Hvis du er heldig nok til at have en høj kredit score, masser af indkomst og en god udbetaling, kan det være nemt at få et boliglån. Långiverne kan behandle din låneansøgning relativt hurtigt for sådanne boligkøbere, og realkreditudlånere kan godt lide, at tingene er lette. Det er dog ikke alle, der lever i den verden.
Hvis du har tynd kredit, dårlig kredit eller kompliceret indtægt, kan computerstyrede godkendelsesprogrammer være hurtige til at afvise din ansøgning. Det er dog stadig muligt at blive godkendt med manuel underwriting. Processen er lidt besværlig, men det er en potentiel løsning for låntagere, der ikke passer ind i standardmodellen.
Manuel underwriting er en manuel proces til vurdering af din evne til at tilbagebetale et lån. I stedet for at beslutningen overlades til en computeralgoritme, gennemgår en person eller en gruppe af personer din økonomi i detaljer for at afgøre, om din ansøgning skal godkendes eller ej.
Hvorfor du måske har brug for manuel underwriting
Automatiserede systemer er ansvarlige for en stor del af beslutningstagningen, når det gælder boliglån. Hvis du opfylder bestemte kriterier, bliver lånet godkendt. For eksempel søger långivere efter kreditscore over et bestemt niveau. Hvis din score er for lav, vil du blive afvist. Ligeledes ønsker långivere typisk at se gæld/indkomstforhold lavere end 43 %. “Indkomst” kan dog være svært at definere, og din långiver kan måske ikke tælle alle dine indtægter med.
Computerbaserede modeller er designet til at fungere med de fleste låntagere og de låneprogrammer, de oftest bruger. Disse automatiserede underwriting-systemer (AUS) gør det nemt for långivere at behandle mange lån og samtidig sikre, at lånene opfylder retningslinjerne for investorer og tilsynsmyndigheder.
For eksempel kræver FHA-lån, at realkreditlånene passer til en bestemt profil, og de fleste mennesker passer klart inden for eller uden for kassen. Desuden kan långivere have deres egne regler, der er mere restriktive end FHA-kravene.
Hvis alt går godt, spytter computeren en godkendelse ud. Men hvis der er noget galt, får dit lån en “Refer”-anbefaling, og nogen skal gennemgå din ansøgning uden for AUS.
Faktorer, der tages i betragtning
Flere faktorer kan afspore din realkreditansøgning.
- Gældsfri livsstil: Nøglen til en høj kreditvurdering er en historie med låntagning og tilbagebetaling af lån, men nogle mennesker vælger at leve uden gæld af hensyn til enkelhed og betydelige rentebesparelser. Desværre fordamper din kredit i sidste ende sammen med dine renteudgifter. Du har ikke nødvendigvis dårlig kredit – du har slet ingen kreditprofil. Alligevel er det muligt at få et lån uden FICO-score, hvis du går gennem manuel underwriting. Faktisk kan det være bedre at have ingen kredit eller tynd kredit end at have mange negative poster som konkurs eller inkasso i dine kreditrapporter.
- Nybegynder på kredit: Det tager flere år at opbygge kredit. Hvis du endnu ikke har etableret en robust kreditprofil, skal du måske vælge mellem at vente med at købe og manuel underwriting – hvilket måske endda kan forbedre din kredit. Hvis du tilføjer et boliglån til dine kreditrapporter, kan det fremskynde processen med at opbygge kredit, fordi du tilføjer til blandingen af lån i dine kreditfiler.
- Nylige økonomiske problemer: Det er ikke umuligt at få et lån efter en konkurs eller tvangsauktion. Under visse HUD-programmer kan du blive godkendt inden for et eller to år efter en konkurs uden manuel underwriting. Manuel underwriting giver dog en ekstra mulighed for at låne, især hvis dine økonomiske problemer er relativt nylige. Det er svært at få et konventionelt lån med en kredit score under 640, men manuel underwriting kan gøre det muligt.
- Lavt gæld/indkomst-forhold: Det er klogt at holde dine udgifter lavt i forhold til din indkomst, men i nogle tilfælde er det fornuftigt med en højere gæld i forhold til din indkomst. Med manuel underwriting kan du måske blive godkendt med en højere end sædvanlig ratio. I mange tilfælde betyder det, at du har flere muligheder til rådighed på dyre boligmarkeder. Du skal bare passe på med at strække dig for meget og købe en dyr ejendom, der vil efterlade dig “husfattig”.”
Sådan bliver du godkendt
Hvis du ikke har standard kreditvurdering eller indkomstprofil for at blive godkendt, skal du bruge det, du har til rådighed, til at vise, at du er villig og i stand til at tilbagebetale lånet. For at gøre det skal du virkelig have tilstrækkelig indkomst, aktiver eller andre ressourcer til at bevise, at du kan klare betalingerne.
I manuel underwriting er der nogen, der undersøger din økonomi nøje, og den proces kan være frustrerende og tidskrævende. Før du går i gang, skal du sikre dig, at du virkelig har brug for at gennemgå processen – se, om du kan blive godkendt uden manuel underwriting. Lav en opgørelse over din økonomi, så du kan drøfte kravene med din långiver og få et forspring med at indsamle de oplysninger, de har brug for.
