Hvor kan boligejere få hjælp til problemer med HOA-problemer?

Af Deborah Goonan, Independent American Communities

Post opdateret 28. februar 2021

Jeg får mange henvendelser fra boligejere og beboere, der søger hjælp til problemer med HOA-problemer. Hvad kan du gøre, når tingene går galt med din HOA?

Det afhænger af problemet, men jeg forsøger at guide læserne til begrænsede tilgængelige ressourcer. Sandheden er, at mens HOA-industrien er meget lukrativ for dens store interessenter, er den meget løst reguleret – hvis den overhovedet er reguleret – for boligforbrugere.

Der er ingen “HOA-forbrugerhotline”, og på nuværende tidspunkt er der ingen større national forbrugergruppe med politisk magt til at konkurrere med HOA-industriens handelsgrupper.

HOA-interessentgrupper eksisterer primært for at fremme og beskytte forretningsinteresser for erhverv og professioner, der tjener fælles interessegrupper. Det omfatter først og fremmest foreningsadministratorer, HOA-advokater, arkitekter, planlæggere og bygherrer af boligfællesskaber, der omfatter etablering af obligatorisk foreningsstyring.

Det, der fungerer godt for erhvervslivet, er desværre ikke nødvendigvis godt for boligforbrugerne.

På dette websted finder du tusindvis af artikler om en bred vifte af HOA-spørgsmål, fra et boligforbrugerperspektiv, der spænder over hele landet.

Lær om aktuelle lovgivningsmæssige og juridiske tendenser og dine forfatningsmæssige og borgerlige rettigheder i HOA-styrede boliger.

Nyt emnelisten og søgefunktionerne for nøgleord til at finde de oplysninger, du har brug for. Hvis du ikke kan finde det, du leder efter, kan du kontakte mig på [email protected]

Grassroots hjælp

Og i hele USA er der imidlertid mange mindre forbrugerfokuserede grupper og organisationer, der uddanner HOA-husejere og beboere og begynder at skabe nogle forbindelser med indflydelsesrige politiske beslutningstagere. (Lav en søgning på nettet på “grassroots help with HOA problems” for at finde nogle.)

Du finder måske også en eller flere grupper eller blogs, som du ønsker at deltage i og følge. Du har i det mindste mulighed for at komme i kontakt med andre ligesindede, der måske går igennem det samme HOA-helvede.

Løsning af HOA-tvister

Hvordan kan du løse en tvist med din HOA? Eller erstatte en slyngelagtig HOA-, ejerlejligheds- eller andelsboligbestyrelse? Hvad hvis du overvejer juridiske skridt, din HOA har anlagt en retssag mod dig?

Hvad hvis du har forsøgt at kommunikere med din HOA-bestyrelse, men de er ikke villige til at lytte eller indgå kompromiser?

Dine muligheder for at løse de fleste HOA-tvister er begrænset til følgende:

• Rally sammen med andre husejere og forsøge at erstatte bestyrelsen. Det betyder, at du skal være villig til at tjene som frivillig for at hjælpe med at forbedre fællesskabet. Men afhængigt af foreningen kan det være ekstremt udfordrende eller næsten umuligt at udskifte nogle slyngelagtige bestyrelser, der er helvedes opsatte på magt.

• Slug din stolthed og eftergiv HOA-bestyrelsens krav i håb om, at de lader dig være i fred.

• Sæt dit hjem på markedet, sælg og forsvind. Eller, omvendt, flytte ud og udleje din bolig, selv om udlejning måske ikke er muligt, hvis foreningen begrænser udlejning.

• Hvis problemet virkelig er vigtigt eller uundgåeligt, kan du mange beslutte at tage retlige skridt for at beskytte dine rettigheder. Men vær opmærksom på alle dine muligheder og på udfordringen med at finde en boligejer-/forbrugervenlig advokat. Forstå, at HOA-sager er stressende, og at resultatet er usikkert.

Start med at kommunikere med dine naboer

Du skal ikke antage, at du skal håndtere din HOA-tvist alene. Der er en god chance for, at flere af dine naboer har lignende bekymringer og klager, og de oplever måske de samme problemer med din HOA-bestyrelse og ledelse.

Forsøg at tale med dine naboer personligt, hvis det er muligt. Når det ikke er praktisk muligt, kan du overveje virtuelle kommunikationsværktøjer som Zonzon-appen til at oprette forbindelse og samarbejde med medlemmer af dit fællesskab. I modsætning til sociale medieplatforme (Facebook, Nextdoor) behøver du ikke at bekymre dig om datamining eller om at få dine indlæg og kommentarer filtreret eller censureret af HOA-gruppeadministratorer. Din kommunikation på Zonzon er privat inden for kun dit fællesskab og er brugerdrevet.

