af en genstand handler med en pantelåner, vil han sandsynligvis modtage tilbud under genstandenes værdi. Pantelåneren byder lavt, fordi han/hun har til hensigt at sælge genstanden videre til en højere pris og opnå en fortjeneste. Selv hvis en genstand er vurderet til en højere værdi, vil en pantelåner stadig søge efter en måde at opnå en fortjeneste.
Den modydelse, som en sælger får ved at acceptere et tilbud, der ligger under markedsværdien, er de øjeblikkelige kontanter, som salget giver.
Der er tidspunkter, hvor potentielle købere kan drage fordel af de omstændigheder, der tvang en sælger til at gennemføre et nødudsalg. Køberen kan være klar over sælgerens umiddelbare behov for at gennemføre en transaktion og modtage betaling. Dette kan føre til bud, der er væsentligt lavere end ejendommens værdi.
Særlige overvejelser
Hvis et aktiv sælges gennem et nødretsalg, anses værdiansættelsen af aktivet for kunstig, fordi det ikke blev solgt under reelle konkurrenceprægede markedsvilkår. I tilfælde af f.eks. fast ejendom kan salgsprisen ikke bruges som sammenligningsgrundlag til at fastslå aktivets sande værdi.
Køb af en nødlidende ejendom
Køb af en nødlidende ejendom betyder, at du har en god chance for at købe den til en pris, der ligger under markedsværdien. Der er dog også ulemper. Hvis sælgeren havde travlt med at sælge, er det usandsynligt, at han eller hun har udført reparationer på huset for at øge salgsprisen. De nye ejere kan være nødt til at bruge et betydeligt beløb for at bringe ejendommen op i den ønskede stand.