- Historik over betalinger: Vær klar til at bevise, at du har foretaget andre betalinger til tiden i det seneste år. Traditionelle kreditrapporter viser din lånebetalingshistorik, men du er nødt til at påvise den samme betalingsadfærd ved hjælp af forskellige kilder. Store betalinger som husleje og andre boligbetalinger er bedst, men forsyningsselskaber, medlemskaber og forsikringspræmier kan også være nyttige. Ideelt set skal du identificere mindst fire betalinger, som du har foretaget til tiden i mindst 12 måneder.
- Sund udbetaling: En udbetaling reducerer din långivers risiko. Det viser, at du har noget på spil, minimerer din månedlige betaling og giver långiverne en buffer. Hvis långiveren er nødt til at tage din bolig på tvangsauktion, er de mindre tilbøjelige til at tabe penge, når du foretager en betydelig udbetaling. Jo mere du lægger ned, jo bedre, og 20 % anses ofte for at være en god udbetaling. Med mindre end 20 % skal du muligvis også betale en privat realkreditforsikring (PMI).
- Gældsforholdet mellem gæld og indkomst: Det er altid lettere at få en godkendelse med lave forhold. Långivere foretrækker at se, at din indkomst nemt kan absorbere en ny månedlig betaling. Når det er sagt, kan du potentielt bruge manuel underwriting til at blive godkendt med høje forhold, afhængigt af din kredit og andre faktorer.
- Statslige låneprogrammer: Dine chancer for godkendelse er bedst med statslige låneprogrammer. FHA-, VA- og USDA-lån er f.eks. mindre risikable for långivere. Husk, at ikke alle långivere tilbyder manuel underwriting, så du kan være nødt til at shoppe rundt efter en låneudbyder, der gør det. Din långiver skal også arbejde med det specifikke statslige program, du kigger på. Hvis du får et “nej”, er der måske en anden derude.
- Kontantreserver: Långivere vil gerne være trygge ved at vide, at du kan absorbere mindre overraskelser som f.eks. en defekt vandvarmer eller uventede udgifter til lægeudgifter. Så hvis du har kontanter til rådighed, kan det forbedre dine chancer for at blive godkendt.
Kompenserende faktorer
Kompenserende faktorer gør din ansøgning mere attraktiv, og de kan være nødvendige for at blive godkendt. Det er specifikke retningslinjer, der er defineret af långivere eller låneprogrammer, og hver gang du opfylder dem, forbedrer du dine chancer.
Afhængigt af din kreditvurdering og gæld/indkomstforhold skal du muligvis opfylde et eller flere af disse krav for FHA-godkendelse:
- Reserver: Likvide aktiver, der kan dække dine realkreditbetalinger i mindst tre måneder. Hvis du køber en større ejendom (tre til fire enheder), skal du måske have nok til seks måneder. Penge, du modtager som gave eller lån, kan ikke medregnes som reserver.
- Erfaring: Din betaling (hvis den godkendes) må ikke overstige din nuværende boligudgift med det mindste af 5 % eller 100 $. Målet er at undgå dramatiske stigninger (betalingschok) eller en månedlig betaling, som du ikke er vant til.
- Ingen diskretionær gæld: Hvis du betaler dine kreditkort fuldt ud, har du ikke rigtig gæld – men du har haft mulighed for at opbygge gæld, hvis du havde lyst til det. Desværre hjælper en helt gældfri livsstil dig ikke her.
- Yderligere indkomst: I nogle tilfælde ignorerer automatiseret underwriting overarbejde, sæsonbetonet indtjening og andre elementer som en del af din indkomst. Men med manuel underwriting kan du måske bruge denne ekstra indkomst, så længe du kan dokumentere indkomsten og kan forvente, at den vil fortsætte.
- Andre faktorer: Afhængigt af dit lån kan andre faktorer være nyttige. Generelt gælder det om at vise, at lånet ikke vil være en byrde, og at du har råd til at betale tilbage. Stabilitet i dit job skader aldrig, og flere reserver end krævet kan også gøre en forskel.
Tips til processen
Planlæg dig til en langsom og tidskrævende proces. En faktisk person skal gennemgå hvert enkelt dokument, som du indsender, og afgøre, om du er kvalificeret til lånet eller ej. Det tager desværre tid.
- Masser af papirarbejde: At få et realkreditlån kræver altid dokumentation. Manuel underwriting kræver endnu mere. Nogle långivere vil kræve op til 12 måneders kontoudtog foruden flere års skatteoptegnelser, blandt andre dokumenter.
- Boligkøbsproces: Hvis du afgiver et tilbud, skal du indbygge masser af tid til underwriting, inden du lukker. Medtag en finansieringsforudsætning, så du kan få dine indskudte penge tilbage, hvis din långiver afviser din ansøgning. Din ejendomsmægler kan forklare dig dine muligheder og kan komme med forslag til, hvordan du kan præsentere dit tilbud. Især på varme markeder kan du være mindre attraktiv som køber, hvis du kræver manuel underwriting.
- Udforsk alternativer: Hvis manuel underwriting ikke er en succes for dig, kan der være andre måder at få en bolig på. Hard money-långivere kan være en midlertidig løsning, mens du opbygger kredit eller venter på, at negative elementer forsvinder fra din kreditrapport. En privat långiver, medlåner eller medunderskriver kan også være en mulighed.