Du kan blive glædeligt overrasket over at finde gensidig støtte til dine bekymringer, hvilket gør det muligt for ejere og beboere at organisere en gruppeindsats mod positive ændringer i dit fællesskab.

Læs mere om Zonzon her, eller kontakt appens stifter & CEO, Samuel Pilli direkte.

Afsløring: Jeg er en af flere rådgivere og konsulenter for ZonZon.

Sådan kæmper du tilbage, før du henvender dig til en retssag

En af de bedste ressourcer, jeg har fundet med hensyn til håndtering af HOA-tvister: Shelly Marshall’s HOA Warrior Reports I og II. Rapporterne indeholder masser af praktiske tips baseret på forfatterens personlige erfaring og skarpe forståelse af den menneskelige natur. Du vil finde velskrevne og letforståelige, trinvise taktikker, som du kan tage, og forhåbentlig undgå en helt udtalt juridisk krig i processen.

Marshall deler også sine tips om at erstatte en ude af kontrol HOA Board, herunder hvad hun og hendes naboer har lært af deres fejltagelser.

Alternative Dispute Resolution (ADR)

ADR foretrækkes af HOA-industriens handelsgrupper, herunder boligbyggere og community association management trade groups.

Men vær opmærksom på, at ikke alle typer HOA-tvister er velegnede til ADR, især hvis HOA eller boligejeren ikke er villig til at arbejde hen imod en gensidig løsning i god tro.

Statslove eller styrende dokumenter kan kræve, at boligejere skal udtømme deres ADR-muligheder, før de kan anlægge sag mod deres HOA.

Læs følgende oplysninger for at få mere at vide om voldgift og mægling, hvordan de fungerer, og hvordan de adskiller sig fra retssager og fra hinanden.

Læs om fordele og ulemper ved voldgift. I modsætning til, hvad du måske har fået at vide, kan voldgift være lige så dyrt som en retssag. Det kan føre til en hurtigere løsning, men boligejeren kan sidde fast med en dårlig beslutning, som ikke kan omstødes af domstolene.

HOA’er eller ejendomsudviklere har ofte den juridiske fordel i voldgiftssager, især hvis de vælger voldgiftsmænd med en historie med at bilægge tvister til deres fordel.

Mægling har også sine fordele og ulemper. Hvis en af parterne er modstander af at kommunikere, kan mægling være spild af tid og penge.

HOA retssager

Den største hindring for mange husejere er at finde juridisk repræsentation, da langt de fleste advokater repræsenterer HOA’er snarere end husejere. Det skyldes, at foreningen har alle medlemmernes samlede økonomiske ressourcer, herunder forsikringspolicer, der beskytter HOA-bestyrelsesmedlemmer mod personligt ansvar.

Husejere har begrænsede ressourcer, og kun få har råd til dyr juridisk repræsentation.

Det kan ifølge advokat John Cowherd fra Virginia også være svært at finde eksperter, der er egnede til at vidne på vegne af boligejere:

I de fleste sager, som ejerne har mod HOA- eller ejerlejlighedsbestyrelser, har de brug for 1-2 ekspertvidner, f.eks, ingeniør, reparationsskønsmand, vurderingsmand osv. Mange af disse fagfolk har forbindelser med “industriledere”. Advokater for ejere har brug for et netværk af ukomplicerede eksperter.

Min erfaring har været, at professionelle relationer med sådanne eksperter, der “passer godt” til lodsejere eller enhedsejere, gør det meget lettere at få hurtigere og bedre resultater. En anden grund til, at nogle almindelige advokater ofte har svært ved at opnå resultater for ejerne i HOA-sager.

Sådan ekspertbistand er normalt lige så vigtig eller vigtigere end valget af advokaten. Desværre ved mange ejere ikke, hvilken ekspert de har brug for, eller hvor de kan finde dem, fordi sådanne ting er specialiseret viden, som man ikke kan forvente, at den brede offentlighed allerede kender.

Det politiske landskab er imidlertid begyndt at ændre sig, og flere advokater kæmper for boligejere, der står over for uretfærdighed fra deres HOAs side.

På en bredere skala, hvis du læser denne artikel, og du har forslag til boligejerressourcer, er bekendt med levedygtige alternativer til løsning af tvister og beskyttelse af individuelle rettigheder for ejere og beboere, bedes du kontakte mig på [email protected].

Som HOA Eksperter arbejder for boligforbrugere

Som en service til læserne, Independent American Communities giver følgende liste udelukkende til information og uddannelsesmæssige formål. Nogle af de eksperter, der er anført nedenfor, er advokater. Forbrugerne rådes til at bruge god dømmekraft og diskretion ved valg af juridisk repræsentation.

Lovgivningsmæssige oplysninger fra de enkelte eksperter kan være specifikke for visse stater og kan ændres, efterhånden som nye love træder i kraft eller eksisterende love ændres.

Har du et forslag til tilføjelse til listen? Kontakt mig på [email protected]

Eksperter er opført i alfabetisk rækkefølge efter efternavn.

Shu Bartholomew (Virginia)

I mere end 20 år har Shu været vært for sin egen ugentlige podcast, On the Commons, OTC Multimedia Productions, der udsendes på WEBR Fairfax Radio. Det 1-timers lange program indeholder gæsteinterviews, HOA-eksperter og -forkæmpere og diskussioner om en bred vifte af emner, der involverer alle former for foreningsstyrede boliger af fælles interesse i USA.
Aktuelle og nyere podcasts.

Fuldt OTC-podcastarkiv

Jan Bergemann, formand, CCFJ (Florida)

Bergemann er formand for Floridas største organisation til forsvar for boligejere, Cyber Citizens for Justice. Det omfattende CCFJ-websted indeholder en guldgrube af nyhedsrapporter og redaktionelle udtalelser, der er relevante for boligejere, ejerlejligheds- og andelsboligforeninger i Florida. Organisationen forsvarer også hus- og ejerlejlighedsejeres interesser og følger relevant HOA- og ejerlejlighedslovgivning i solskinsstaten.

CCFJ Foundation tilbyder uddannelsesressourcer og juridisk bistand til Florida-husejere, der er involveret i tvister med deres HOA’er.

John Colby Cowherd, advokat, (Virginia og D.C.)

John Cowherd repræsenterer boligejere og virksomhedsejere i sager vedrørende tvister om fast ejendom og foreningsforhold. Cowherd lægger vægt på vigtigheden af Common Law, forfatningsmæssige ejendomsrettigheder og en grundig gennemgang af retsstatsprincippet og tilbyder praktiske løsninger og opmuntring til ejendomsejere, der sidder fast i tvister med deres HOA’er. Han opretholder også en blog, der dækker en række emner og retspraksis, der er relevante for fast ejendom, boligejerskab, ejerskab af små virksomheder og HOA-governance.

Her er et eksempel på nogle af hans nyttige HOA-blogartikler:

Stop Explaining Community Associations Law the Wrong Way

Condo Owner Prevails on Her Request for Attorney Fees

Overcoming Delay Tactics in Arbitration

The Surface Water Diversion Blame Game

Bill Davis:

Bill Davis, Advokat (Texas)

Bill Davis er en selvstændig advokat, der repræsenterer boligejere i sager om ejendomsret og med fokus på forbrugerbeskyttelse.

Flere podcasts med Bill Davis og hans juridiske ekspertise med hensyn til beskyttelse af boligforbrugere i staten Texas kan findes på On The Commons

Brian R. DeHem, Attorney (Indiana)

Brian DeHem er advokat inden for forretningsservice og taktiske tvister, der betjener Indianapolis-området. DeHem mener, at HOA’er er forretningsenheder, som ofte forvaltes forkert. Han repræsenterer boligejere, der gør deres rettigheder gældende eller forsvarer deres rettigheder i HOA-styrede fællesskaber.

Jonathan Dessaules, advokat (Arizona & Californien)

Ifølge hans juridiske profil “er Jonathan en af de få advokater i Arizona, der repræsenterer boligejerne i HOA-tvister, og han har viet en væsentlig del af sin praksis til udelukkende at repræsentere ejerne.”

Med mere end 20 års erfaring som procesadvokat repræsenterer Dessaules boligejere i HOA-inddrivelser og tvangsinddrivelse forsvar, byggerirelaterede spørgsmål, omstridte i forbindelse med håndhævelse af Covenants and Restrictions og HOA valg og styringsspørgsmål.

D Dessaules Law Group opretholder en informativ juridisk blog om forskellige HOA- og ejendomsemner.

Peter Kovacs, advokat (Indiana)

Peter Kovacs er en selvstændig advokat med base i Fishers. Han fokuserer på at betjene enkeltpersoner, små virksomheder og non-profit-organisationer, herunder repræsentation af husejere i HOA-relaterede tvister.

Dennis Legere, stifter, Arizona Homeowners Coalition (AZHOC)

Dennis Legere fungerer som en ledende fortaler og lobbyist for Homeowners Coalition, som han grundlagde i 2013. Legere arbejder direkte med statslige lovgivere for at vedtage lovgivning, der er til gavn for boligforbrugere og ejere af ejendomme i HOA-styrede samfund.

AZHOC søger at beskytte og genoprette forfatningsmæssige og common law-rettigheder for HOA-styret ejendomsejere i Arizona.

AZHOC vedligeholder et websted (https://hoatruth.com/), hvor Arizona-husejere kan registrere sig som medlemmer af koalitionen, følge lovgivning og lovforslag relateret til HOA-styrede fællesinteressegrupper og ejerlejligheder og gennemgå relevant retspraksis.

Norman Lerum, advokat (Illinois).

Norm Lerum er en førende advokat i Chicago med omfattende erfaring med retssager og retssager inden for ejerlejlighedslovgivning, fast ejendom, forretnings- og kontraktsretssager, forsikringsdækning og personskade.

Nærmere bestemt er Norm Lerum en af de få advokater, der repræsenterer ejerlejlighedsejere, der hævder deres rettigheder i henhold til Illinois’ lov, herunder lovbestemte rettigheder i henhold til første tillæg (ytringsfrihed) og retfærdig rettergang. (Læs detaljer her.) Lerums årtiers erfaring inden for erhvervs- og kontraktret giver sig selv en grundig juridisk forståelse af de tillidspligter, der kræves af bestyrelsesmedlemmer for ejerlejligheder.

Shelly Marshall (Arizona)

Shelly Marshall er fortaler og forfatter af to uddannelsesbøger om HOA. Publikationerne indeholder specifikke tips og forslag til boligejere, der forsøger at vælte en overkontrollerende HOA-bestyrelse for at bringe fred og demokrati tilbage til deres fællesskab.

For yderligere oplysninger kan du klikke på følgende links:

HOA Warrior: Battle Tactics for Fighting your HOA, all the way to court if the necessary Kindle Edition

HOA WARRIOR II: Responding to Pets, Paint, & Parking in Your HOA: (skabeloner, formularer, breve og filosofi til brug i forbindelse med din bestyrelse eller når du bliver bestyrelse) Kindle Edition

Marjorie Murray (California)

Marjorie Murray er formand for Center for California HOA Law, en ejerorganisation, der tilbyder uddannelsesressourcer vedrørende statslige love og relevant retspraksis, der påvirker ejere af ejendomme i HOA-styrede fællesinteressegrupper.

CCHAL’s websted tilbyder adskillige selvhjælpsressourcer, der bedst bruges sammen med de oplysninger, der er tilgængelige på GRATIS County Law Libraries i Californien.

CCHAL er en 501(c)(3) organisation, der har sponsoreret HOA forbrugervenlig lovgivning i Californien på vegne af ejere af ejendomme og beboere i HOA-administrerede fællesinteressegrupper.

Shorge Sato, advokat (Illinois)

Shorge Sato er advokat i Chicago-området med speciale i selskabsret, forfatningsret og ejendomsret. Ifølge hans juridiske profil hjælper Sato ejendomsejere med at forsvare deres rettigheder mod “svigagtige entreprenører, anmassende kommuner og korrupte ejerlejlighedsforeninger”.

Sato er en enkelt praktiserende advokat i firmaet Shoken Legal og går ind for en lov om ejerlejlighedsejeres rettigheder, herunder stærkere krav om offentliggørelse af ejerlejlighedsforeninger, beskyttelse af ejernes ret til fuldt ud at deltage i forvaltningen af fællesskabet og større juridisk ansvarlighed for bestyrelsesmedlemmer og ejerlejlighedsforeninger, der misbruger deres magt eller forsømmer deres tillidspligt.

J. Patrick Sutton, advokat (Texas)

J. Patrick Sutton, advokat (Texas)

J. Patrick Sutton har specialiseret sig i love om fast ejendom og ejendomsrettigheder og fører civile retssager ved statslige og føderale domstole. Ifølge hans juridiske profil repræsenterer Sutton kun forbrugere og boligejere i HOA-relaterede tvister. Han repræsenterer ikke HOA’er eller banker.

Den aktuelle sagsmængde omfatter forsvar mod tvangsauktioner, udfordringer af ændringer af skødebegrænsninger og udfordringer af kommunale forbud mod korttidsudlejning.

Ryan Torrens, fortaler for HOA-reform (Florida)

Ryan Torrens er forbrugeradvokat med en lang historie med at hjælpe ejere med at bekæmpe urimelig inkassopraksis og redde deres hjem fra bankernes tvangsauktioner. Afskyet over HOA-misbrug og juridiske uretfærdigheder, der gør det dyrt at bekæmpe HOA’er i retten, arbejder han på at organisere en non-profit advocacy-gruppe for at reformere HOA-lovgivningen og muligvis endda forbyde HOA’er i Sunshine State.

Disclaimer: Dette indlæg er kun til information. Jeg er ikke en advokat. – Deborah Goonan, IAC